Logement squatté : quels sont les recours du propriétaire ?

Les cas d’occupation illégale de domicile ne sont malheureusement pas rares. Toute la question est de savoir comment réagir si une telle situation se présente. Quels sont les recours du propriétaire bailleur en cas de logement squatté ? Comment déloger un occupant sans titre ? On vous explique tout cela.

Comment déloger un occupant sans titre ?

Un logement squatté peut faire l’objet d’une évacuation forcée et rapide s’il constitue la résidence principale de son propriétaire ou de ses locataires. Une fois l’occupation illégale constatée par un officier de police, le préfet met en demeure les squatteurs de quitter les lieux. C’est différent pour un logement vacant : faute d’agir dans un délai de 48 heures, la procédure d’expulsion est inévitable.

Quels recours en cas de logement squatté ?

Un propriétaire ou un locataire qui, en rentrant chez lui, découvre que des inconnus se sont installés dans les lieux, peut agir au plus vite pour les déloger. Une procédure accélérée d’évacuation a été mise en place pour permettre aux personnes lésées de récupérer leur habitation dans les meilleurs délais.

Définition

Le fait de « squatter » un logement consiste à y pénétrer par effraction, tromperie, menace ou violence, et à l’occuper sans l’autorisation du propriétaire. Un logement squatté peut constituer la résidence principale de son occupant habituel, ou être vacant. Suivant le cas de figure, la procédure n’est pas la même.

Procédure accélérée en cas de logement squatté

Si le logement squatté est une résidence principale, qu’elle soit occupée par son propriétaire ou par des locataires, il est possible d’obtenir l’évacuation forcée et rapide des squatteurs. Cette possibilité a été inscrite dans le droit par la loi du 25 juin 2015, dite « anti-squat », qui autorise le recours aux forces de l’ordre en vue de l’évacuation du logement dès que les faits sont constatés, et sans avoir à lancer une procédure judiciaire, car il s’agit alors d’une violation de domicile.

Le délai de 48 heures, qui servait autrefois de seuil (et qui s’applique encore aux logements vacants, voire plus bas), n’est donc plus en vigueur dans ce cas précis. Et ce, même si l’occupation illégale du domicile dure depuis plusieurs semaines, et si les squatteurs sont parvenus à faire reconnaître l’habitation comme leur domicile.

Les démarches pour demander l’évacuation du logement

Pour faire évacuer un logement squatté servant de résidence principale, il faut :

1. Porter plainte pour violation de domicile auprès du commissariat de police ou de l’antenne de gendarmerie le/la plus proche.
2. Prouver son statut de propriétaire ainsi que l’occupation effective du logement à titre de résidence principale (par le propriétaire lui-même ou par ses locataires) : titre de propriété, contrat de bail, factures, documents fiscaux, témoignages…
3. Faire constater l’occupation illégale du logement par un officier de police judiciaire.
4. Demander au préfet de mettre en demeure les squatteurs de quitter les lieux dans les 24 heures (la notification est affichée au niveau du logement concerné, ainsi qu’en mairie).
5. Demander l’évacuation forcée du logement si les squatteurs n’ont pas obtempéré dans le délai fixé, avec intervention de la force publique.

Depuis la loi Elan, les squatteurs ne bénéficient plus de la trêve hivernale. Ils peuvent donc être évacués à tout moment.

Qu’en est-il d’un logement vacant ?

Si le logement squatté est vacant, qu’il s’agisse d’une résidence secondaire ou d’une habitation actuellement sans locataire(s), les choses se compliquent. Le seuil des 48 heures s’applique : il devient alors indispensable de faire constater l’occupation illégale par un officier de police dans ce délai afin de bénéficier d’une procédure d’expulsion accélérée.

Or, ce délai démarre à compter du moment où le logement est effectivement occupé par les squatteurs, et non à partir de l’instant où le propriétaire en fait le constat…

Au-delà de 48 heures, la procédure judiciaire est inévitable. Il ne s’agit plus d’une évacuation forcée, mais d’une expulsion classique (dont les démarches sont rappelés dans cet article) qui nécessite l’intervention d’un huissier de justice et d’un juge. De fait, l’occupation reste illégale, mais le droit au logement contraint le propriétaire à apporter des preuves de violation de domicile – ce qui, dans les faits, s’avère très compliqué, surtout si les squatteurs ont eu le temps de changer la serrure et de faire reconnaître l’endroit comme leur domicile.

La procédure permettant de libérer un logement squatté est différente selon qu’il s’agit d’une résidence principale ou d’un bien immobilier vacant. Dans le premier cas, le propriétaire peut demander une évacuation forcée et rapide. Dans le second cas, il faut constater l’occupation illégale dans les 48 heures pour en bénéficier ; sinon, il est nécessaire d’en passer par une procédure d’expulsion.