Un bail locatif est un contrat passé entre le bailleur et son locataire. Il est établi pour une durée fixe – 3 ans dans le cas d’une location nue, 1 an ou 9 mois dans le cas d’une location meublée – pendant laquelle les conditions prévues s’appliquent, en fonction des obligations de chacun. Or dans cet intervalle de temps la situation du bailleur ou du locataire peut évoluer et amener des changements importants. Dans ce cas de figure, il est possible d’apporter une modification au bail locatif en rédigeant un avenant. Explications.
Comment faire une modification de bail locatif ?
Pour faire une modification de bail locatif, les deux parties intéressées – le bailleur et son locataire – doivent être d’accord pour actualiser les termes du contrat. Dans ce cas de figure, un avenant (signé par les deux parties) est annexé au bail locatif. Il détaille les modifications apportées et les nouvelles conditions qui s’appliquent.
Comment rédiger un avenant au contrat de bail ?
Il faut comprendre que les conditions initiales d’un contrat de bail ne peuvent pas être changées : il ne suffit pas de supprimer une ligne du contrat pour la remplacer par une autre ! Toute modification du bail locatif doit être ajoutée à ce dernier sous la forme d’un avenant qui vient modifier les termes initiaux sans les changer directement : c’est donc une sorte de « mise à jour » qui permet au contrat de bail de garder sa valeur légale.
La rédaction d’un avenant répond à des règles spécifiques. Il faut notamment faire apparaître plusieurs mentions : identité des deux parties, date de signature du bail initial, adresse du logement, date de prise d’effet de l’avenant. Il faut aussi, bien entendu, indiquer la modification du bail locatif souhaitée, et détailler les nouvelles conditions qui l’accompagnent. Cet avenant peut être établi sous seing privé ou par un acte authentique chez le notaire.
Quelles modifications peuvent être apportées au bail locatif ?
Une modification de bail locatif suppose un changement de situation. Quels sont les cas de figure dans lesquels un bailleur ou un locataire peut demander à ce que le contrat initial soit modifié ? Faisons le tour des principales possibilités.
- Un changement concernant le bailleur. Si le propriétaire du logement déménage, il doit modifier l’adresse de son domicile inscrite dans le contrat locatif. Mais il peut s’agir également d’un changement de propriétaire suite à la vente du logement en cours de location. Ainsi, si vous venez d’acheter un bien occupé, vous devez procéder à cette modification du bail locatif que vous récupérez.
- Un changement concernant le logement. Une augmentation ou une diminution de la surface habitable suite à des travaux, l’ajout d’équipements ou d’installations de confort, voire une modification du nombre de pièces. Même chose lorsqu’il s’agit du retrait d’un élément du logement, comme une dépendance – garage, cave, box de rangement – que le locataire n’utilise pas.
- La hausse du loyer. C’est une modification du bail locatif un peu spéciale, avec ses propres règles. Car, dans la plupart des cas, un propriétaire bailleur n’a pas besoin d’un avenant pour augmenter le loyer de son logement dès lors que cette hausse est prévue dans le contrat initial et qu’elle respecte les limites de l’indice de l’Insee, ou si la renégociation du loyer se fait à l’échéance du bail (ce qui nécessitera de le renouveler). À une exception près : en cas de travaux ayant amélioré le confort du bien, il est possible pour le bailleur de revaloriser le montant du loyer, décision qui doit faire l’objet d’un avenant.
- Un changement de colocataire. Dans une colocation, lorsque les colocataires sont solidaires (donc dans le cadre d’un bail unique), le départ ou l’arrivée d’une nouvelle personne doit faire l’objet d’un avenant, suivant les cas. Plus d’informations dans cet article.
- Une évolution de la situation personnelle du locataire. Pour un mariage ou un Pacs, un avenant n’est pas nécessaire puisque le conjoint bénéficie automatiquement du même droit au bail que la personne déjà inscrite au contrat. Idem pour un décès : le conjoint jouit d’un droit exclusif sur le logement. Les choses sont différentes en cas de divorce ou de séparation : il est alors nécessaire de rédiger un avenant.
Attention aux conséquences d’une modification du bail locatif sur vos assurances
C’est un point à avoir en tête si vous envisagez une modification de bail locatif : tout changement des conditions initiales du contrat peut avoir un effet sur l’une ou l’autre des assurances que vous avez souscrites pour le logement ou pour la location. Quelques exemples :
- La garantie des biens mobiliers de l’assurance habitation peut évoluer en fonction des objets apportés par un nouveau locataire.
- La modification de la surface habitable change le coût de l’assurance habitation.
- Les changements liés aux locataires (départ, arrivée) ou au montant du loyer font évoluer les conditions d’application de l’assurance loyers impayés.
Pour vous prémunir contre tout problème, en cas de modification de bail locatif, vous devez toujours vous informer auprès de votre assureur et veiller à ce que les mises à jour soient intégrées à votre police d’assurance.
Une modification de bail locatif n’est pas un acte courant, mais ce n’est pas non plus une procédure rarissime. Il est donc important de connaître le processus permettant de changer les termes du contrat en rédigeant un avenant, et vous assurer que les nouvelles conditions soient bien inscrites noir sur blanc. L’aide d’un professionnel de la gestion locative ne sera pas de trop !
