Votre locataire ne verse plus ses loyers. Pire : il fait la sourde oreille face à vos tentatives de conciliation. Il est donc temps d’envisager l’activation de la caution… Si votre bail locatif prévoit un garant, vous avez la possibilité de vous tourner vers lui pour obtenir le paiement des sommes dues par l’occupant du logement. Mais comment procéder ? Comment réclamer des loyers à un garant ?
Comment réclamer des loyers à un garant ?
Pour pouvoir réclamer des loyers au garant de votre locataire, vous devez d’abord vérifier le type de caution prévu dans le bail, puis chercher une solution à l’amiable avec le fautif. Si vos démarches n’aboutissent pas, vous pouvez lancer la procédure d’activation du garant, qui varie en fonction du modèle de caution signé.
Rappel : qu’est-ce qu’une caution ?
Lorsqu’un locataire cesse de verser son loyer – quelle qu’en soit la raison – le propriétaire bailleur est en droit de tout mettre en œuvre pour récupérer les sommes dues, dans les limites de ce que prévoit la loi. Les choses sont néanmoins plus simples si le contrat locatif prévoit le recours à un garant.
Une caution désigne une personne qui se porte garant pour le locataire en cas d’impayés de loyer. Cette personne s’engage à rembourser les sommes dues par l’occupant du logement (loyers et charges), dans un délai plus ou moins rapide à compter du premier impayé, en fonction du modèle de caution prévu dans le contrat locatif.
Quelle est la procédure à suivre pour faire intervenir la caution ?
L’activation de la caution, pour un propriétaire bailleur confronté à des impayés de loyer, suppose de suivre une procédure spécifique.
Il est préférable de commencer par une démarche à l’amiable visant à demander au locataire de régulariser sa situation dans les meilleurs délais, au besoin en modulant les conditions de versement du loyer (échelonnement des paiements, etc.), avant de faire intervenir des tiers. C’est d’ailleurs indispensable pour démarrer une procédure judiciaire.
Ensuite, tout dépend du type de caution, simple ou solidaire.
- Dans le cas d’une caution simple, vous devez passer par la voie judiciaire avant de vous tourner vers le garant, ce qui implique de faire intervenir un huissier de justice auprès du locataire mauvais payeur. Celui-ci doit être déclaré insolvable pour que le garant puisse être contacté.
- Dans le cas d’une caution solidaire, vous pouvez activer la caution dès le premier impayé, sans passer par le locataire, et sans recourir à la justice. Le garant est dans l’obligation de prendre le relais, même si le locataire n’a pas été déclaré insolvable ; à lui, ensuite, de se retourner contre le fautif.
Dans les deux cas, il est indispensable de rappeler son obligation au garant par courrier recommandé avec AR. Cette lettre doit mentionner le type de logement, son adresse, la date de prise d’effet du bail, ainsi que les informations relatives au locataire et aux sommes dues. Il doit également préciser une date butoir et expliciter les modalités de paiement souhaitées.
L’engagement du garant est-il limité ?
L’engagement du garant peut être limité à deux niveaux :
- En ce qui concerne les montants dus. Si le bail mentionne une somme maximale à rembourser pour le garant, cette somme ne pourra pas être dépassée, même si les dettes du locataire y sont supérieures. Dans le cas contraire, il doit prendre en charge toutes les sommes dues.
- En ce qui concerne la durée. L’engagement du garant est souvent limité dans le temps, et sa durée est alors égale à celle du bail initial (3 ans en location vide, 1 an en location meublée) plus deux renouvellements. Si aucune durée n’est fixée dans le contrat, le garant peut résilier unilatéralement son engagement à tout moment.
La caution est un bon moyen de protection contre les impayés de loyer, mais cette solution suppose néanmoins une action de la part du propriétaire bailleur et une récupération des sommes dues a posteriori. Il existe d’autres garde-fous pour se prémunir contre les impayés de loyer, détaillés dans cet article.
La procédure à suivre pour réclamer des loyers à un garant varie en fonction du modèle de caution prévu dans le bail locatif. Mais, dans tous les cas de figure, le propriétaire doit adresser des courriers au locataire et à son garant afin de leur rappeler leurs obligations.
