Le contrat de location dresse la liste des droits et des obligations des deux parties – propriétaire et locataire. Mais il peut être tentant, pour un bailleur, d’ajouter des clauses dans le but d’interdire certaines pratiques au sein du logement. Tabac, aménagements, animaux domestiques… Pouvez-vous imposer des obligations au locataire au-delà de ce que prévoit déjà le bail locatif ?
Peut-on imposer des règles de vie à son locataire ?
Non, un propriétaire ne peut pas imposer à son locataire de vivre d’une certaine façon. Il ne peut pas lui interdire de fumer dans le logement, de vivre avec un animal de compagnie, de réaliser des aménagements ou d’héberger des proches. Les obligations du locataire s’arrêtent à ce qui est stipulé dans le bail.
Peut-on interdire à son locataire de fumer dans le logement ?
Non, ce n’est pas légal. Une fois le bail signé, votre locataire est chez lui dans votre logement. Vous ne pouvez pas lui imposer une hygiène de vie, ni même lui interdire de fumer à l’intérieur. Tout au plus pouvez-vous lui demander de faire preuve de bonne volonté – sans aucune obligation de sa part.
Toutefois, si, en fin de bail, vous constatez que la fumée de cigarette a occasionné des dégâts (par exemple en jaunissant les peintures), vous serez en droit de faire une retenue sur le dépôt de garantie dans l’optique de repeindre.
Peut-on interdire à son locataire d’avoir des animaux de compagnie ?
Là non plus, ce n’est pas possible. Vous ne pouvez pas refuser un candidat à la location sous prétexte qu’il a un chien ou un chat, ni lui interdire de vivre avec l’animal si vous découvrez sa présence par la suite. Pour autant, le locataire doit respecter certaines conditions :
- Ne pas avoir d’animaux dangereux (comme des chiens d’attaque de catégorie 1) ou de nouveaux animaux de compagnie présentant des risques (serpents, mygales, singes…).
- Ne pas causer des troubles du voisinage à cause de son compagnon (un chien qui aboierait toute la journée serait un motif de résiliation du bail), et respecter le règlement de copropriété.
- Être responsable des éventuels dégâts causés dans le logement par l’animal (avec retenues possibles sur le dépôt de garantie).
- Limiter la présence d’animaux à un nombre raisonnable compte tenu de la taille du logement (12 chats dans un 30 m2, ce n’est pas possible).
Peut-on interdire à son locataire d’aménager le logement à sa guise ?
Tout dépend des aménagements dont on parle. La loi stipule que le bailleur ne peut pas « s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée » (article 6 de la loi du 6 juillet 1989), sans donner plus de précisions.
Ce qu’il faut comprendre, c’est que le locataire ne peut pas remettre en cause l’organisation du logement (abattre une cloison, par exemple), mais qu’il est libre de l’aménager comme il l’entend. Vous ne pouvez pas lui interdire de faire des trous dans les murs pour suspendre des tableaux ou fixer des meubles, dès lors qu’il prend soin de les reboucher avant son départ. Vous ne pouvez pas non plus l’empêcher de repeindre les murs, à condition (dixit la jurisprudence) que les peintures en question ne gênent pas la relocation (pas d’excentricités).
Peut-on interdire à son locataire d’héberger des proches ?
Et non ! Votre locataire peut loger chez lui toute personne de son choix, à condition que ce soit pour une durée temporaire. Si la situation dure dans le temps, on parle alors d’hébergement à titre gratuit – tolérée par la jurisprudence quand il s’agit d’un membre de la famille. Toute volonté d’interdire la présence d’autres occupants serait contraire au respect de la vie privée. Mais attention à la sous-location déguisée !
En somme, un propriétaire ne peut pas imposer à son locataire des règles de vie ou des obligations qui s’éloignent de ce que prévoit le contrat locatif. Mais, en cas de dégâts manifestes sur le logement, il peut puiser dans le dépôt de garantie en fin de bail pour réparer ou refaire ce qui doit l’être.
