Acheter un bien immobilier locatif, profiter de revenus complémentaires sous forme de loyers… Voilà qui est tentant quand on dispose de quelques économies pour investir dans la pierre. Sauf qu’au moment d’enfiler le costume du propriétaire bailleur, le rêve peut vite se transformer en cauchemar. Car gérer une location, ce n’est pas donné à tout le monde. C’est même un métier à part entière, exercé par des professionnels compétents. Justement, qui sont ces professionnels ? Qui peut prendre en charge votre gestion locative et vous soulager d’un (gros) poids ? On fait le tour des possibilités.
Gérer une location : pourquoi s’adresser à un professionnel ?
On peut penser, à tort, qu’il n’est pas si compliqué de gérer une location. Après tout, une fois le locataire en place, il n’y a plus grand-chose à faire que de collecter le loyer chaque mois et de remplir ses déclarations d’impôt… Sauf que, bien entendu, la réalité est tout autre. Il y a quelques années, une enquête réalisée par le site PAP.fr auprès de ses internautes révélait que près de la moitié des propriétaires bailleurs (42 %) reconnaissait avoir eu des litiges avec leur locataire.
Même sans tenir compte des éventuels problèmes qui peuvent surgir entre les deux parties, gérer une location au quotidien n’a rien d’un long fleuve tranquille. Passons sur les démarches indispensables pour trouver un locataire et l’installer dans le logement ; et regardons simplement ce qui a trait à la gestion du bien :
- Perception des loyers et des charges (et régularisation annuelle de celles-ci) ;
- Révision annuelle du loyer (un processus très encadré) ;
- Transmission au locataire de quittances de loyer, s’il en fait la demande ;
- Déclaration des revenus locatifs à l’administration fiscale ;
- Prise en charge des réparations locatives qui incombent au bailleur ;
- Gestion des sinistres et des urgences ;
- Gestion des éventuels impayés de loyer ou de charges.
Le cas échéant, il faut également s’occuper d’une fin de bail, qu’il s’agisse du locataire qui donne son congé ou du propriétaire qui souhaite récupérer son logement : réalisation de l’état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, etc.
On l’aura compris : au vu de tout ce qu’il faut prendre en compte (et en charge), il est préférable de laisser un professionnel gérer une location. Ce dernier a l’avantage de connaître parfaitement cette activité et d’en maîtriser les différents aspects, qu’ils soient juridiques, techniques, administratifs ou humains. Confier un mandat de gestion à un professionnel permet au bailleur de se libérer de nombreuses contraintes et de gagner en sérénité, notamment en ayant la garantie de toucher ses loyers.
Gestion locative professionnelle : à qui s’adresser ?
En résumé, il est plus avantageux, pour un propriétaire bailleur, de gérer une location par le biais d’un professionnel aguerri, que de se lancer lui-même dans l’aventure. Et ce, malgré les frais de gestion qui viennent s’ajouter aux dépenses globales relatives à la mise en location d’un bien immobilier.
Reste à savoir à quel professionnel s’adresser… On distinguera trois possibilités : le conseiller en gestion de patrimoine, l’agence immobilière spécialisée, et la mise en nourrice.
Le conseiller en gestion de patrimoine
Celui qu’on appelle aussi « gestionnaire de patrimoine » ou « gestionnaire de fortune » est un professionnel de la gestion patrimoniale pour les particuliers et pour les entreprises. Le conseiller gère un portefeuille de biens et de valeurs pour le compte de son mandant, dont il supervise tous les aspects. Bien sûr, il ne s’agit pas ici de gérer une location, mais bien de prendre en charge l’ensemble des actifs d’un client : un conseiller en patrimoine ne s’occupera pas de gérer l’investissement locatif d’un particulier qui entend simplement préparer sa retraite. Cette option est réservée aux détenteurs d’un patrimoine (immobilier, mais pas seulement) important.
L’agence de gestion locative
C’est la solution la plus naturelle pour un propriétaire qui souhaite confier la gestion de son bien immobilier locatif. Une agence de gestion locative n’est rien d’autre qu’une agence immobilière lambda qui propose, parmi ses services, de gérer une location (ou plusieurs locations). L’agence travaille sous mandat et peut prendre en charge tout ou partie des tâches relatives à la gestion du logement, mais également certaines démarches complémentaires (représentation du mandant lors des assemblées générales de copropriété, souscription d’une assurance, déclarations fiscales, etc.). Notez que le gérant de l’agence doit être titulaire d’une carte professionnelle dotée de la mention « G » pour « gestion immobilière ».
La mise en nourrice
L’expression « mise en nourrice » désigne, pour une agence immobilière, le fait de confier la gestion de bien locatifs à un partenaire extérieur, en somme d’externaliser ce service. Pourquoi ne pas prendre en charge directement cette mission, direz-vous ? Pour une raison simple : parce que gérer une location, ce n’est pas donné à tous les professionnels de l’immobilier. La gestion d’un portefeuille de biens suppose de réaliser des investissements initiaux et de mobiliser des ressources importantes, à la fois humaines et matérielles. Il faut également pouvoir justifier des compétences ad hoc, validées par la délivrance d’une carte portant la mention « G ».
Une nourrice immobilière exerce le même métier qu’une agence de gestion locative, mais elle le fait pour le compte d’une autre structure. Pour le propriétaire bailleur, il y a plusieurs avantages à gérer une location par ce biais : non seulement il bénéficie d’une prise en charge (partielle ou intégrale) des tâches liées à la gestion locative, mais il peut travailler avec une agence immobilière qu’il connaît, pour peu que celle-ci pratique la mise en nourrice.
Si vous avez l’habitude de commercer avec un agent immobilier de votre quartier, par exemple, il est plus simple (et plus rassurant) de lui confier la gestion de votre investissement locatif que de devoir traiter avec de parfaits inconnus. C’est votre interlocuteur qui prend la responsabilité de la bonne gestion de votre bien, parce que c’est avec lui que vous signez un mandat – même si cette gestion est externalisée.
Différentes solutions professionnelles s’offrent à un particulier qui souhaite faire gérer une location, chacune avec ses avantages. C’est la meilleure façon, pour un propriétaire bailleur, de dormir sur ses deux oreilles tout en cueillant les fruits de son investissement. Alors, quelle solution allez-vous choisir ? Parlez-en avec votre interlocuteur immobilier habituel !
