Impayés de loyer : comment les éviter ?

C’est certainement la plus grosse hantise des propriétaires bailleurs : que le locataire cesse de verser son loyer. Même si le risque est infime (on considère que 2 % des locations sont concernées par des impayés de loyer), il existe néanmoins et, quand il se matérialise, peut mettre grandement en difficulté le propriétaire. Bien sûr, il y a des recours en cas d’impayés, mais en la matière, mieux vaut prévenir que guérir.

Comment prévenir les risques d’impayés de loyer ?

La prévention des risques d’impayés de loyer passe par une triple procédure :

• La sélection rigoureuse du locataire sur la base des pièces justificatives présentées.
• La vérification de sa solvabilité, c’est-à-dire de sa capacité financière au regard du loyer demandé.
• Le choix d’une garantie : caution solidaire, assurance loyers impayés ou garantie Visale.

La sélection rigoureuse du locataire

Le choix du locataire détermine en grande partie le bon déroulement de la location – et le versement sans faute des loyers. Cette étape doit donc être prise très au sérieux. Il s’agit de contrôler avec soin les pièces justificatives fournies par chacun des candidats à la location, à votre demande. Les pièces qu’il est possible d’exiger sont prévues par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015 :

• Un contrat de travail ou équivalent (en fonction de la situation professionnelle du candidat : professionnel libéral, commerçant, étudiant, retraité, allocataire, etc.).
• Une pièce d’identité.
• Les trois dernières fiches de paie ou équivalents (par exemple, pour un indépendant, les trois derniers bilans comptables).
• Le dernier avis d’imposition.
• Les dernières quittances de loyer.

Comment savoir si les pièces en question ne sont pas des faux ? La question est moins anecdotique qu’elle n’en a l’air. Face à des exigences financières de plus en plus élevées de la part des bailleurs et des agences immobilières, les candidats à la location peuvent être tentés de gonfler les chiffres sur leurs fiches de paie ou sur leur déclaration de revenus. Cela permet à leur dossier d’être recevable, mais n’évite pas au propriétaire les risques d’impayés de loyer. Il faut donc vérifier scrupuleusement chaque pièce dans la mesure du possible : s’assurer que les fiches de paie sont authentiques (quelques conseils ici), utiliser l’outil du gouvernement (Secavis) pour vérifier la véracité de l’avis d’imposition, etc.

Attention : la lutte contre les risques d’impayés de loyer n’autorise pas à déroger à la loi et à demander n’importe quel document. Il est absolument interdit d’exiger un RIB, une Carte vitale, un extrait de casier judiciaire ou un contrat de mariage.

La vérification de la solvabilité du locataire

La meilleure façon de prévenir les impayés de loyer, c’est de s’assurer de la solvabilité du locataire. C’est-à-dire de sa capacité financière à payer le loyer chaque mois, en tenant compte de ses revenus. Ceux-ci sont indiqués sur les fiches de paie.

On considère par convention que la solvabilité est assurée lorsque les revenus mensuels représentent au moins trois fois le montant du loyer plus les charges. Soit, pour un loyer de 500 € charges comprises, un revenu net de 1 500 €. Mais il s’agit là d’une règle de prudence et non d’un commandement à appliquer en toutes circonstances. Le propriétaire peut se montrer plus strict et exiger des revenus quatre ou cinq fois supérieurs (par exemple s’il loue un meublé d’exception), ou au contraire faire preuve de plus de souplesse et favoriser un bon feeling avec un candidat.

Dans certaines zones où les loyers sont particulièrement élevés, comme en petite couronne parisienne, seule une partie des candidats à la location peut justifier d’un revenu suffisant. De plus, certains profils, comme les étudiants, ne disposent pas toujours de revenus à présenter. Lorsque le candidat n’est pas solvable au regard de cette règle, il existe d’autres moyens de se prémunir contre les impayés de loyer – ce sont les garanties.

Le choix d’une garantie

Les garanties viennent consolider le choix du locataire en éloignant le risque d’impayés de loyer. Il en existe trois types :

• La caution solidaire. Un tiers se porte garant du locataire et s’engage à prendre en charge le versement du loyer si celui-ci manque à ses obligations. Le tiers est généralement un proche du locataire, mais techniquement, il peut s’agir de n’importe qui (un ami, un employeur…). L’efficacité de cette garantie résulte du fait que la caution est dans l’obligation de payer le loyer spontanément à la première demande du bailleur. La caution court tout au long du bail.
• L’assurance loyers impayés. Une compagnie d’assurance prend en charge le remboursement du loyer en cas d’impayés, avant de se retourner contre le fautif. L’avantage ? Le propriétaire sécurise ses loyers à 100 % et s’évite d’éventuelles démarches judiciaires. De plus, ce type d’assurance couvre souvent les dégradations occasionnées au logement et le montant des réparations lorsque le dépôt de garantie ne suffit pas. Cette option a néanmoins un coût : en moyenne 3,5 % du montant du loyer plus charges, avec la possibilité de déduire ces frais des revenus locatifs. Attention : l’assurance n’est pas cumulable avec la caution, sauf si le locataire est étudiant (loi du 25 mars 2009, art. 55).
• La garantie Visale. Cette garantie publique, mise en place en 2016 par le ministère du Logement, est gratuite pour le locataire et très sécurisante pour le propriétaire – il n’existe pas, en effet, de garant plus solide que l’État. Visale concerne les locataires de moins de 30 ans hors conditions de ressources, et peut être souscrite au-delà de cet âge limite lorsqu’un locataire entre dans un nouvel emploi. Pour le bailleur, les démarches sont limitées au strict nécessaire, puisque l’initiative du recours à cette garantie émane du locataire. Seuls soucis : la garantie est limitée à trois ans et ne couvre que les impayés de loyer.

En matière d’impayés de loyer, mieux vaut prévenir que guérir. La meilleure façon de se prémunir contre les impayés, c’est encore de faire en sorte qu’une telle situation ne s’installe pas : en sélectionnant rigoureusement le locataire, en veillant à sa solvabilité, et en prenant des garanties. Soit exactement ce qu’une agence immobilière propose dans le cadre d’un mandat de gestion locative.