Bien qu’elle ne concerne qu’une infime partie des locations, l’expulsion est parfois le dernier recours d’un bailleur désireux de remettre la main sur son logement. C’est néanmoins une procédure complexe, longue, et coûteuse, qui se matérialise par plusieurs mois de litige entre le propriétaire et son locataire… et qu’il faut connaître dans l’éventualité où vous pourriez y avoir recours. Alors, comment se passe une procédure d’expulsion ?
Comment se passe une procédure d’expulsion ?
L’expulsion d’un locataire est décidée à l’issue d’une procédure longue et complexe. Celle-ci suppose une tentative de règlement à l’amiable, puis l’intervention d’un huissier et, éventuellement, d’un juge qui évalue la situation et prononce (ou non) l’expulsion. Si le locataire rechigne à quitter les lieux, il est possible de mandater un huissier et de faire appel à la force publique en dernier recours.
L’expulsion, dernier recours des propriétaires bailleurs face à des locataires récalcitrants
La procédure d’expulsion d’un locataire est la dernière étape d’un processus complexe. Mais pour quelle(s) raison(s) un propriétaire bailleur peut-il en arriver là ?
Au départ, il y a généralement un litige basique, portant sur des impayés de loyer, des troubles anormaux du voisinage, des dégradations, une situation de sous-location non autorisée, un défaut d’assurance, etc. Des problèmes qui se présentent plus souvent qu’on ne le croit, et contre lesquels il n’est pas toujours possible de se prémunir.
La plupart du temps, ces problèmes sont résolus à l’amiable. Le bailleur et son locataire entrent en contact, discutent, trouvent des solutions qui leur conviennent à tous deux, et parviennent à débloquer la situation.
Mais, dans certains cas, un accord s’avère impossible, et le conflit tend à escalader. C’est alors que l’option de l’expulsion du locataire se fait jour : une procédure qui arrive en dernier recours lorsque l’occupant ne peut pas, ou ne souhaite pas, régulariser sa situation.
Parce qu’aucun propriétaire bailleur n’est à l’abri, il est préférable de prendre connaissance du déroulement d’une telle procédure, qui suppose de suivre un certain nombre d’étapes et de respecter un strict cadre légal.
Le déroulement d’une expulsion locative
Concrètement, comment se déroule un processus visant à l’expulsion d’un locataire ?
- La procédure amiable. Avant de vous engager dans une procédure d’expulsion du locataire, vous devez commencer par chercher des solutions amiables avec lui. Dans ce but, il est important d’agir vite : dès la première constatation du problème (premier retard dans le loyer, première plainte exprimée par un voisin…), vous devez contacter l’occupant pour comprendre ce qu’il se passe et mettre au point un plan de sortie de crise, par exemple un échéancier de remboursement des dettes. La plupart des litiges s’arrêtent à cette étape… lorsque le locataire est de bonne volonté !
- Le recours à l’huissier. Il n’est possible que dans certains cas de figure, et notamment pour régler des impayés de loyer. Ça tombe bien : c’est le premier motif invoqué par les propriétaires bailleurs pour demander l’expulsion d’un locataire. L’huissier n’entre dans la danse qu’après l’envoi, par vos soins, d’une mise en demeure : il se charge d’adresser au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois.
- Le recours au juge. Il devient incontournable si le courrier de l’huissier n’a pas permis de résoudre la situation relative aux impayés, et dans tout autre cas de figure (détériorations, troubles du voisinage, sous-location, etc.) permettant de s’adresser directement à un juge. Celui-ci convoque le locataire pour évaluer la gravité de la faute, sur la base d’un compte rendu d’enquête remis par la préfecture. Il décide alors de valider le motif d’expulsion du locataire, ou de laisser sa chance à ce dernier.
- Le commandement de quitter le logement. Malgré l’expulsion prononcée par le juge, il n’est pas rare que le locataire rechigne à quitter le logement. Vous pouvez alors accélérer la procédure en mandatant un huissier pour qu’il lui adresse un commandement de quitter les lieux. Dans le cadre du Droit au logement opposable, le locataire peut alors saisir la commission de médiation, qui se chargera de lui trouver une solution de relogement.
- Les forces de l’ordre. L’intervention des forces de police dans une procédure d’expulsion d’un locataire reste rare : pareille décision n’est prise par le préfet qu’en fonction de nombreux paramètres (nature du litige, âge et état de santé du locataire, présence d’enfants au sein du foyer…). Néanmoins, cela arrive en dernier recours, lorsque l’occupant refuse catégoriquement de partir, et alors que des solutions de relogement lui ont été proposées.
N’oubliez pas que toute expulsion d’un locataire est impossible durant la trêve hivernale, qui court habituellement du 1er novembre au 31 mars.
Expulsion d’un locataire : attention à ne pas agir par vos propres moyens !
La procédure d’expulsion traîne en longueur, le locataire ne veut pas entendre raison, vous vous retrouvez en difficulté financière faute de pouvoir toucher vos revenus locatifs… Dans une telle situation, vous pouvez être tenté d’agir par vos propres moyens et de mettre l’occupant dehors par la force. Mais c’est une mauvaise idée !
En effet, une tentative d’éviction par le propriétaire est passible de 30 000 euros d’amende et d’une peine d’emprisonnement de trois ans. La seule solution viable, c’est de faire le dos rond et de demander à l’État de compenser la perte des loyers… ou de se protéger en amont et de souscrire une assurance loyers impayés pour qu’un assureur prenne le relais et continue de vous verser votre dû tout au long de la procédure !
La procédure d’expulsion d’un locataire est longue et complexe. Pendant tout ce temps, le propriétaire bailleur subit des pertes nettes de loyer qui peuvent le mettre en difficulté. La meilleure solution est encore de prendre ses précautions en souscrivant une assurance ou en confiant la gestion de sa location à un professionnel.
