Vous êtes nouveau propriétaire bailleur ? Ou vous envisagez de réaliser un investissement locatif et de le devenir ? Félicitations ! Toutefois, vous devez savoir que tout n’est pas rose dans le domaine du locatif. De fait, le statut de propriétaire bailleur a des avantages, mais aussi des inconvénients qu’il vous faut absolument prendre en compte. C’est pourquoi nous vous proposons cette liste de conseils professionnels pour bien démarrer votre première mise en location.
1. Gérez votre investissement immobilier locatif avec rigueur
Investir dans l’immobilier locatif n’est pas une mince affaire. C’est un projet lourd à gérer, avec des tâches complexes à accomplir, et quantité de choses à penser. En tant que propriétaire bailleur, vous devez donc gérer cet investissement avec beaucoup de rigueur et un maximum de sérieux.
Cela suppose, en amont, de bien peser votre investissement et de calculer votre rentabilité théorique. En effet, ce projet doit vous rapporter quelque chose ou, du moins, ne pas vous ruiner. Il s’agit donc d’équilibrer vos dépenses (prix d’achat du bien immobilier, charges, taxes et impôts) et vos revenus (loyers).
Il faut aussi choisir le type de location qui vous convient. Elle peut être nue ou meublée, de longue durée ou saisonnière. Ce choix aura des conséquences majeures sur tous les pans de votre projet locatif : démarches administratives, choix des locataires, ameublement du logement, fiscalité, etc. Il sera toujours possible de changer de voie en cours de route, mais cela peut s’avérer compliqué et risque de vous faire perdre du temps.
Enfin, dans « propriétaire bailleur », il y a « bailleur », ce qui signifie que vous avez un rôle à jouer vis-à-vis de vos locataires. Vous devez être présent(e) en cas de souci (sinistre dans le logement, nuisances, etc.), réagir au plus vite si le loyer n’est pas versé dans les temps, et tenir compte de l’éventuel départ des occupants afin de relouer au plus vite.
2. Soyez en toutes circonstances un propriétaire bailleur respectueux de la loi
Le statut de propriétaire bailleur s’accompagne d’un certain nombre d’obligations légales. Faut-il préciser que ces obligations doivent être respectées en toutes circonstances ? La loi ne plaisante pas avec les bailleurs, et à juste titre. C’est pourquoi, entre autres choses, vous devez veiller à…
- proposer un logement décent à la location, qui assure la sécurité et le confort des occupants ;
- respecter vos obligations vis-à-vis de vos locataires (en matière de calcul des charges, de réalisation de travaux, de résiliation du bail…) ;
- effectuer les formalités indispensables (rédaction d’un bail locatif, réalisation d’un état des lieux, souscription des assurances adéquates…) ;
- déclarer vos revenus locatifs sous le bon régime (revenus fonciers ou BIC) ;
- vous tenir au courant des changements législatifs (vous ne pourrez pas dire que vous ne saviez pas !).
C’est indispensable pour louer en toute légalité et en toute sécurité.
3. Proposez un logement de qualité et séduisant
La meilleure manière de vous assurer que votre bien immobilier en location va attirer des locataires et vous permettre de générer un revenu régulier, c’est encore de veiller à proposer un logement qualitatif et séduisant. C’est aussi le meilleur moyen de faire en sorte que vos locataires restent le plus longtemps possible.
Or un logement, ça se met en valeur et ça s’entretient. Vous devez valoriser ses atouts pour attirer l’attention des candidats à la location, en prendre soin tout au long du bail, rénover quand c’est nécessaire, mais aussi être dans une démarche d’amélioration continue. En effet, il s’agit de ne pas laisser votre logement se dégrader ou rester en retrait par rapport aux tendances récentes en matière de confort : il faudra installer de nouveaux équipements (ou remplacer ceux qui existent), réaliser des travaux d’amélioration, rénover l’isolation thermique, etc.
Proposer un logement de qualité est aussi la condition sine qua non pour le différencier de tous les autres biens locatifs sur le marché. Dans certains cas de figure, c’est aussi la possibilité d’augmenter le loyer. Voir à ce propos notre article sur le home staging.
4. Anticipez les risques locatifs
Tout projet comporte des risques : c’est le cas, aussi, d’un investissement locatif. Les risques locatifs existent et peuvent avoir des conséquences diverses, depuis la simple perte de temps (pour régler un souci désagréable mais pas problématique) jusqu’à la remise en cause de la viabilité de votre investissement (si vous ne touchez plus de loyers pendant un certain temps).
Parmi les risques les plus notables auxquels un propriétaire bailleur peut être confronté, vous devez prêter une attention particulière aux impayés de loyer (rares, mais gravissimes), aux nuisances engendrées par vos locataires (qui nécessitent une action rapide de votre part), aux troubles de jouissance dont les occupants peuvent être les victimes (là encore, cela suppose une grande réactivité pour les faire cesser ou les atténuer), aux dégradations du logement (avec l’obligation de rénover avant de relouer), et aux cas de sous-location illégale (le fait que votre locataire sous-loue le logement sans votre accord).
Il existe une batterie de garde-fous pour se protéger contre ces risques, notamment des assurances. Mais la meilleure façon de faire (et la clé pour dormir tranquille quand on est propriétaire bailleur), c’est encore de recourir à la gestion locative professionnelle.
5. Choisissez avec soin vos locataires
C’est LE pilier d’une location sereine : dès lors que vous trouvez la bonne personne (comprendre : un locataire bon payeur, respectueux du logement et de ses obligations), votre gestion locative ne peut que bien se passer. Encore faut-il mettre la main sur la perle rare !
Or pour choisir le bon locataire, il faut mettre en place un processus strict de sélection des candidats. Pour chaque personne qui se présente dans votre logement, vous devez exiger la remise d’un dossier complet dont les pièces vous permettront de vérifier ses antécédents, d’évaluer sa fiabilité (notamment en consultant les quittances de loyer transmises par de précédents propriétaires : des preuves que les loyers ont été versés dans les temps), de contrôler ses garanties et de vous assurer de sa solvabilité (sa capacité à couvrir le loyer avec ses revenus mensuels).
Attention, toutefois : votre position de propriétaire bailleur ne vous octroie pas tous les droits au regard des candidats locataires. La liste des documents que vous pouvez leur demander est rigoureusement encadrée : pièce identité, bulletins de salaire et justificatif de domicile. C’est tout !
6. Confiez votre gestion locative à un partenaire de proximité
Pour un propriétaire bailleur, le recours à la gestion locative professionnelle est un levier de sécurité autant que d’efficacité. Une agence spécialisée prend en charge le logement à louer et s’occupe des tâches que le propriétaire lui assigne, en fonction de ce que prévoit le mandat de gestion. Elle met aussi en avant ses assurances et ses garanties pour gérer les éventuels litiges qui pourraient survenir.
Mais savez-vous ce qui est encore mieux ? C’est de travailler avec un professionnel que vous connaissez déjà et/ou qui se situe à proximité du bien immobilier concerné. C’est à la fois une question de confiance et d’efficacité : une agence de proximité, installée dans le même quartier (ou commune) que le logement, maîtrise bien mieux le marché et ses spécificités. C’est aussi un gage de rapidité s’il faut se présenter sur les lieux au plus vite, en cas d’urgence.
Si votre agence de proximité ne pratique pas la gestion locative, il existe heureusement une alternative : la mise en nourrice. Ce service, proposé par des experts en administration de biens, permet à une agence n’ayant pas la possibilité de gérer des logements locatifs de sous-traiter cette compétence à un partenaire de confiance.
Une mise en location est rarement un long fleuve tranquille. En tant que nouveau propriétaire bailleur, vous avez tout intérêt à organiser votre gestion avec soin et à anticiper les risques auxquels vous pourriez être confronté(e) avec vos locataires. L’idéal étant de profiter des compétences et de l’expertise des professionnels de l’immobilier en matière d’administration de biens !
