Vous avez forcément une petite idée de ce que l’expression « gestion locative » recouvre. Mais, comme souvent, la théorie et les faits sont deux choses différentes. Les réalités auxquelles peut être confronté un propriétaire bailleur dépassent de loin tout ce qu’on peut imaginer quand on ne pratique pas soi-même la location. En quoi consiste la gestion d’un bien locatif ? Quelles sont les options disponibles pour un propriétaire bailleur ?
Qu’est-ce que la gestion locative ?
La gestion locative désigne l’ensemble des démarches à effectuer et des tâches à accomplir dans le cadre de l’administration d’un bien immobilier en location. Le propriétaire bailleur ou son intermédiaire (agence immobilière) doit assurer le bon déroulement de la location au quotidien et veiller à ce que les droits et les devoirs de chacun (stipulés dans le bail) soient respectés.
Quelles sont les opérations couvertes par la gestion locative ?
La gestion locative englobe plusieurs opérations, elles-mêmes subdivisées en tâches.
- La mise en location désigne l’ensemble des tâches nécessaires en vue de faire connaître son logement à louer (publication d’une annonce, prise de contact avec les candidats), de choisir son locataire (organisation des visites, étude des dossiers) et de préparer l’entrée dans les lieux de l’occupant (rédaction et signature du bail locatif, réalisation de l’état des lieux d’entrée).
- Les garanties et assurances concernent toutes les précautions que le propriétaire peut/doit prendre pour veiller au bon déroulement de la location : dépôt de garantie à l’entrée dans le logement, existence d’un garant contre lequel le bailleur pourra se retourner en cas d’impayés, assurance locataire obligatoire (ou, à défaut, contrat souscrit par le propriétaire pour le compte de l’occupant), assurance contre les loyers impayés, etc.
- La collecte des loyers et des charges consiste à recueillir chaque mois les montants spécifiés dans le bail locatif au titre du loyer et des charges récupérables, à la date indiquée, et suivant les modalités précisées. Cette opération recouvre également les éventuelles relances nécessaires au regard du paiement du loyer, les régularisations de charges en fin d’année, le versement des charges à la copropriété par le propriétaire, etc.
- La gestion technique du logement désigne les interventions du propriétaire dans le logement pour prendre en charge des problématiques d’ordre technique. Par exemple : remplacer un équipement ou un élément de mobilier inutilisable, intervenir ou faire intervenir un réparateur (fuite d’eau, problème électrique…), effectuer des travaux de maintenance ou de rénovation, etc.
- La fin du bail fait tout autant partie de la gestion locative, puisqu’il y a des règles à connaître et des obligations à respecter des deux côtés. Il peut s’agir, pour le propriétaire, de donner congé à son locataire, ou pour ce dernier de quitter le logement de son plein gré. Parmi les tâches à effectuer : organiser des visites pour trouver un nouvel occupant avant le départ du locataire actuel, réaliser un état des lieux de sortie, calculer le montant du loyer au prorata des jours passés dans le logement le mois du départ, restituer le dépôt de garantie (dans son entièreté ou pas), etc.
Quelles options pour un propriétaire bailleur ?
On voit que la gestion locative recouvre beaucoup de tâches. C’est un métier à part entière que les propriétaires peuvent prendre à leur charge, mais qui nécessite du temps libre, une bonne connaissance du sujet, et quelques compétences en matière juridique. En effet, un bail non conforme ou un état des lieux qui ne serait pas 100 % légal, cela peut avoir des conséquences fâcheuses par la suite.
Pour simplifier les choses, un propriétaire bailleur peut choisir de confier la gestion de son bien à une agence immobilière, en déléguant tout ou partie de ces tâches. Par exemple, il peut demander à l’agence de prendre en charge la partie « loyers/charges » et la gestion technique du logement, tandis que lui-même s’occupe de trouver un locataire et de signer le bail. Ou décider de confier la totalité de l’administration de son bien.
De son côté, une agence immobilière peut administrer elle-même les biens de ses clients, ou déléguer la gestion locative à un prestataire extérieur – on parle alors de « mise en nourrice ». Pour le propriétaire, ces deux options ne changent rien : dès lors qu’il confie la gestion de son bien à une agence, que celle-ci pratique ou non la mise en nourrice, il peut dormir sur ses deux oreilles.
La gestion d’un bien locatif recouvre quantité de tâches plus ou moins complexes, nécessite d’y consacrer du temps, et suppose d’avoir des compétences en matière de droit immobilier. Le plus simple reste donc de confier sa gestion locative à un professionnel.
