Pour être proposé à la location, un logement doit respecter un certain nombre d’obligations. L’une d’elles concerne la conformité de l’installation électrique au regard des exigences minimales de confort et de sécurité, de telle sorte que la vie des locataires ne soit pas mise en danger. Alors, l’installation électrique d’une location doit-elle être aux normes ? Quelles sont précisément les obligations du propriétaire à cet égard ? On fait le point.
L’installation électrique d’une location doit-elle être aux normes ?
Dans le cadre d’une location, l’installation électrique du logement doit répondre à des exigences minimales de sécurité pour les occupants, sans pour autant être nécessairement conforme à la réglementation en vigueur. Pour les installations de plus de 15 ans, la réalisation d’un diagnostic électrique est obligatoire.
Installation électrique : une question de sécurité (et de responsabilité pour le propriétaire)
Une installation électrique défectueuse représente un risque d’électrocution ou de court-circuit. En France, un incendie domestique sur trois est d’origine électrique. Voilà pourquoi, dans le cadre d’une location, le réseau électrique d’un logement doit respecter des exigences minimales de sécurité au regard de la santé et de la vie des occupants.
En effet, un propriétaire bailleur qui loue un logement ne respectant pas ces exigences peut se retrouver devant la justice pour mise en danger de la vie d’autrui. En cas de sinistre, sa responsabilité peut être engagée.
Pour autant, l’installation électrique d’une location doit-elle être aux normes ? Pas tout à fait. En la matière, c’est le critère de dangerosité qui est retenu : l’installation ne doit pas présenter un risque pour les occupants, sans nécessairement correspondre aux dernières normes en vigueur. Dans les faits, néanmoins, il faut convenir du fait qu’une installation qui n’est pas aux normes n’est pas toujours 100 % sûre.
Norme électrique et norme applicable en fonction du logement
Pour bien comprendre, il faut savoir qu’il existe une norme dédiée aux installations électriques des bâtiments à usage d’habitation : NFC 15-100. Depuis son entrée en vigueur en 1969, cette norme fait l’objet de révisions régulières, les dernières datant de 2016. Chaque révision a pour objectif de renforcer la sécurité et le bon fonctionnement des installations en édictant de nouvelles règles.
La dernière version de la norme NFC 15-100 s’applique à toutes les constructions neuves. Mais, pour un logement ancien, la norme applicable par défaut est celle qui était en vigueur au jour de sa construction ou de sa transformation. En d’autres termes, à la question de savoir si l’installation électrique d’une location doit être aux normes, la réponse est : non, du moins pas aux normes actuelles, sachant que la norme applicable est généralement moins exigeante.
Lorsqu’ils sont contraints de statuer dans le cadre d’un litige, les juges tiennent donc compte de l’état général de l’installation, et non de sa conformité avec les normes réglementaires en vigueur.
Les obligations du propriétaire bailleur au regard de l’installation électrique du logement
Comme l’indique une réponse ministérielle de 2002 (n° 73576, Journal Officiel du 6 mai), l’installation électrique d’un logement en location doit s’apprécier en fonction du risque apparent que celle-ci peut présenter (aux yeux d’un non technicien), et ne nécessite pas forcément une mise aux normes, sauf à effectuer des travaux, à partir du moment où ladite installation ne représente pas un danger pour les occupants.
À ce titre, les règles qui encadrent l’installation électrique sont dictées par les conditions minimales de confort et d’habitabilité (décret du 6 mars 1987) et par les caractéristiques du logement décent (décret du 30 janvier 2002).
En outre, le propriétaire a l’obligation de réaliser un diagnostic de l’installation électrique lorsque celle-ci a plus de 15 ans (en sus des autres diagnostics techniques de location). Là encore, quel que soit le résultat du contrôle, le bailleur n’est pas contraint de mettre son installation aux normes ; néanmoins, dans la mesure où il lui incombe de délivrer aux locataires un logement qui ne présente pas de risque, toute anomalie qui représenterait un danger doit être examinée et prise en charge par un professionnel. Ce document peut, par exemple, souligner l’absence d’un tableau différentiel avec mise à la terre, l’inaccessibilité du tableau de fusibles, la non-conformité des pièces d’eau, etc.
L’installation électrique d’une location doit-elle être aux normes ? La réponse est non : il n’existe aucune obligation en ce sens. Pour autant, le propriétaire bailleur doit nécessairement délivrer à ses locataires un logement qui respecte les exigences minimales de sécurité et de confort, y compris au niveau électrique. Si anomalie il y a, révélée ou non par un diagnostic électrique, elle doit donc être réglée en amont de la location.
