Avant de louer un logement, vous devez fixer le montant du loyer. Un prérequis aussi incontournable que difficile à mettre en œuvre. Car, si la fixation du loyer est libre en principe, elle reste soumise à la loi du marché et – dans certains cas de figure – à des obligations légales.
Comment fixer le montant du loyer ?
En principe, le propriétaire est libre de fixer le montant du loyer avant une première mise en location. Cette liberté est toutefois encadrée par les nécessités du marché et, dans certains cas de figure (dispositifs spéciaux, zones tendues, encadrement des loyers…), soumise au respect d’obligations légales.
La fixation libre du montant du loyer
Dans le cadre d’une première mise en location, le choix du montant du loyer est à la discrétion du propriétaire, qui doit tout de même s’encadrer dans les contraintes imposées par le marché – autrement dit, par la loi de l’offre et de la demande locative sur son secteur. En ce sens, il est indispensable de déterminer un loyer qui ne soit ni trop haut (pour ne pas repousser les locataires potentiels), ni trop bas (pour ne pas impacter la rentabilité locative du logement).
Une fois le locataire entré dans les lieux, seule une révision annuelle du loyer est possible, en fonction de l’indice de référence des loyers de l’Insee (lisez cet article pour plus de détails). Le montant du loyer peut de nouveau être augmenté entre deux baux.
Notez que certains dispositifs réglementent la fixation du loyer. C’est le cas du mécanisme Pinel d’investissement qui plafonne les loyers, des logements qui font l’objet d’une convention signée avec certaines institutions (État, Anah, collectivité locale…), des mesures d’encadrement ou de plafonnement des loyers.
Les méthodes de fixation du loyer
Il y a trois façons de fixer le montant du loyer pour un bien locatif :
- En s’appuyant sur la valeur locative du logement. Celle-ci repose sur les caractéristiques de ce dernier et sur son niveau de confort. De nombreux paramètres entrent en ligne de compte : état général, nombre de pièces, surface, agencement, qualité des prestations et des équipements, niveaux de consommation d’énergie, présence d’un ascenseur ou d’un concierge dans l’immeuble, existence d’un balcon, d’une terrasse ou d’un jardin privatif, etc. Le type de location joue également un rôle : un meublé se loue plus cher qu’un logement vide.
- En fonction du marché. Les montants des loyers sont déterminés par la loi de l’offre et de la demande. Pour connaître les prix pratiqués dans votre secteur, vous pouvez consulter les cartes publiées par les Observatoires des loyers (comme sur cette page), ou simplement regarder les petites annonces de location pour des biens similaires dans les environs.
- En fonction du rendement attendu dans le cadre de votre investissement locatif. Par exemple, si vous visez 5 % brut pour un appartement acheté 200 000 €, le montant du loyer sera idéalement de 840 € ((840 x 12/200 000) x 100 = 5 %). À condition, bien sûr, de trouver un locataire qui consente à payer ce prix. Mieux vaut faire ce calcul avant l’acquisition et négocier le prix du bien en fonction du rendement souhaité.
Les risques d’un loyer trop élevé
Il est tentant de fixer un loyer élevé, surtout dans les zones tendues où le marché locatif est favorable aux propriétaires. D’autant que, sauf exception, rien ne s’y oppose. Néanmoins, le montant du loyer peut avoir un impact sur le déroulement de votre location, avec des conséquences en cas de surévaluation : peu de candidats à la location, risques d’impayés, turnover important des occupants, vacances locatives plus fréquentes et plus longues, etc.
La gestion locative professionnelle (ou la « mise en nourrice », qui en revient au même pour le propriétaire bailleur) est une sécurité supplémentaire au moment de fixer le montant du loyer : les conseils d’un professionnel de l’immobilier ne sont pas de trop quand il s’agit de déterminer le bon prix… et de réussir son projet locatif !
Si la fixation du montant du loyer est libre en principe, elle est néanmoins soumise à l’impératif de la loi du marché – au risque, si celle-ci n’est pas respectée, d’éloigner les locataires potentiels et d’augmenter le turnover. En outre, certaines situations (logement situé dans une zone tendue, bien locatif acheté sous le couvert de la loi Pinel…) contraignent le bailleur à respecter des plafonds.
