Par définition, lorsque le logement loué par un locataire lui tient lieu de résidence principale, celui-ci est libre d’en faire ce qu’il souhaite (dans la limite de ce qui est autorisé par la loi), y compris de loger des proches. Sauf qu’il n’est pas toujours facile de distinguer un hébergement à titre gratuit, même pour quelques mois, d’une situation de sous-location. Faisons le point.
Le locataire peut-il héberger des proches ?
Un locataire a le droit d’héberger des proches de façon temporaire sans en référer à son propriétaire, dès lors qu’il ne modifie pas la destination du bien loué et qu’il n’en tire pas une contrepartie. Mais quand la situation dure, il peut s’avérer difficile de distinguer l’hébergement à titre gratuit ou d’une véritable sous-location.
Hébergement d’un proche : ce que dit la loi
L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire d’un logement est en droit d’user librement dudit bien dès lors qu’il en respecte la destination telle que signifiée dans le bail locatif, y compris d’héberger des amis ou des membres de sa famille. Toutefois, elle précise également qu’il ne peut le faire que de manière temporaire. La notion de durée reste néanmoins assez floue : il peut s’agir d’une nuit, de quelques semaines, voire de plusieurs mois.
La situation est différente quand l’occupant est un(e) concubin(e), celui-ci (ou celle-ci) pouvant bénéficier de l’hébergement à titre gratuit même s’il(elle) n’est pas signalé(e) dans le bail.
L’hébergement à titre gratuit VS la sous-location
Lorsqu’un locataire loge des amis ou de la famille et que la situation s’installe dans la durée, le doute peut naître chez le propriétaire. Or, il faut distinguer deux choses : l’hébergement à titre gratuit, permis dans tous les cas de figure, et la sous-location qui nécessite l’accord express du propriétaire.
La différence est toute simple : la sous-location implique une compensation due par l’occupant secondaire du logement (financière ou en nature, par exemple des heures de ménage), et parfois l’établissement d’un bail parallèle. Cette situation est permise à condition d’être dûment autorisée par le propriétaire (sous forme écrite) et de ne pas donner lieu au versement d’un loyer supérieur à ce qui est prévu dans le contrat initial – en somme, le locataire qui sous-loue ne peut pas gagner de l’argent ce faisant. Tandis que l’hébergement à titre gratuit, comme son nom l’indique, consiste à loger un proche sans contrepartie.
La difficulté réside dans l’obligation qui est faite au propriétaire de prouver l’existence d’une situation de sous-location. Heureusement, certains signaux ne trompent pas : le locataire n’habite plus sur place (son nom n’est plus sur la boîte aux lettres, il n’est jamais là…), le loyer est versé par une autre personne, une annonce de location a été publiée sans le consentement du propriétaire, etc. En outre, si l’occupant est un membre de la famille du locataire, il devient très compliqué de faire valoir ses droits, la jurisprudence ayant souvent remis en cause les limites à la durée d’hébergement mentionnées dans les contrats.
Les risques d’un hébergement longue durée
Dès lors que le locataire pratique l’hébergement à titre gratuit et qu’il ne touche pas de contrepartie, il s’avère difficile pour le propriétaire de lui interdire de loger des proches. Toutefois, la présence d’un ou de plusieurs occupants supplémentaires dans les lieux peut avoir des conséquences sur…
- L’usure accélérée du logement et de ses équipements,
- Le risque accru de troubles du voisinage,
- Le dépassement des consommations comprises dans les charges.
On parle alors d’une situation de sur-occupation. À ce titre, il est essentiel de rappeler au locataire qu’il reste responsable des éventuelles dégradations et des problèmes qui pourraient découler de cette situation. Il est également préférable de faire payer des charges réelles, avec possibilité de régulariser après-coup, plutôt qu’un forfait qui risquerait d’être rapidement dépassé.
Si l’hébergement à titre gratuit dans un logement en location est autorisé, il ne doit pas donner lieu à une contrepartie sous une forme ou une autre – sinon, il s’agit de sous-location. Sauf cas particulier, il est donc impossible d’interdire à un locataire de loger qui il souhaite, celui-ci étant libre de jouir du bien comme il l’entend dès lors qu’il en respecte la destination.
