D’un jour sur l’autre, votre locataire cesse de payer son loyer. Comment réagir ? Quels sont vos recours afin de recouvrer les sommes dues et, pourquoi pas, de résilier le bail ? Si une telle situation reste rare (seulement 2 % des locations sont touchées), il est néanmoins indispensable de connaître vos options afin de réagir au plus vite si vous constatez un cas de loyer impayé.
Que faire en cas de loyer impayé ?
En cas de loyer impayé, il est préférable de chercher une solution amiable en privilégiant le dialogue avec le locataire. Si cette tentative de conciliation reste infructueuse, il faut en passer par une procédure juridique pour recouvrer les sommes dues et éventuellement mettre fin au bail.
Les obligations du locataire au regard du loyer
Aux yeux de la loi, le locataire qui a signé un bail locatif s’est engagé à respecter un certain nombre d’obligations, notamment celle de verser son loyer et ses charges mensuelles à son propriétaire.
Cette contrainte est matérialisée dans la loi du 6 juillet 1989 : « Le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus » (article 7). En cas de loyer impayé, le bailleur est donc en droit de réclamer son dû. En vertu de la loi Alur, il dispose d’un délai de trois ans pour agir. La procédure a pour but de récupérer les sommes non versées et de rompre le bail en faisant jouer la clause résolutoire, le défaut de paiement étant l’un des motifs permettant de donner congé au locataire avant l’échéance du contrat.
Juridiquement parlant, un locataire est en situation de « loyer impayé » dès le premier euro non versé à la date prévue dans le bail. Le propriétaire bailleur est donc en droit de lancer une procédure au lendemain du constat d’impayé, s’il le souhaite. Mais, dans les faits, la marche à suivre se divise en deux temps : le dialogue d’abord, le recours à la justice ensuite (si la première approche n’aboutit pas).
Loyer impayé : la solution amiable
La première chose à faire est de prendre contact avec le locataire afin de lui demander une explication. L’impayé peut avoir des causes qui ne dépendent pas directement de lui : problème technique sur le site web de la banque ayant affecté le virement, retard de la Poste qui explique l’absence de chèque dans votre boîte aux lettres, etc.
S’il s’agit bel et bien d’un cas de loyer impayé, vous pouvez laisser à votre locataire une chance de se mettre en règle. Pour un locataire en difficulté, il existe des solutions : Fonds de solidarité pour le logement, Action logement… Il peut également s’accorder avec vous pour étaler sa dette.
Si cette approche ne donne rien, il vous faut envoyer au locataire une mise en demeure de payer son loyer, par courrier recommandé avec avis de réception, rappelant la somme due et précisant le délai imposé pour régulariser la situation. C’est la première étape d’une procédure contentieuse. Le même courrier doit être adressé à la caution (si elle existe).
Loyer impayé : la procédure judiciaire
Si le locataire n’agit toujours pas, il est temps de passer à l’étape suivante. À ce stade de la situation de loyer impayé, vous pouvez faire jouer la clause résolutoire inscrite dans le bail pour récupérer les sommes dues et mettre fin au contrat locatif. Dans cette optique, il s’agit de faire délivrer au locataire un commandement de payer par un huissier de justice (ainsi qu’à sa caution, le cas échéant). Il dispose alors de deux mois pour régler sa dette.
Une fois ce délai écoulé, le locataire indélicat s’expose à une procédure d’expulsion. Vous devez demander à un juge de prononcer la résiliation du contrat locatif et l’expulsion de l’occupant, sachant qu’il est recommandé de se faire accompagner par un avocat spécialisé (même si ce n’est pas une obligation).
Une décision de justice est rendue après une audience au tribunal réunissant les deux parties. Le juge peut choisir de temporiser et d’accorder au locataire un délai de paiement supplémentaire, ou constater la résiliation du bail et prononcer l’expulsion.
Bien que rare, une situation de loyer impayé peut lourdement impacter l’équilibre financier d’un bailleur particulier. Il est recommandé de prendre connaissance des possibilités de recours et, au besoin, de souscrire en amont une assurance loyers impayés ou de confier la gestion de sa location à une agence immobilière spécialisée qui prendra en charge une éventuelle procédure de recouvrement et d’expulsion.
