Le propriétaire bailleur doit respecter un certain nombre d’obligations au regard de son locataire, qu’il s’agisse de mettre à sa disposition un logement décent, de lui fournir des documents valides, ou encore d’installer un détecteur de fumée pour garantir sa sécurité.
Mais l’occupant, lui aussi, a des obligations à remplir vis-à-vis de son bailleur : il ne peut pas faire ce qu’il veut à l’intérieur du bien qu’il loue. Quelles sont les interdictions du locataire en cours de bail ? C’est ce que nous vous proposons de découvrir.
Les interdictions pour le locataire en cours de bail
Quelles sont les interdictions qui s’appliquent au locataire pendant la durée du bail ?
Payer le loyer (et les charges) en retard
C’est l’une des principales obligations du locataire : s’acquitter du loyer et des charges. À ce titre, l’occupant doit respecter la date prévue pour le règlement de ce montant, telle qu’elle est mentionnée dans le bail locatif. Aucun retard n’est permis par la loi. Si le propriétaire se retrouve dans l’obligation de faire appel à la justice pour percevoir le loyer, cela devient un motif de résiliation du contrat.
Sous-louer le logement
La sous-location à l’initiative de l’occupant est totalement prohibée : la plupart des baux intègrent une clause d’interdiction en ce sens, afin d’éviter tout litige. Le locataire est en droit d’héberger une personne à titre provisoire, mais seulement de façon exceptionnelle et sans en tirer un revenu (ce qui exclut également la sous-location en saisonnier). Un manquement à cette obligation constitue un motif de résiliation du bail.
Augmenter le nombre d’occupants dans le logement
Parmi les critères de décence, la loi prévoit une surface minimale à respecter de 9 m2. Celle-ci s’applique à chaque locataire. Autrement dit, en colocation, chaque occupant doit bénéficier d’une pièce privée respectant cette surface. Ce faisant, il n’est pas possible, pour le ou les locataires initiaux, d’accueillir d’autres personnes dans le logement au-delà de ce qui est prévu dans le bail : on parle dans ce cas de « surpopulation ».
Manquer d’entretenir le bien
Le locataire est contraint d’entretenir le logement qu’il occupe pendant la durée du bail, afin de le rendre au propriétaire dans l’état où il l’a trouvé à son arrivée. En ce sens, certaines interventions et réparations relèvent de sa responsabilité directe : ménage et entretien réguliers, changement des joints dans les pièces d’eau, vérification des piles du détecteur de fumée, entretien du chauffe-eau, etc. Pour plus de détails, consultez notre article au sujet des réparations locatives.
Transformer le logement sans autorisation
Les interdictions pour le locataire en cours de bail s’étendent aux transformations du logement. Dans les faits, l’occupant est en droit de personnaliser le bien à sa convenance, dès lors que ces changements sont décoratifs – il peut même refaire la peinture s’il le souhaite – et qu’il s’engage à remettre l’habitation dans son état initial avant son départ. Mais cela exclut toute transformation du logement portant atteinte à sa structure, par exemple le fait de casser une cloison ou de percer un mur porteur, à moins d’obtenir l’autorisation écrite du propriétaire.
Interdire l’accès du logement au propriétaire
Il est bien entendu que le propriétaire d’un logement ne doit pas troubler la tranquillité de son locataire, et qu’il n’a pas le droit d’entrer dans le bien sans l’autorisation expresse de ce dernier. Ceci étant dit, le locataire doit aussi respecter quelques règles : en pratique, il ne peut pas interdire l’accès du logement à son propriétaire lorsque celui-ci prévoit d’y effectuer des travaux ou s’il doit surveiller la progression d’un chantier. De plus, en cas de préavis déposé, le locataire doit accepter d’organiser des visites de l’habitation, en trouvant un accord avec le bailleur quant aux jours et aux heures adéquats.
Posséder un animal de compagnie qui gêne le voisinage
Le bail locatif ne peut pas interdire à l’occupant d’avoir un animal de compagnie, mais ce dernier doit veiller à ne pas troubler la tranquillité du voisinage. Le locataire est en effet responsable des éventuels troubles de voisinage (et des dommages matériels ou physiques) que son compagnon pourrait causer. En revanche, le bail peut mentionner une clause interdisant la détention d’un chien dangereux de 1ère catégorie.
Les interdictions pour le locataire en fin de bail
Lorsqu’il parvient en fin de contrat locatif, l’occupant doit également respecter quelques interdits.
Quitter la location sans donner de préavis
Le locataire ne peut pas quitter un logement qu’il occupe sur un coup de tête : il est dans l’obligation de respecter une procédure stricte. Celle-ci se déroule en 2 étapes :
- Informer le propriétaire du congé par le biais d’une lettre de résiliation du bail. Elle doit être envoyée en recommandé avec accusé de réception, ou remise en main propre contre récépissé.
- Patienter jusqu’à la fin du préavis. Sa durée est d’1 mois pour une location meublée et de 3 mois pour une location nue (ce délai est ramené à 1 mois si le logement se trouve dans une zone tendue).
À l’issue du préavis, le propriétaire et son occupant effectuent l’état des lieux de sortie, qui met fin à la location. Si le locataire ne suit pas ce protocole, il se rend coupable d’« abandon de domicile » et perd le droit à un état des lieux contradictoire. L’officialisation du départ doit être effectuée auprès d’un huissier de justice.
Partir sans payer les derniers loyers
Le loyer est dû jusqu’au dernier jour d’occupation. Lorsque le départ a lieu à tout autre moment que l’échéance mensuelle du loyer, le montant de ce dernier est proratisé en fonction du nombre de jours d’occupation.
Autrement dit, il est illégal, pour un locataire, de quitter le logement qu’il loue sans s’acquitter du ou des derniers loyers. Cela, y compris s’il décide par lui-même de quitter le bien avant l’issue du préavis. Par ailleurs, et contrairement à une idée reçue, il n’est pas possible de laisser la caution en guise de loyer : cette somme ne peut être utilisée qu’en cas de dégradations causées par le locataire et doit être rendue par le bailleur si aucune réparation n’est nécessaire.
Les interdictions du locataire en cours de bail (comme en fin de contrat) sont nombreuses et doivent toutes être scrupuleusement respectées. Si vous subissez des problèmes avec votre occupant, n’hésitez pas à lui faire un rappel à la loi. Au besoin, faites-vous accompagner par une agence spécialisée dans la gestion locative !
