Solvable ou insolvable ? Telle est la question que vous devez vous poser, en tant que propriétaire bailleur, face à un candidat à la location. Même si les impayés de loyer restent rares, il est important de mettre toutes les chances de votre côté pour limiter les risques, en choisissant le « bon » locataire – celui qui vous paiera chaque mois, et sans faute, le loyer et les charges. Pour cela, il vous faut apprendre à vérifier la solvabilité de votre locataire potentiel.
Comment savoir si un locataire est solvable ?
La solvabilité d’un locataire potentiel peut être vérifiée en consultant les pièces justificatives contenues dans le dossier de candidature : contrat de travail (ou équivalent), dernières fiches de paie (ou tout autre justificatif de revenus), dernier avis d’imposition, et dernières quittances de loyer. Il ne faut pas hésiter à comparer les documents pour s’assurer de la cohérence des informations.
La première impression laissée par le candidat locataire
En matière de choix de locataire, il faut savoir faire confiance à son feeling. La première impression que vous laisse un candidat à la location ne doit surtout pas être négligée au prétexte qu’elle serait subjective. Si une personne ne vous inspire pas confiance ou ne vous semble pas sérieuse, par exemple parce qu’elle est arrivée en retard au rendez-vous fixé ou qu’elle n’a pas jugé bon de préparer un dossier, il est peut-être préférable de la mettre de côté et de voir comment les choses se passent avec la suivante.
Certes, il ne faut pas (tout le temps) se fier aux apparences. Néanmoins, il est bon d’écouter son intuition. Cela fonctionne d’ailleurs dans les deux sens : ce n’est pas parce que la solvabilité du locataire est garantie que celui-ci ne vous créera pas de problèmes – et inversement, ce n’est pas parce qu’un candidat ne gagne pas trois fois le montant du loyer qu’il ne mettra pas à un point d’honneur à payer son dû chaque mois.
Quoi qu’il en soit, cette première impression doit être pondérée avec des éléments objectifs, sous la forme de pièces justificatives que le locataire doit intégrer à son dossier de candidature.
Les pièces justificatives permettant de vérifier la solvabilité d’un locataire
Dans l’optique de vérifier la solvabilité de votre locataire potentiel, vous pouvez en effet lui demander de vous remettre un dossier complet, comprenant un certain nombre de pièces justificatives. Celles-ci doivent vous renseigner quant à sa situation professionnelle et financière :
- Un contrat de travail ou tout autre document justifiant de son activité professionnelle ;
- Des justificatifs de revenus, en fonction de l’activité exercée et du statut professionnel (bulletins de paie, bénéfices, bilans comptables…) ;
- Le dernier avis d’imposition.
En plus de ces documents, votre locataire doit vous remettre une copie de pièce d’identité et un justificatif de son domicile actuel. À ce titre, vous êtes en droit de lui demander de vous présenter des quittances de loyer (s’il est actuellement en location ou s’il l’a été au cours de l’année qui précède).
L’examen de la situation financière du locataire
Une fois ces documents en votre possession, il s’agit de procéder à leur examen afin de vérifier la solvabilité du locataire potentiel. Même si c’est loin d’être une réalité quotidienne, il faut savoir que certains candidats à la location n’hésitent pas à falsifier leurs justificatifs pour booster leurs chances d’obtenir le logement qu’ils convoitent – surtout dans les zones où le marché locatif est très tendu, notamment dans les grandes agglomérations.
Voilà pourquoi il est recommandé de prendre un peu de temps pour s’assurer de la cohérence entre les différents documents qui vous ont été remis. Le montant des revenus vous semble-t-il correspondre au type d’emploi indiqué dans le contrat de travail ? L’avis d’imposition est-il cohérent au regard des revenus mentionnés dans les bulletins de salaire ou des bénéfices présentés ? La déclaration d’impôts est-elle valide ? (Le gouvernement a mis en place un outil de vérification dédié.) Le contrat de travail reflète-t-il la réalité ? (En cas de doute, vous pouvez toujours contacter l’entreprise pour vérifier que la personne fait bien partie des employés ; pour une profession non-salariée, il est possible de trouver des informations sur le site Societe.com.)
Une fois tous les documents compulsés, faites un petit calcul pour connaître la part du loyer dans les revenus déclarés par le candidat. Idéalement, le montant du loyer ne doit pas excéder un tiers des revenus globaux (salaires/bénéfices + aides éventuelles).
La fiabilité du locataire
Comme nous le disions plus haut, la solvabilité du locataire est une chose, et sa fiabilité en est une autre. Des revenus élevés et/ou qui représentent plus de trois fois le montant du loyer, c’est très bien, mais cela ne prouve en rien que votre futur locataire paiera rubis sur l’ongle tous les mois.
Une bonne manière de s’en assurer consiste à contacter son précédent bailleur (si la personne concernée est, ou a été, locataire de sa résidence principale) et à l’interroger sur le sérieux du candidat. Le propriétaire pourra vous parler d’éventuels impayés ou retards, de problèmes de comportement, de meubles ou d’équipements détériorés, de l’existence d’un animal de compagnie que le candidat a « omis » de vous signaler, etc.
Mais attention, cette solution n’est pas infaillible ! Imaginez un bailleur désireux de se débarrasser au plus vite de son occupant : il aura tout intérêt à vous vanter ses mérites afin de s’assurer qu’il mette les voiles au plus tôt.
Les garanties indispensables pour éviter les impayés de loyer
En tant que propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à vérifier la solvabilité de votre locataire potentiel dans un but précis : vous prémunir contre les risques d’impayés de loyer.
Mais parce qu’une vérification, même drastique, des pièces justificatives et du passif du candidat ne suffit pas à se forger des certitudes, il est préférable de prendre des garanties. Il en existe deux sortes :
- La caution solidaire, qui consiste à demander un garant au locataire.
- L’assurance impayés de loyer, qui en revient à souscrire une garantie dédiée auprès d’un assureur afin de se faire rembourser les éventuels loyers impayés. Une solution payante, mais un gage de sécurité incomparable.
Vérifier la solvabilité de votre locataire afin de signer un bail, ce n’est pas une option : cela vous permet de réduire au maximum les risques d’impayés, mais aussi de dégradations. Pour vous en assurer, néanmoins, il n’y a pas cinquante solutions : prendre des garanties ou confier votre gestion locative à une agence spécialisée, qui saura trouver le bon locataire… et mettre en place les bons garde-fous !
