En tant que propriétaire bailleur, vous vous devez de connaître vos obligations et de les respecter. L’une de ces obligations impose de garantir la décence du logement mis en location, pas uniquement lors de la remise des clés à l’occupant, mais tout au long du bail. Il est donc nécessaire de veiller à ce que votre locataire vive dans de bonnes conditions à l’intérieur de votre propriété – y compris quand les températures baissent. Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur en hiver ? Quelles sont celles du locataire ? On fait le point.
Les obligations du propriétaire bailleur en hiver
Le propriétaire non occupant n’habite pas dans le bien immobilier qu’il met en location : cela le dispense des obligations d’entretien courant, mais l’oblige néanmoins à garantir le confort et la sécurité des locataires… y compris en étant dans l’interdiction de les expulser ! Voyons quelles sont les deux grandes obligations du propriétaire bailleur durant l’hiver.
L’installation de chauffage
À mesure que le mercure descend à l’extérieur, les températures doivent monter à l’intérieur ! Si vous louez un appartement ou une maison, vous devez donc vous assurer de deux choses :
- Que l’installation de chauffage soit en bon état d’usage et de fonctionnement, et quelle ne présente pas d’anomalie.
- Qu’elle soit adaptée aux caractéristiques du logement, c’est-à-dire qu’elle permette de chauffer convenablement l’ensemble des pièces de vie.
La loi fixe une température minimale à maintenir dans le logement : 18°C. Si l’installation ne permet pas d’atteindre ce seuil, des travaux d’isolation et d’amélioration des performances du chauffage relèvent des obligations du propriétaire bailleur. Cette règle n’est cependant valable que pour les logements construits après le 1er juin 2001. Pour les biens immobiliers plus anciens, la loi stipule simplement que le locataire doit pouvoir « se chauffer normalement », l’appréciation se faisant au cas par cas par un juge.
Le chauffage convenable du logement suppose de pouvoir compter sur une isolation thermique offrant un confort minimal, c’est-à-dire permettant d’éviter les infiltrations d’air parasites et les déperditions d’énergie.
La trêve hivernale et l’interdiction d’expulsion
Durant la trêve hivernale, qui court du 1er novembre au 31 mars de chaque année, la loi interdit formellement aux propriétaires de faire expulser les locataires du logement qu’ils louent, quel que ce soit le cas de figure – dès lors qu’ils ont signé un bail locatif. (L’expulsion des « squatteurs », elle, est toujours de mise pendant cette période.)
En d’autres termes, les obligations du propriétaire bailleur lui imposent d’assurer le confort de ses locataires même lorsque ceux-ci ne respectent pas (ou plus) les clauses constitutives du contrat de location.
Même si une procédure est proche d’aboutir, la dernière étape (l’expulsion) ne pourra prendre effet qu’à l’issue de la trêve. Pour autant, cela n’empêche pas un bailleur de lancer une procédure pendant cet intervalle de temps, par exemple si son locataire cesse de verser son loyer : le délai est tellement long, de toute façon, qu’il n’y a pas de risque que l’expulsion soit décidée avant le printemps. Pour en savoir plus, consultez notre article dédié.
Les obligations du locataire en hiver
Les obligations du propriétaire bailleur ne sont pas les seules. À partir du moment où il occupe un logement, un locataire doit veiller à son entretien et au bon fonctionnement de ses installations. C’est encore plus vrai en hiver.
L’entretien de la chaudière
Depuis 2009, les chaudières fonctionnant avec des combustibles gazeux, liquides ou solides doivent faire l’objet d’un contrôle et d’un entretien annuels. Ces deux opérations doivent être réalisées par un professionnel qualifié, qui remet à l’occupant une attestation à présenter en cas de contrôle.
Toutefois, il ne s’agit pas là d’une des obligations du propriétaire bailleur : l’entretien annuel de la chaudière incombe au locataire, tout comme le coût de l’intervention du professionnel. L’occupant du logement doit être en mesure de vous remettre une attestation annuelle si vous lui demandez. Si la chaudière venait à tomber en panne, l’absence de document ad hoc vous autoriserait à puiser dans le dépôt de garantie pour réparer l’appareil, voire pour le remplacer au cas où cela s’avérerait nécessaire.
Notez que l’entretien d’une chaudière collective est de la responsabilité du syndic de copropriété.
Le ramonage de la cheminée
Que c’est agréable, une cheminée ! Qui n’aime pas lambiner au coin du feu lorsqu’il fait froid dehors ? Oui, mais un équipement de ce genre représente une responsabilité qui vient s’ajouter aux obligations du locataire.
Pour éviter les intoxications et les incendies, la loi impose ainsi de ramoner les cheminées. La fréquence varie en fonction des règlements sanitaires locaux, mais dans la plupart des communes, elle est calquée sur la réglementation parisienne qui prévoit deux ramonages par an, dont un durant la période d’utilisation de la cheminée.
Ce ramonage doit être pris en charge par une entreprise qualifiée, et payé par celui qui utilise l’équipement – le locataire, donc.
À noter que l’usage même de la cheminée est soumis à certaines règles, variables de ville en ville. À Paris, par exemple, la cheminée ne peut pas être utilisée comme source principale de chauffage (seulement pour l’agrément ou pour du chauffage d’appoint). Il faut également consulter le règlement de copropriété pour voir ce qu’il dit à ce sujet.
(À noter que l’installation d’un détecteur de fumée, imposée dans tous les logements depuis mars 2015, est l’une des obligations du propriétaire bailleur.)
La gestion de la neige et du gel
Aussi plaisante soit-elle pour organiser des batailles animées en extérieur, la neige est surtout un problème à gérer quand on occupe une maison individuelle. Le locataire est en effet dans l’obligation de déneiger jusqu’à 1 mètre devant son domicile (une distance qui peut varier en fonction des arrêtés municipaux). À défaut, il peut voir sa responsabilité engagée s’il arrive quelque chose à un piéton passant devant (une glissade et une chute, par exemple). Il faut aussi débarrasser la neige de la toiture.
Pour ce qui est du gel, le danger concerne les logements laissés vacants ou dont le locataire s’absente plusieurs jours. Il s’agit d’éviter que les canalisations ne gèlent en maintenant une température minimale de quelques degrés durant les épisodes de grand froid. Ce n’est pas une obligation au sens strict, mais une recommandation à appliquer pour éviter bien des désagréments !
Les obligations du propriétaire bailleur en termes de confort dans le logement ne s’arrêtent pas à la remise des clés au locataire. Vous devez veiller à ce que la santé et la sécurité des occupants soient assurées tout au long de la saison hivernale. Dans le même temps, ceux-ci doivent respecter leurs obligations d’entretien et de nettoyage.
