Le loyer est l’un des axes autour desquels s’organise une location. Il est la clé de la rentabilité d’un projet locatif. Il est donc essentiel de le fixer avec soin avant de trouver un occupant. Mais la question de sa révision s’avère tout aussi délicate : un bailleur peut-il l’augmenter en cours de contrat ? Oui, si la hausse du loyer est prévue dans le bail locatif, avec certaines limites.
Un bailleur peut-il augmenter le loyer en cours de bail ?
Oui, si une clause de révision du loyer a été inscrite dans le contrat de location. Dans ce cas de figure, la revalorisation du loyer peut avoir lieu une fois par an, dans les limites de l’indice Insee. La hausse du loyer doit donc être prévue dans le bail locatif et annoncée formellement au locataire, condition sine qua non pour être applicable.
La hausse du loyer doit être inscrite dans le bail locatif
Tout propriétaire est en droit de réajuster le loyer de son logement pour suivre l’inflation, à condition que cette hausse de loyer soit prévue dans le bail locatif. On parle d’une « clause de révision » devant préciser la date de révision du loyer (ou, par défaut, la date d’échéance annuelle) ainsi que la date choisie pour servir d’indice de référence (ou, par défaut, la date du dernier indice publié lors de la signature). Cette clause peut apparaître de la façon suivante dans le contrat :
Modalités de révision du loyer : à la date du XX/XX et en fonction de l’indice de référence du Xe trimestre.
Si cette clause n’apparaît pas dans le bail, vous ne pouvez tout simplement pas imposer de hausse de loyer à votre locataire pendant toute la durée du contrat (3 ans pour une location nue).
Le calcul de la hausse du loyer
La révision du loyer se fait en fonction de l’évolution des prix à la consommation, présentée sous la forme d’un indice de référence des loyers (IRL) calculé trimestriellement par l’Insee. Vous pouvez trouver cet indice sur le site du Service Public. Il prend la forme d’une valeur chiffrée, par exemple 130,57. Attention : en tant que tel, cet indice ne veut rien dire, il ne prend tout son sens qu’en comparant les indices de trimestres d’années différentes. Il ne fait qu’indiquer une évolution à la hausse ou à la baisse, et sert de base de calcul.
Justement, comment calculer la hausse du loyer prévue dans le bail locatif ? Pour cela, vous avez besoin de trois composantes : le montant du loyer, l’IRL du trimestre de référence, et l’IRL du même trimestre daté de l’année précédente. La formule à appliquer est la suivante :
Loyer actuel x Nouvel indice / Ancien indice
Ce qui donnera, pour un loyer de 500 € dont la hausse serait calculée sur la base de l’IRL du 1er trimestre, mettons 130 pour la nouvelle année, contre 127 pour l’année précédente (les valeurs utilisées ici ne sont qu’indicatives) :
500 x 130 / 127 = 511,81
Soit une hausse de loyer de 11,81 €.
Vous pouvez aussi utiliser ce simulateur qui tient compte automatiquement de l’évolution de l’IRL en fonction du trimestre de référence inscrit dans le bail.
Ce qu’il faut savoir au sujet de la révision du loyer
Pour finir, voici quelques points à garder en tête au sujet de la révision du loyer :
- Les règles s’appliquent de la même façon pour un logement vide et pour un logement meublé. Le fait de proposer une location meublée n’autorise pas le propriétaire à appliquer une hausse plus importante.
- La hausse du loyer, même prévue dans le bail locatif, ne s’applique qu’une fois le locataire informé par courrier recommandé avec accusé de réception. Le nouveau loyer ne doit être versé qu’à compter de la date de la demande. Si vous sautez une année d’indexation, vous ne pouvez pas l’appliquer à retardement.
- La réalisation de travaux d’amélioration n’autorise pas le propriétaire à augmenter le loyer au-delà de ce qui est prévu par l’indice Insee. Par contre, vous pouvez intégrer au bail une clause précisant qu’en cas d’améliorations conséquentes du logement en cours de bail, le locataire s’engagera à accepter une hausse d’un montant défini en amont.
- La hausse du loyer hors indice Insee peut être appliquée lors d’un changement de locataire. Toutefois, dans les 28 villes considérées comme des zones tendues, cette hausse est plafonnée.
Pour être applicable, la hausse du loyer doit être inscrite dans le bail sous la forme d’une clause de révision. Même ainsi, l’augmentation du loyer doit se faire dans la limite de l’indice de référence publié par l’Insee.
