Il arrive que les choses se passent mal entre le bailleur et ses locataires. Un litige sérieux, qui découle par exemple d’impayés de loyer, peut donner lieu à une résiliation forcée du bail et, au besoin, à une procédure d’expulsion. Mais pas n’importe quand ! Car la loi impose un intervalle de cinq mois durant lequel il est interdit de procéder à des expulsions. C’est ce qu’on appelle la trêve hivernale de location. Voyons comment elle fonctionne.
Comment fonctionne la trêve hivernale ?
La trêve hivernale désigne un intervalle de temps pendant lequel les locataires ne peuvent pas être expulsés de leur logement, même lorsqu’un jugement a été ordonné en ce sens. La trêve hivernale de location court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Sa violation par le propriétaire constitue un délit.
Trêve hivernale de location : que dit la loi ?
La loi française sanctuarise le droit au logement durant la saison froide. La trêve hivernale de location, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars de chaque année, est prévue par le Code de la construction et de l’habitation (article L613-3) et s’applique à tous les types d’habitations : appartements, maisons, logements de fonction, locations nues ou meublées, baux mixtes (habitation + local professionnel ou commercial). Ceci, sur l’ensemble du territoire français.
Pendant cette période de temps, toutes les procédures d’expulsion sont suspendues. Même un jugement définitif (une fois tous les recours expirés) ne peut donner lieu à une exécution de force. Cette sanctuarisation vaut pour les fournisseurs d’énergie : les coupures d’électricité et de gaz en cas de factures impayées sont également suspendues.
En cas de violation de la trêve hivernale de location, le propriétaire encourt 15 000 € d’amende et un an d’emprisonnement (Code pénal, article 226-4). L’huissier de justice ayant ordonné l’expulsion et les agents de la force publique ayant exécuté cette décision risquent 30 000 € d’amende et deux ans d’emprisonnement (Code pénal, article 432).
Deux choses à savoir à propos de la trêve hivernale de location :
- Seules les expulsions sont concernées. La trêve n’empêche en rien un propriétaire de donner congé à son locataire, ou un locataire de poser son préavis.
- Cette suspension n’interdit pas à un propriétaire d’entamer une procédure d’expulsion, d’obtenir un jugement en ce sens, et de signifier au locataire le commandement de quitter les lieux. L’expulsion peut être exécutée une fois la trêve hivernale de location passée.
Dans quels cas la trêve ne s’applique-t-elle pas ?
Il existe plusieurs cas de figure où la trêve hivernale de location ne s’applique pas :
- Si les occupants ont été relogés dans des conditions qui respectent l’unité et les besoins de la famille (lorsque le nombre de pièces correspond au nombre d’occupants).
- Si les occupants sont entrés dans les lieux sans l’accord du propriétaire et sans avoir signé de bail : autrement dit les squatteurs, entrés par voie de fait (la loi Elan de 2018 a rétabli cette mesure supprimée par la loi Alur de 2014).
- Si l’immeuble représente un danger pour les occupants (arrêté de péril pris par la mairie).
- Si l’occupant est le conjoint du bailleur (par exemple l’expulsion du domicile d’un époux violent, ou une expulsion dans le cadre d’une procédure de divorce).
Pendant toute la durée de la trêve hivernale de location, soit cinq mois allant du 1er novembre au 31 mars, les procédures d’expulsion sont suspendues, sauf cas particuliers. Pour autant, rien n’empêche un bailleur d’entamer une procédure à l’encontre de son locataire : il lui faudra simplement attendre la fin de la trêve pour faire exécuter la décision du juge.
