Travaux incessants à des heures indues, musique très forte tous les week-ends, chien qui aboie toute la journée… Ces situations constituent autant de troubles du voisinage et peuvent détériorer les relations entre les occupants d’un même immeuble ou de maisons voisines. Ce type de contentieux, parmi les problèmes locatifs les plus courants, peut aussi peser sur le bon déroulement de votre gestion locative. En tant que propriétaire bailleur, quelle est votre responsabilité au regard des troubles de jouissance ? Comment agir ? Et d’abord, qu’est-ce qu’un trouble du voisinage ? On fait le point.
Les troubles du voisinage : de quoi parle-t-on ?
Les troubles du voisinage, ou troubles de jouissance, ne sont pas à prendre à la légère : ils sont susceptibles de générer de la tension et du ressentiment, voire d’aboutir à des comportements violents. Il est donc indispensable de les prendre en charge afin de les réduire et d’assurer à chacun la jouissance paisible de son habitation.
Le problème, c’est que les troubles du voisinage n’ont pas de définition légale, ni d’ailleurs de limites dans l’espace – un appartement au dernier étage peut être gêné par la musique venant d’un logement du rez-de-chaussée. Il faut donc se fier à la jurisprudence et à la notion de « jouissance normale du bien immobilier », car les nuisances sont caractérisées par leur impact sur la qualité de vie des occupants :
- bruits incessants,
- travaux effectués en dehors des horaires légaux,
- aboiements intempestifs,
- injures, menaces ou violences,
- occupation indue des parties communes,
- dégradations,
- odeurs nauséabondes,
- nuisances visuelles (une installation qui obstrue la vue depuis une fenêtre),
- etc.
Bien entendu, certaines de ces nuisances découlent d’une jouissance « normale » du logement et ne peuvent pas être considérées comme des troubles de voisinage à part entière. Tout est question de mesure, puisque les occupants d’un même immeuble, comme les voisins d’une même zone résidentielle, doivent être capables de vivre en bonne entente et en faisant preuve de tolérance. De fait, une soirée très bruyante une fois de temps en temps, un barbecue le dimanche dans la cour, ou des travaux ponctuels aux heures adéquates ne constituent pas des troubles de jouissance.
Les troubles de voisinage, pour être caractérisés, doivent donc réunir trois paramètres : l’intensité, la durée et la répétition. Par exemple, des soirées toutes les semaines ; les aboiements incessants d’un chien (y compris en journée) ; des travaux qui durent et sont réalisés en dehors des horaires convenus ; l’occupation quotidienne du hall d’entrée par des individus qui gênent le passage ; etc.
Quelle est la responsabilité du propriétaire bailleur en cas de troubles de jouissance, et comment agir ?
Pour répondre à cette question, il faut distinguer deux situations relatives aux troubles du voisinage :
- Votre locataire subit des nuisances générées par ses voisins.
- Votre locataire est la cause des nuisances subies par ses voisins.
Dans les deux cas, votre responsabilité peut être engagée, et les démarches à accomplir sont sensiblement les mêmes. Voyons cela dans le détail.
Si votre locataire est victime de troubles du voisinage
D’un point de vue légal, vous n’êtes pas responsable des troubles de jouissance subis par le locataire du logement dont vous êtes propriétaire bailleur. Sauf, bien entendu, si ces troubles existaient avant son emménagement, que vous étiez au courant et que vous ne l’avez pas prévenu.
Toutefois, des jurisprudences montrent que les bailleurs peuvent être poursuivis en justice par leurs locataires en cas de démarches insuffisantes visant à faire cesser les troubles du voisinage. Il est donc important d’agir pour calmer le jeu, et ce dans les meilleurs délais.
Alors, que faire si votre locataire vous signale des nuisances venant des appartements voisins ou des maisons voisines ?
- Commencez par demander à votre locataire de discuter avec le voisin fautif, afin que celui-ci soit informé du problème. S’il est de bonne foi, les troubles du voisinage devraient cesser.
- Si les troubles persistent, signalez à votre locataire qu’il est en droit de faire intervenir la police et de recourir à un conciliateur de justice (via la mairie) pour tenter une médiation.
- En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez directement intervenir auprès du causeur de troubles. Si celui-ci est locataire de son logement, contactez son propriétaire pour qu’il prenne les choses en main.
- Enfin, si rien ne se passe, il est toujours possible d’agir auprès du syndic pour qu’il rappelle le voisin à l’ordre.
Notez que votre responsabilité ne peut pas être engagée si vous avez effectué des démarches jugées « suffisantes » dans le but de faire cesser les troubles du voisinage, preuves à l’appui.
Si votre locataire est responsable de troubles du voisinage
En cas de troubles causés par votre locataire, votre responsabilité est engagée. En général, c’est le voisin lésé ou le syndic qui vous contacte pour vous demander d’intervenir auprès de l’occupant, d’abord de façon amiable, puis par le biais d’une mise en demeure, pour non-respect du règlement de copropriété. Les voisins peuvent en effet décider de vous poursuivre plutôt que de s’en prendre au locataire, une stratégie justifiée par le fait qu’un bailleur peut faire résilier le contrat du locataire et obtenir son expulsion… ce qui est plus efficace qu’un simple rappel à la loi !
Pour rappel, les locataires sont soumis à des obligations, notamment celle de respecter la jouissance paisible des occupants de l’immeuble ou des maisons voisines. À défaut, un locataire indélicat peut se voir délivrer un congé par son propriétaire bailleur pour motif légitime (loi du 6 juillet 1989, articles 4 et 6-1). Or c’est à vous de faire respecter cette obligation.
Les démarches sont presque identiques :
- Intervenez auprès du locataire pour discuter du problème et tâcher de le régler à l’amiable.
- En l’absence de réaction, envoyez-lui un courrier recommandé avec accusé de réception pour lui rappeler ses obligations.
- Si la situation persiste, engagez un recours devant le tribunal compétent pour faire sanctionner les nuisances par un juge. Vous pourrez alors demander à ce que le bail soit résilié. Si une clause résolutoire a été insérée dans le bail locatif, il est plus facile d’obtenir la rupture du contrat (les troubles de voisinage faisant partie des cas dans lesquels la clause peut être activée).
Néanmoins, il est bon de savoir que vous n’avez pas d’obligation de résultat : il vous incombe d’entreprendre des démarches pour faire cesser les troubles du voisinage, mais vous ne pouvez pas être tenu responsable de leur échec. Les voisins lésés, ou le syndic, sont alors libres de prendre le relais et de poursuivre la procédure.
Les troubles du voisinage occasionnent des situations complexes. Que votre locataire soit victime de ces troubles ou qu’il en soit responsable, il est de votre devoir de propriétaire bailleur d’agir dans le but de les faire cesser. Si vous avez confié votre gestion locative à une agence immobilière, demandez conseil à votre interlocuteur avant de faire quoi que ce soit !
