La mise en location d’un bien immobilier n’est pas de tout repos, compte tenu du grand nombre de paramètres à prendre en compte – obligations légales, droits et devoirs, documents à fournir, etc. Mais il est une composante que les candidats à l’investissement oublient parfois : la fiscalité locative. En effet, les loyers sont des revenus comme les autres et doivent s’ajouter au montant imposable. Comment déclarer ses revenus locatifs ? Comment fonctionne la fiscalité des loyers ? On vous explique tout.
Déclarer ses loyers : généralités
Pour commencer, il est nécessaire de rappeler quelques généralités. En particulier le fait que les revenus issus d’une location doivent être déclarés à l’administration fiscale au même titre que les salaires, les pensions et les autres rentrées d’argent du foyer qui constituent le revenu global sur lequel est calculé le montant de l’impôt.
Depuis la mise en place du prélèvement à la source, le fisc procède par prélèvements d’acomptes mensuels ou trimestriels. Ceux-ci sont calculés sur la base du montant des revenus déclarés l’année précédente. Comme pour toute autre rentrée d’argent, il est donc indispensable de déclarer ses revenus locatifs une fois par an – en même temps que la déclaration habituelle.
À partir de là, il faut savoir quatre choses :
- Seuls les loyers doivent être déclarés, et pas les charges ;
- Déclarer ses revenus locatifs suppose de faire la distinction entre la location vide et la location meublée ;
- Les charges et autres frais peuvent être déduits du montant des revenus locatifs dans certains cas de figure ;
- C’est au moment de la déclaration qu’il faut faire valoir son droit à une réduction d’impôt ou à l’imputation du déficit foncier.
Déclarer ses revenus locatifs en fonction du type de location
Le type de location influe sur la façon dont vous allez déclarer vos revenus locatifs. En effet, les loyers issus d’une location vide sont considérés comme des revenus fonciers, et ceux qui sont issus d’une location meublée comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). (Plus de détails sur cette page.) À cela, vient s’ajouter le régime déclaratif qui change en fonction du montant des revenus.
Le régime déclaratif « micro »
- Le micro-foncier pour une location vide : si vous percevez moins de 15 000 € par an. Il faut alors déclarer vos revenus locatifs via le formulaire n°2042. Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 30 % pour couvrir vos charges.
- Le micro-BIC pour une location meublée : si vous percevez moins de 72 600 € par an. La déclaration se fait via le formulaire n°2042-C-PRO. L’abattement forfaitaire est fixé à 50 % (71 % dans certains cas : régime hôtelier, gîtes, etc.).
Le régime déclaratif « réel »
- Location nue: pour des revenus fonciers supérieurs à 15 000 € par an, ou si vous en faites la demande (intéressant si l’abattement forfaitaire ne couvre pas vos charges). La déclaration se fait via l’imprimé 2044 ou 2044-S.
- Location meublée: pour des revenus BIC supérieurs à 72 600 par an, ou si vous en faites la demande. Il faut déclarer vos revenus locatifs de la même façon que dans le cas du régime micro.
Notez que si vous pratiquez les deux types de location en même temps, vous devez distinguer vos revenus dans votre déclaration.
Frais et charges déductibles des impôts
Au régime réel, il est possible, au moment de déclarer ses revenus locatifs, d’en déduire un certain nombre de dépenses engagées durant l’année – sans limite de montant. Faisons le point sur les frais et charges divers que vous pouvez déduire du montant des revenus issus de votre location :
- Les dépenses dédiées aux réparations et à l’entretien du logement : travaux, réalisation des diagnostics obligatoires, remplacement de certains équipements, etc.
- Les frais d’administration et de gestion de l’immeuble : dépenses gérées par le syndic, frais de procédure, rémunérations des concierges et des gardes, etc.
- Les charges récupérables que vous n’avez pas récupérées l’année du départ du locataire.
- Les dépenses engagées pour améliorer le confort dans le logement (meilleurs équipements, aménagement d’une pièce, optimisation des performances énergétiques…).
- Les provisions pour charges de copropriété.
- Les primes d’assurance.
- Les taxes qui incombent au propriétaire (à découvrir dans cet article).
- Les intérêts d’emprunt.
Réductions d’impôt et résultat foncier
Dans certains cas de figure, votre investissement immobilier peut vous permettre de réduire vos impôts. Si vous avez acheté un bien à louer dans le cadre d’un mécanisme de défiscalisation (Pinel ou autre), c’est au moment de déclarer vos revenus locatifs que vous devez déposer votre demande de réduction d’impôt afférente.
Elle doit être formulée au titre de l’année de l’achat du logement ou de l’achèvement des travaux d’édification (et non pas l’année de mise en location). Des pièces justificatives vous seront demandées. Pendant toute la durée prévue pour la location, vous devrez ensuite remplir un formulaire spécifique annexe à la déclaration.
De même, l’imputation du déficit foncier doit se faire au moment de déclarer vos revenus locatifs et vos charges.
Enfin, notez que dans le cadre d’un usufruit locatif, le logement n’entre pas dans le calcul de l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière.
Déclarer ses revenus locatifs, c’est à la fois une obligation et une difficulté à surmonter – quand on n’a pas l’habitude. Pensez que, dans le cadre d’un mandat de gestion, vous pouvez demander conseil à votre interlocuteur immobilier afin de vous simplifier la tâche.
