La fiscalité locative est un domaine complexe et disparate, qu’il est pourtant essentiel de maîtriser lorsqu’on s’apprête à proposer un bien à la location – ou si on le fait déjà. Pourquoi ? Parce que de nombreuses subtilités se cachent dans la réglementation, dont la connaissance peut apporter aux propriétaires bailleurs des avantages significatifs. Prenez, par exemple, le statut LMNP : ce statut fiscal, qui régit la location des logements meublés occupés à titre de résidence principale, permet au bailleur de bénéficier d’un cadre fiscal plus souple, avec à la clé des revenus locatifs moins taxés. On vous explique tout cela.
Comprendre le statut LMNP
Le statut LMNP, pour « loueur meublé non professionnel », fait référence à un cadre fiscal assoupli dont peut bénéficier tout propriétaire bailleur qui propose un bien immobilier meublé à la location, de manière habituelle ou non (comprendre : pour des baux suivis ou pas). Le logement en question peut être un appartement ou une maison, une chambre privée chez l’habitant, ou encore un local.
Son principal avantage, sur lequel on reviendra plus bas, prend la forme d’un abattement applicable automatiquement sur les revenus locatifs.
Le statut LMNP fait partie des leviers fiscaux permettant aux propriétaires bailleurs de réduire leur imposition, au même titre que les mécanismes du déficit foncier ou de l’amortissement. Il s’applique automatiquement aux bailleurs qui remplissent certaines conditions, qu’on va explorer tout de suite.
Quelles sont les conditions à remplir pour bénéficier du statut LMNP ?
Un propriétaire bailleur se voit attribuer le statut LMNP d’office s’il remplit trois conditions essentielles :
- Le logement loué doit répondre aux exigences de décence.
- Le logement doit être loué meublé, avec des obligations relatives au mobilier à intégrer.
- Les revenus locatifs annuels ne doivent pas excéder 23 000 €, et ne pas représenter plus de 50 % des revenus globaux du ménage.
Par exemple, le fait de louer un studio meublé vous donne automatiquement le statut de loueur meublé non professionnel, dès lors que le cumul des loyers sur un an (charges comprises) ne dépasse pas le seuil prévu, et que ces revenus représentent moins de la moitié de ce que vous gagnez dans l’année. Imaginons que vous touchez un loyer mensuel de 450 €, et que vos revenus salariaux s’élèvent à 1 500 €. Sur une année, votre logement locatif vous rapporte 5 400 €, ce qui représente moins de la moitié des 18 000 € des salaires sur 12 mois : vous avez donc droit au statut LMNP.
Quels sont les avantages du statut de loueur meublé non professionnel ?
Le principal avantage du statut LMNP a trait à la fiscalité, plus douce que dans le cadre d’une location nue. En effet, les revenus d’une location meublée sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à un abattement de 50 % au régime micro-BIC ou « forfaitaire » (en deçà de 72 600 € par an). Concrètement, cela veut dire que vous n’êtes imposé(e) que sur la moitié de vos revenus locatifs annuels – un avantage censé couvrir vos charges.
Notez que cet abattement passe à 71 % pour les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux.
Conséquemment, grâce au statut LMNP, vous bénéficiez d’une meilleure rentabilité que dans le cadre d’une location nue. Mais attention, car cet abattement remplace la déduction des charges au réel. Cela signifie que vous ne pouvez déduire aucune charge de vos revenus locatifs, ni les intérêts d’emprunt, ni les travaux réalisés dans le logement, ni les frais de comptabilité, etc. Il n’est pas possible, non plus, de créer de déficit foncier sous ce régime.
Le cas échéant, ce régime forfaitaire est susceptible de devenir un inconvénient, par exemple si vous êtes soumis à de lourdes charges, ou si vous comptez réaliser d’importants travaux de rénovation. L’administration fiscale a prévu ce type de situation, puisqu’il est possible de choisir le régime d’imposition le plus rentable. En préférant le régime réel, vous pouvez alors déduire le montant réel de vos charges. Toutefois, cette décision est irrévocable : pas question de revenir en arrière lorsque ça vous arrange !
Autres avantages à prendre en compte :
- Vous pouvez louer plusieurs logements sous le régime LMNP (à condition de ne pas dépasser le seuil imposé pour les revenus).
- Vous avez la possibilité d’appliquer des amortissements.
- Le statut LMNP n’entre pas dans le plafonnement des niches fiscales (qui limite à 10 000 € par an le cumul des avantages fiscaux).
- Aucun plafond de loyers ou de ressources ne s’applique dans le cadre du LMNP, contrairement aux mécanismes de défiscalisation que sont le Pinel ou le Denormandie.
Au global, le LMNP est une bonne opportunité et permet de se constituer une rente en partie défiscalisée.
Le statut LMNP est particulièrement intéressant, sur le plan fiscal, dès lors que vous louez un logement meublé et que le montant de vos charges n’est pas trop élevé. C’est donc le statut fiscal idéal pour un bailleur qui ne fait pas de la location son activité principale – dans le cas contraire, il est susceptible de passer automatiquement au statut de loueur meublé professionnel.
