Vous n’êtes pas sans savoir que le loyer est l’un des piliers de la rentabilité locative. Si vous envisagez d’investir à Charenton (ou si vous l’avez déjà fait et que vous vous apprêtez à proposer votre bien nouvellement à la location), il est donc important de connaître les règles concernant la fixation – ainsi que la révision – du loyer. Découvrez comment déterminer le montant du loyer à Charenton !
Vous êtes libre de fixer le montant du loyer à Charenton à votre guise
Légalement parlant, un propriétaire est libre de fixer le loyer de son logement à sa guise, dès lors qu’il s’agit de la première mise en location (nous verrons que ce loyer ne peut être révisé par la suite que dans certaines limites, y compris en cas de changement de locataire dans les zones tendues). Aucune loi n’impose de respecter un plafond de loyer lorsqu’un logement est proposé aux locataires pour la première fois.
Ce faisant, rien ne vous empêche d’afficher un montant du loyer à Charenton très élevé. Mais puisque l’objectif de votre investissement locatif est de collecter des loyers tous les mois, donc d’avoir des locataires qui vont les verser, il est néanmoins recommandé de déterminer un montant cohérent par rapport au marché locatif de la commune.
Vous devez tenir compte des réalités du marché locatif
Pour que votre location soit rentable, vous devez garantir à votre logement un taux d’occupation aussi élevé que possible, et vous assurer de toucher des loyers réguliers. Ce qui veut dire : éviter les risques de turnover (des changements trop fréquents de locataires), de vacance locative (période pendant laquelle le logement n’est pas occupé), et d’impayés de loyer (ce qui peut arriver lorsque le montant ne correspond pas aux moyens des profils ciblés).
En somme, la première chose à faire, pour fixer le montant du loyer à Charenton, c’est de jeter un œil au marché locatif et de tâcher d’évaluer la moyenne des prix pratiqués pour des biens immobiliers similaires au vôtre. Pour cela, vous devez également tenir compte des particularités de votre logement : nombre de pièces, surface habitable, état général, et nature du bail locatif envisagé (sachant que les meublés se louent plus cher).
Vous pouvez vous fier aux montants moyens pratiqués dans le secteur
Pour fixer le montant du loyer à Charenton, vous pouvez vous fier aux prix moyens pratiqués dans la commune tels qu’on peut les trouver sur des cartes de prix (comme MeilleursAgents ou SeLoger) : ces outils s’appuient sur les montants des locations à pourvoir dans une zone donnée.
Ainsi, à Charenton-le-Pont, le loyer moyen évolue autour de 26 € du m2, avec un plus haut à 29 € et un plus bas à 23 €. De sorte qu’en fonction de l’emplacement géographique, un studio de 20 m2 va se louer entre 460 € et 580 €. Mais il s’agit là, bien entendu, de moyennes, qui ne tiennent pas compte d’une situation exceptionnelle (un immeuble qui donne sur le bois de Vincennes, par exemple) et de prestations uniques. Dans les faits, on constate que les studios sont rarement proposés à moins de 700 € (sur Bienici.com, par exemple).
Le montant du loyer à Charenton est dans la moyenne des prix pratiqués dans les villes voisines. Il faut compter 24 € du m2 à Saint-Maurice, 28 € du m2 à Saint-Mandé, 29 € du m2 à Vincennes.
Enfin, si l’on s’intéresse aux différents quartiers, voici les moyennes de prix au mètre carré :
- Gabrielle Leclerc : 29 €
- Franges du bois de Vincennes : 28 €
- Plateau, Conflans et Bordeaux Victor Hugo : 27 €
- Archevêché et centre-ville : 26 €
- Valmy : 24 €
- Carrières : 23 €
- Bercy : 22 €
Vous ne pouvez réviser le loyer que dans certaines limites
Si la fixation du montant du loyer à Charenton est libre lors d’une première mise en location, ce n’est plus le cas ensuite, notamment dans les zones tendues qui pratiquent le plafonnement des loyers. Voyons les deux cas de figure dans le détail : la révision du loyer en cours de bail et son augmentation potentielle lors d’un changement de locataire.
- La révision du loyer est soumise au respect d’un protocole strict. Une fois le locataire en place, le montant peut être augmenté annuellement, à condition d’avoir intégré une clause ad hoc dans le bail locatif précisant une date anniversaire inamovible, et de se limiter à la variation prévue par l’Insee via l’indice de référence des loyers (IRL). On vous passe les explications – fort complexes – concernant cet IRL : vous trouverez sur ce lien un outil pour calculer la révision du loyer que vous êtes en droit d’appliquer pour votre logement.
- La hausse du loyer entre deux locataires est rigoureusement encadrée dans les zones tendues, où la demande locative outrepasse l’offre. Au-delà de la première mise en location, vous ne pouvez pas fixer librement le montant du loyer à Charenton : celui-ci ne peut pas être augmenté lors d’une nouvelle mise en location, sauf si vous avez réalisé des travaux de revalorisation ou d’amélioration – et dans certaines limites. Par exemple, vous ne pouvez pas, au prétexte que vous changez de locataire, passer de 500 € à 600 € de loyer sans raison. Toute hausse doit être dûment justifiée par des factures attestant des améliorations apportées.
Attention : ces règles sont lavables pour un logement déjà occupé que vous auriez acquis avec son bail locatif.
Vous avez des obligations à respecter dans le cadre d’un investissement Pinel
Même si les opportunités sont rares compte tenu du peu de programmes neufs qui voient le jour à Charenton (et des prix très élevés de ces logements), vous pouvez être amené à réaliser un investissement Pinel dans la commune.
Or il faut savoir que ce mécanisme de défiscalisation est soumis au respect de nombreuses conditions, l’une d’elles portant sur le montant du loyer : celui-ci ne peut pas dépasser des plafonds fixés par décret. Il faut donc tenir compte à la fois de la surface habitable et du plafond relatif à la zone (dans le cas de Charenton : Abis), fixé à 17,55 € du m2 en 2021. Ce qui fait 351 € mensuels pour un studio de 20 m2. Forcément, cette donnée doit être prise en compte dans votre calcul de rendement.
Fixer le montant du loyer à Charenton – et réviser ce loyer dans le temps – ce n’est pas aussi simple qu’on pourrait le croire. Il faut tenir compte en même temps des cadres légaux et des règles inhérentes au marché locatif de la commune. Pourquoi ne pas demander conseil à une agence de gestion locative ?
