Et si votre locataire venait à décéder en cours de bail ? Ce n’est pas un sujet réjouissant, mais il mérite tout de même d’être regardé de près. Car le contrat de location n’est pas forcément rompu : dans certaines circonstances, il peut être transmis aux héritiers qui choisiront de le conserver tel quel ou d’y mettre fin. Voyons ce qu’il se passe en cas de décès du locataire.
Que se passe-t-il en cas de décès du locataire ?
Le décès du locataire ne met pas systématiquement fin au bail. Tout dépend du type de contrat signé (bail vide ou meublé) et de la situation personnelle de l’occupant, s’il vivait ou non avec une autre personne. Si le bail est résilié de plein droit ou par l’action des héritiers qui donnent congé, le logement doit être vidé et le dépôt de garantie restitué.
Les formalités en cas de décès du locataire
En tout état de cause, le propriétaire est averti du décès du locataire par la famille de ce dernier. Il est prévenu par téléphone avant de se voir adresser un acte officiel ad hoc. Par la suite, les démarches sont fonction du type de bail signé (vide ou meublé) et de la situation personnelle du locataire. Si le contrat prend fin et que les héritiers engagent les formalités de restitution du logement, ils peuvent mandater pour cela le notaire qui s’occupe de la succession.
Le cas d’un logement vide
En cas de décès du locataire dans un logement loué vide (bail de trois ans) et constituant sa résidence principale, c’est la loi du 6 juillet 1989 qui s’applique (art. 14). Il y a deux possibilités : soit le locataire vivait seul, soit il vivait avec une autre personne.
- Si le locataire vivait seul. Le bail est résilié de plein droit à la date du décès du locataire. Les héritiers doivent se charger de libérer le logement et de remplir les formalités de restitution (état des lieux de sortie, remise des clés, paiement des sommes restantes dues, remboursement des éventuels loyers et charges non versés par le locataire de son vivant, prise en charge des réparations si le logement a subi des dégradations). La loi ne prévoit pas de délai à respecter : les parties doivent se mettre d’accord. L’occupation du logement après la date du décès donne lieu au versement d’une indemnité correspondant au montant du loyer.
- Si le locataire vivait avec une autre personne. Un époux ou un partenaire pacsé est automatiquement cotitulaire du bail et peut conserver le logement sans formalités. Le contrat se poursuit identiquement. Dans tout autre cas (concubin, parents, grands-parents, enfants ou petits-enfants), le bail peut être transféré à toute personne pouvant justifier d’avoir vécu au moins un an dans le logement à la date du décès du locataire. La procédure nécessite que le proche survivant adresse au propriétaire un courrier l’informant du décès et lui demandant de constater le transfert. Ce faisant, pas besoin de signer un nouveau bail. Attention : le bailleur ne peut pas demander à la personne qui récupère le bail de rembourser les éventuels loyers et charges dus.
Le cas d’une location meublée
En cas de décès du locataire dans une location meublée, les choses se passent différemment. En effet, avec ce type de location, le bail n’est pas résilié automatiquement : il est transféré aux héritiers qui doivent eux-mêmes décider de le conserver ou d’y mettre fin.
- Si le bénéficiaire choisit de conserver le bail, il n’y a aucune démarche à effectuer. Le contrat de location suit son cours.
- Si le bénéficiaire choisit de résilier le bail, il lui faut donner congé en respectant les démarches afférentes : délai de préavis d’un mois, état des lieux de sortie, restitution des clés, paiement des sommes restantes dues, etc. Le dépôt de garantie doit être restitué par le bailleur aux héritiers dans le délai prévu.
Un bailleur doit se préparer à toutes les éventualités, y compris au possible décès du locataire et aux conséquences que ce drame peut avoir sur le bail. À ce titre, tout dépend du type de location et de la situation personnelle de l’occupant.
