Vous disposez d’un logement que vous aimeriez mettre en location. Mais voilà : il s’agit d’une petite surface et vous vous interrogez sur la légalité de votre projet. C’est tout à fait légitime puisque la loi a déterminé une surface habitable minimale en deçà de laquelle un bien immobilier ne peut pas être proposé à la location à usage de résidence principale. Alors, quelle est la surface minimum d’un logement à louer ? Ces règles de décence sont-elles valables pour l’ensemble des habitations ? Qu’en est-il d’une colocation ? Faisons le point.
Quelle est la surface minimum d’un logement à louer ?
La loi prévoit que tout logement proposé à la location doit disposer d’au moins une pièce principale dont la surface habitable ne peut pas être inférieure à 9 m2 et dont la hauteur sous plafond doit être au minimum de 2,20 m, ou dont le volume habitable doit être égal ou supérieur à 20 m3. En deçà de ces seuils fixés par décret, un bien immobilier ne peut pas être loué à usage de résidence principale.
La notion de décence et les règles applicables à la surface habitable du logement
La question de la superficie minimale d’un bien immobilier destiné à la location fait partie des règles relatives à la décence locative, elles-mêmes fixées par un décret de 2002. Ces exigences de décence concernent différents éléments de confort à l’intérieur du logement, mais elles tiennent compte également de la surface habitable qu’il est convenu de respecter pour pouvoir louer un bien : les seuils sont ainsi fixés à 9 m2 de superficie et à 2,20 m de hauteur sous plafond.
Le décret donne la possibilité de considérer le volume (au minimum 20 m3), ce qui signifie qu’une pièce peut être inférieure à 9 m2 si son volume est au moins égal à 20 m3. Néanmoins, le mode de calcul du volume étant plus complexe, il est préférable de s’en tenir à l’évaluation de la surface habitable (voir plus bas).
Ces seuils sont des absolus : il n’est pas possible de compenser un mètre carré manquant avec des équipements de confort ou avec des prestations haut de gamme.
Il faut noter aussi que ces valeurs s’appliquent à la pièce principale et non au logement dans son intégralité. Cela veut dire qu’une pièce de 10 m2 dans laquelle vous installez un WC séparé pourrait passer sous la barre des 9 m2 et n’être plus considérée comme décente, quand bien même le logement dans son ensemble ferait toujours 10 m2. Cela signifie également que si vous louez une chambre dans votre résidence principale, celle-ci doit respecter les mêmes exigences de décence.
Enfin, ces règles s’appliquent aux locations vides ou meublées proposées à usage de résidence principale. Dans les faits, le propriétaire d’un logement dont la taille est inférieure à 9 m2 peut librement le louer à usage de résidence secondaire ou en saisonnier. Il faut toutefois garder en tête que chaque commune dispose de son propre règlement sanitaire : pour louer en saisonnier à Paris, par exemple, la législation impose une surface d’au moins 7 m2 pour une personne.
Le cas particulier d’une colocation : quelle surface minimale ?
La colocation est souvent porteuse d’exceptions. Qu’en est-il de la surface habitable minimale dans ce cas de figure ? C’est simple : la règle ne change pas dans l’absolu, mais il existe une subtilité importante à connaître en fonction du type de bail en colocation.
- Si les colocataires signent un bail commun, la loi reste inchangée : le logement doit disposer d’une pièce principale d’au moins 9 m2 et de 2,20 m de hauteur sous plafond.
- Si les colocataires ont signé des baux individuels, en revanche, chacun d’eux doit disposer d’une chambre qui respecte les critères de décence. Il faut donc que le logement possède autant de chambres d’au moins 9 m2 et de 2,20 m de hauteur sous plafond qu’il y a de colocataires.
Comment calculer la surface habitable de son logement à louer ?
S’interroger sur la superficie minimale pour pouvoir louer est une bonne chose, mais encore faut-il pouvoir calculer celle de son logement destiné à la location ! Pour cela, il faut considérer la surface habitable dite « loi Boutin ». Elle résulte du Code de la construction et de l’habitation (article R 111-2) et tient compte de la surface de plancher construite, dont il est nécessaire de déduire les surfaces occupées par…
- les murs,
- les cloisons intérieures,
- les embrasures de portes et de fenêtres,
- les cages d’escaliers et les marches,
- les gaines,
- les combles non aménagés,
- les sous-sols, caves et remises,
- les garages,
- les prolongements extérieurs (balcons, loggias, terrasses, cours, vérandas…),
- les parties dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m,
- les volumes qui comportent au moins 60 % de parois vitrées dans les immeubles (et au moins 80 % dans les maisons individuelles).
La loi impose une surface minimale à respecter pour un bien immobilier en location. Avant de vous lancer sur le marché, prenez le temps de faire ce calcul et de vous assurer que votre logement respecte les règles de décence ou, le cas échéant, le règlement sanitaire de votre commune (si vous envisagez de louer en saisonnier). N’hésitez pas à demander conseil à une agence de gestion locative pour garantir la légalité de votre projet !
