Pour que votre projet d’investissement locatif soit réussi, vous devez en calculer la rentabilité potentielle. Or, ce calcul n’est pertinent que si vous tenez compte de l’ensemble des frais qui vous incomberont en tant que propriétaire bailleur, y compris ces dépenses « cachées » auxquelles on ne pense pas forcément en amont de l’opération. Faisons le point ensemble sur les divers frais de location qui vous attendent, avant et pendant le bail – et que vous devez intégrer à vos calculs de rentabilité.
Les dépenses relatives à votre investissement locatif
Avant même de commencer à chercher un locataire pour votre logement, vous devrez faire un certain nombre de dépenses dont il faut tenir compte dans votre calcul de rentabilité. S’il faut exclure le prix du bien immobilier en tant que tel, il est néanmoins indispensable d’intégrer à vos calculs les intérêts du crédit (déductibles des revenus fonciers dans certains cas) et les frais associés au prêt, comme l’assurance emprunteur – que vous allez verser tout au long de la période d’emprunt.
Quant au logement lui-même, vous devez éventuellement penser à sa (re)mise en état. Eu égard à votre obligation de proposer à la location un logement décent, qui ne présente pas d’infiltrations d’eau, n’est pas envahi par les parasites et les nuisibles, et respecte les normes de sécurité, vous aurez peut-être à effectuer quelques travaux préalables – en fonction de l’état du bien lors de l’achat. Ce ne sont pas à proprement parler des frais de location, mais ils entrent en ligne de compte.
Autre obligation à ne pas ignorer : celle de faire réaliser des diagnostics techniques, dont les résultats devront être remis à votre/vos locataire(s). Le coût de la réalisation d’un dossier de diagnostic complet varie grandement en fonction des prestataires – qui, rappelons-le, doivent être certifiés – mais il tourne approximativement autour de 250 € TTC pour un appartement de 50 m2.
Les frais de location en amont de la signature du bail
Votre appartement/maison est prêt(e) et vous n’avez plus qu’à partir à la recherche d’un candidat à la location. À ce stade, vous avez la possibilité de tout faire par vos propres moyens ou de confier la gestion des premières étapes de votre location à une agence immobilière.
Une agence vous facturera des frais de location en contrepartie de ses prestations : rédaction et publication de l’annonce (avec photos professionnelles en prime), organisation des visites, aide à la constitution des dossiers, vérification des pièces justificatives remises par les candidats, réalisation de l’état des lieux, et même un brin de home staging si le logement en a besoin.
Comme le prévoit la loi Alur, ces frais de location sont partagés entre le bailleur et le locataire, mais uniquement pour les prestations dont profite directement ce dernier (visite, aide au dossier, rédaction du bail, état des lieux). Ce partage se fait de façon égale, sachant que les frais locatifs sont soumis à des plafonds en fonction de la zone géographique (maximum 12, 10 ou 8 € du m2 de surface habitable selon qu’il s’agit d’une zone très tendue, tendue, ou pas du tout). En outre, il est possible de faire intervenir un huissier pour réaliser l’état des lieux, notamment en cas de désaccord entre les parties, avec un partage égal des frais induits.
Les frais de location en cours (et en fin) de bail
Une fois le contrat de location signé et le locataire installé dans le logement, c’est une forme de routine qui s’installe. La gestion locative consiste à collecter les loyers et les charges, à s’assurer que le locataire respecte ses obligations, et à prendre en charge les réparations nécessaires et l’entretien du bien immobilier (indépendamment de ce qui incombe à l’occupant).
Mais il y a aussi les impondérables. Les aléas de toute location. Un locataire qui cesse brusquement de verser le loyer – ce qui nécessite de lancer une procédure longue et coûteuse. Un occupant qui génère des nuisances dont les voisins se plaignent – vous avez l’obligation de réagir dans les meilleurs délais. Un accident matériel, dégât des eaux ou autre, à prendre en charge sans attendre. L’électroménager qui tombe en panne et que vous devez remplacer (dans le cadre d’un logement meublé). Ces événements peuvent engendrer des frais, impossibles à estimer en raison de leur dimension aléatoire.
Il y a aussi les frais de location induits par l’intervention d’un professionnel de l’immobilier. Si vous choisissez de confier la gestion intégrale de votre location à une agence, celle-ci prélèvera une commission sur vos loyers annuels (généralement entre 4 et 6 %). Chaque professionnel étant libre de fixer ses tarifs, ceux-ci peuvent varier du tout au tout ; mais ils doivent obligatoirement être affichés de manière claire et visible, à la fois dans les locaux et sur les documents qui vous sont remis.
Enfin, il ne faut pas oublier les frais de location générés par un congé – qu’il soit donné par le locataire lui-même, ou par le propriétaire à l’occupant. En l’occurrence, il s’agit de l’état des lieux de sortie (payant s’il est pris en charge par un professionnel, agent immobilier ou huissier) et des dépenses relatives à la remise en état éventuelle du logement entre deux locataires ou dans la perspective d’une vente.
Les frais divers qui incombent au propriétaire bailleur
Terminons avec un ensemble de frais annexes :
- Les travaux et les réparations initiés par la copropriété sur l’immeuble ;
- La taxe foncière ;
- L’imposition des revenus locatifs ;
- Les assurances facultatives (propriétaire non occupant, loyers impayés).
Ces frais de location indirects doivent néanmoins être intégrés à votre calcul de rentabilité car ils ont une influence plus ou moins notable sur celle-ci. Une taxe foncière élevée, ou des travaux importants votés par la copropriété pour des montants à cinq chiffres, peuvent impacter négativement votre projet locatif.
Ces frais de location, visibles ou invisibles, mesurables ou impondérables, doivent être intégrés au calcul de rentabilité concernant votre projet d’investissement locatif. Pour anticiper ce qui n’est (par définition) pas mesurable à l’avance, vous pouvez vous fier aux dépenses consenties les années précédentes, notamment en consultant les documents relatifs à la copropriété et les avis de taxe foncière du propriétaire actuel du logement. Pour tout cela, l’aide d’un professionnel de l’immobilier ne sera pas de trop !
