État des lieux : le guide complet pour éviter tout litige

Pour toute location, l’état des lieux est un passage obligé. C’est surtout vrai pour la location longue durée : au bout de plusieurs années de bail, vous devez pouvoir vous assurer que le logement vous est rendu dans un bon état d’entretien et de propreté, correspondant à celui dans lequel il se trouvait au moment de la remise des clés (en tenant compte des effets de l’usure). En ce sens, l’état des lieux de location constitue une protection incontournable pour le propriétaire comme pour le locataire. Aujourd’hui, nous vous expliquons comment le mener à bien !

L’état des lieux de location : une obligation légale ?

Non : la réalisation d’un état des lieux de location n’est pas une obligation – mais une recommandation. La loi du 6 juillet 1989 portant sur les rapports locatifs permet d’établir ce document afin de protéger à la fois le locataire et le propriétaire bailleur. Cela, pour éviter tout litige au moment du départ de l’occupant.

Puisque ce n’est pas une obligation légale, il est tout à fait possible de refuser d’établir ce document. Toutefois, en l’absence d’état des lieux, les parties doivent assumer les conséquences d’un éventuel problème en fin de bail.

• Si c’est le propriétaire qui refuse de le réaliser, et que des dégradations sont constatées lors de la sortie du locataire, il lui reviendra de prouver ses allégations.
• Si c’est le locataire qui se défile, ce sera à lui de prouver sa bonne foi, étant entendu que le logement sera considéré comme ayant été remis en bon état lors de l’entrée.
• Si l’une des parties refuse l’état des lieux de location, mais que l’autre souhaite le réaliser, il est toujours possible de faire appel à un huissier qui s’en occupera.

Notez qu’il n’est pas nécessaire de signer le contrat de bail le jour de l’état des lieux : cela peut être fait avant.

Comment réaliser un état des lieux de location ?

Par convention, on réalise deux états des lieux : le premier lors de l’entrée du locataire dans le logement, le second lors de sa sortie (en fin de bail). L’opération se déroule sur place, dans le logement ; les constatations se font par écrit, peu importe le support (papier ou numérique) ; les deux parties (ou leurs représentants) doivent dater et signer tous les exemplaires – autant qu’il y a de personnes intéressées au contrat.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux de location d’entrée est un document très formel où des mentions spécifiques doivent apparaître, en particulier :

• Le type d’état des lieux (en l’occurrence : celui d’entrée)
• La date de sa réalisation
• L’adresse du logement qui fait l’objet de l’état des lieux
• Le nom ou la dénomination des parties
• Le domicile ou le siège social du bailleur
• Les coordonnées des mandants s’il y en a
• Les relevés des compteurs individuels d’eau et d’énergie
• Le détail et la destination des clés
• La description précise de l’état du logement
• L’inventaire du mobilier si vous louez meublé

Nous vous recommandons, pour votre état des lieux de location, d’utiliser un modèle type conforme à ce que prévoit la loi, comme on en trouve aisément sur Internet.

Les bonnes pratiques pour un état des lieux réussi

Pour réaliser un état des lieux de location sécurisé, il ne suffit pas de remplir les champs prévus et de signer. Les choses sont un peu plus complexes que cela. C’est pourquoi nous vous livrons quelques bonnes pratiques pour mener cette opération à bien :

• Assurez-vous que les conditions matérielles sont propices le jour J, notamment qu’il est possible de tester l’eau, l’électricité et le gaz.
• Prenez le temps d’examiner chaque pièce dans le détail: murs, sols, plafonds, meubles, équipements, portes, fenêtres, volets… Vérifiez les installations de chauffage et de gaz, les prises électriques et les interrupteurs, les robinets et les sanitaires.
• Décrivez les lieux avec autant de minutie et de rigueur que possible. Ne vous contentez pas de formules vagues du type « bon état général », soumises à interprétation. Soyez plus précis : « parquet en bon état sauf des rayures au niveau du mur sud », « chauffe-eau légèrement encrassé mais fonctionnant correctement », « peintures refaites à neuf », etc.
• Pensez à prendre des photos des lieux pour compléter les descriptions(et éventuellement à les faire signer par les deux parties pour qu’elles constituent des preuves irréfutables).

N’oubliez pas que le locataire est en droit d’émettre des réserves, par exemple s’il n’a pas pu tester toutes les prises électriques ou le chauffage. Il peut demander un complément d’état des lieux de location dans les 10 jours qui suivent, et jusqu’au premier mois de période de chauffe pour l’installation ad hoc.

L’état des lieux de sortie

Qu’il soit réalisé sur le même papier que le premier état des lieux ou de façon indépendante, l’état des lieux de sortie doit simplement indiquer : le type de document, l’adresse du nouveau domicile du locataire, sa date de réalisation, et l’évolution de l’état de chaque pièce.

À cette occasion, vous pouvez être amené à constater des dégradations ou des dommages causés au logement ou aux biens mobiliers qui le constituent.

Une précision, cependant, sur ce qu’on considère comme « acceptable » au regard de la loi. En fin de bail, le logement doit être restitué à son propriétaire « en l’état où le locataire l’a reçu », c’est-à-dire « dans un bon état d’entretien et de propreté ». Il est entendu que l’habitation ne peut pas être remise à neuf, et que le propriétaire est tenu de prendre en compte la vétusté du bien et l’utilisation de ses équipements. De sorte que l’usure « normale » ne peut pas être considérée comme une dégradation.

Un exemple : une moquette usée, un papier peint qui se défait, un appareil électroménager qui montre des signes de faiblesse… sont considérés comme des manifestations d’une usure « normale » des biens mobiliers, hors réparations et entretien qui incombent au locataire.

On distingue, toutefois, ce qui relèverait d’une usure « anormale » des biens, découlant d’une mauvaise utilisation, d’une négligence, d’un défaut d’entretien, ou d’une dégradation volontaire. Par exemple, si la machine à laver ne fonctionne plus parce que le locataire y a versé des produits non conformes à cet usage, c’est sa responsabilité qui est engagée. Si la moquette que vous avez fait poser juste avant le début du bail est complètement détruite après un ou deux ans d’occupation, ce n’est plus de l’usure « normale ». Etc.

Dans ce cas de figure, l’état des lieux de sortie doit mentionner les dégradations constatées, ce qui vous octroiera le droit de puiser dans le dépôt de garantie pour financer les réparations et/ou la remise en état du logement. Le locataire n’est pas contraint d’être d’accord avec vous, auquel cas, seule l’intervention d’un huissier permettra de régler le litige.

La restitution du dépôt de garantie doit se faire au maximum un mois après l’état des lieux de sortie, et deux mois en cas de réparations à effectuer.

Combien coûte un état des lieux ?

Si l’état des lieux de location est réalisé entre l’occupant et vous-même, sa réalisation n’engendre pas de frais.

En revanche, s’il est réalisé par un professionnel, par exemple par un agent immobilier, il est alors payant. Une part des frais générés peut être prise en charge par le locataire dans la limite d’un plafond (3 € par m² de surface habitable) et à condition que la somme due par ce dernier soit inférieure ou égale au montant dû par le bailleur.

L’état des lieux de location est un incontournable : ce document constitue une preuve de l’état du logement au moment de l’entrée du locataire dans les lieux. En fin de bail, le propriétaire bailleur peut s’appuyer dessus pour effectuer des réparations aux frais du locataire, et celui-ci peut s’en servir pour démontrer, au contraire, qu’il a rendu le logement dans un bon état d’entretien et de propreté. Par mesure de sécurité, il est préférable de le faire réaliser par un agent immobilier.