En tant que propriétaire bailleur, avez-vous l’obligation de souscrire une assurance habitation (comme c’est le cas pour le locataire) ? Si vous mettez un logement en location, la question se pose forcément. Comme vous le savez sans doute, il n’existe aucune obligation en matière d’assurance pour un propriétaire qui occupe sa résidence principale – même s’il est fortement conseillé d’en avoir une. Qu’en est-il pour un bailleur ? Et que couvre une assurance habitation propriétaire bailleur ? Focus.
Une assurance propriétaire non occupant est-elle obligatoire ?
Disons-le tout net : non, un propriétaire qui n’occupe pas son logement n’a aucune obligation en matière d’assurance, pas plus que s’il en fait sa résidence principale. Dans les deux cas, l’assurance habitation n’est qu’une recommandation. Sauf dans un cas particulier : si le logement est intégré à une copropriété, la loi Alur impose la souscription d’une couverture permettant au moins d’assurer la responsabilité civile.
Toutefois, le fait qu’une assurance habitation propriétaire bailleur soit facultative n’enlève rien à son importance. Vous avez tout intérêt à couvrir vos arrières et à vous prémunir contre les risques de dégradation du logement par le locataire et de sinistres qui auraient un impact soit sur l’occupant, soit sur les appartements voisins. C’est là qu’une assurance propriétaire non occupant (PNO), autrement dit une assurance habitation propriétaire bailleur, entre en jeu.
Que couvre une assurance habitation propriétaire bailleur ?
Il s’agit d’une assurance habitation réservée aux propriétaires qui n’occupent pas leur logement (d’où le nom d’assurance propriétaire non occupant). À l’instar d’une assurance multirisque classique, ce type de contrat couvre généralement :
- La responsabilité civile, à deux niveaux (garanties recours des locataires et/ou trouble de jouissance en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction, et garantie recours des voisins et des tiers en cas de sinistre dans le logement qui se répercuterait chez les voisins) ;
- Les risques locatifs (utile si le logement n’est pas loué, cette garantie se substituant à l’assurance du locataire – voir plus bas) ;
- Les biens mobiliers ;
- Le vol ;
- Les événements naturels (tempête, tremblement de terre, etc.).
Une telle assurance est essentielle, y compris pour un logement vacant. En effet, même vide, celui-ci reste exposé à des risques (dégât des eaux, incendie…) pouvant avoir des conséquences sur son intégrité, mais aussi sur les appartements voisins. Il s’agit donc, à travers une assurance habitation propriétaire bailleur, de protéger le logement autant que de couvrir votre responsabilité civile.
À partir de là, il est toujours possible d’ajouter des garanties : loyers impayés, protection contre la détérioration des lieux, départ prématuré du locataire, perte de revenus due à une vacance locative, etc. Pensez à vérifier que votre contrat d’assurance habitation propriétaire bailleur ne fasse pas double emploi avec la couverture souscrite (obligatoirement) par la copropriété.
Quelles sont les obligations du locataire en matière d’assurance ?
Dans le cadre d’une location, les deux parties (propriétaire et occupant) ont des obligations à respecter. Parmi celles qui incombent au locataire, il y a la nécessité de souscrire une assurance habitation. Comme le stipule l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, « le locataire est obligé (…) de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis chaque année ».
Autrement dit, votre locataire est contraint de souscrire une assurance couvrant a minima les risques locatifs avant que vous lui remettiez les clés, puis de vous présenter chaque année une attestation annuelle prouvant que sa couverture reste valable. À défaut, vous devez lui envoyer une mise en demeure afin de lui rappeler ses obligations. En l’absence de réponse, il vous reste deux options :
- Souscrire vous-même une assurance pour son compte et lui demander le remboursement des cotisations.
- Lancer une procédure visant à résilier le bail, dès lors qu’une clause ad hoc y a été inscrite.
Notez que toutes les locations (vides ou meublées) sont concernées. Par ailleurs, que votre locataire soit assuré ne vous dispense pas de souscrire votre propre assurance habitation propriétaire bailleur afin de couvrir les « manques » éventuels du contrat de l’occupant.
Combien coûte une assurance propriétaire non occupant ?
Le prix d’une assurance habitation propriétaire bailleur varie en fonction du type de logement et des garanties souscrites mais, en tout état de cause, il est plus bas que celui d’une assurance multirisque classique. Cela, en raison d’un risque moindre, soit parce que le locataire dispose de sa propre assurance, soit parce que le logement est vide.
La bonne nouvelle, c’est que les cotisations du contrat d’assurance habitation propriétaire bailleur font partie des frais déductibles des revenus fonciers dans le cadre du régime réel d’imposition. Lisez notre article consacré à la fiscalité de la location pour en savoir plus à ce sujet.
Et pour la location saisonnière ?
L’assurance d’un meublé de tourisme n’est pas une obligation non plus. Mais, là encore, elle est recommandée. Deux cas de figure peuvent se présenter :
- Le logement loué en saisonnier est votre résidence principale ou secondaire, auquel cas vous disposez sans doute déjà d’une assurance multirisque habitation. Il vous suffit de signaler à votre assureur que vous souhaitez pratiquer la location saisonnière et étudier ses propositions en matière de garantie(s). Veillez à ce que votre contrat ait au moins une garantie « recours des locataires contre le propriétaire » afin de vous protéger en cas de sinistre entraînant des dommages sur les biens personnels des occupants.
- Le logement loué est destiné uniquement à la location touristique, auquel cas vous pouvez souscrire une assurance habitation propriétaire bailleur spécifique pour couvrir les occupants et le bien lui-même. Mais vous pouvez aussi exiger des locataires successifs qu’ils disposent de leur propre assurance. Généralement, un contrat multirisque habitation inclut une garantie villégiature qui s’applique aux séjours de courte durée dans des biens meublés touristiques. Sinon, les plateformes de type Airbnb ont leurs propres assurances permettant de couvrir les séjours des locataires (à voir sur cette page).
L’assurance habitation propriétaire bailleur n’est jamais une obligation, mais elle est recommandée si vous souhaitez louer votre logement en toute sérénité. Il en va également de la rentabilité de votre projet locatif, car un sinistre pourrait remettre en cause l’occupation du logement – de façon temporaire ou définitive.
