Investir dans l’immobilier locatif à Charenton-le-Pont, c’est une excellente idée – en raison de tous les avantages que vous pouvez en tirer en tant que propriétaire bailleur. Pour autant, pas question de se lancer à l’aveuglette : un bon investissement locatif doit être précédé d’une analyse complète de la commune ciblée, des particularités de son parc immobilier, des loyers, des prix à l’achat, et bien sûr du rendement. C’est la clé pour garantir la réussite de votre projet. C’est pourquoi nous vous proposons un focus sur le marché locatif à Charenton !
La ville de Charenton-le-Pont
Commune dynamique du Val-de-Marne (94), Charenton-le-Pont se situe au confluent de la Seine et de la Marne. Elle est directement voisine de Paris à l’ouest (limitrophe du 12e arrondissement), du bois de Vincennes au nord et de Saint-Maurice à l’est (avec laquelle elle forme une communauté de communes). Son flanc sud est délimité par la Seine.
La ville est géographiquement séparée en deux parties, au nord et au sud des voies de chemin de fer (connexion avec la gare de Lyon). Elle est très bien desservie par les transports en commun, avec trois stations de la ligne 8 du métro : Liberté, Charenton-Écoles et Porte de Charenton (où passe également la ligne T3a du tramway), ainsi que cinq lignes de bus faisant la liaison avec les communes limitrophes. Deux aéroports se trouvent à proximité : Orly à 20 km et Roissy-Charles de Gaulle à 30 km.
Charenton-le-Pont compte 31 000 habitants au dernier recensement. Sa population occupe l’une des plus petites surfaces du département (1,85 km2), ce qui fait de la commune l’une des plus densément peuplées de la petite couronne parisienne. La population est plutôt aisée : son revenu annuel moyen (27 900 €), au-dessus de la moyenne nationale, se place en 3e position au niveau du département, derrière Saint-Mandé et Vincennes. Le taux de chômage était de 7,4 % en 2018, sous la moyenne nationale (9,1 % à la même période). La ville compte 39 % de cadres, 24,3 % de professions intermédiaires et 24 % d’employés.
Le parc immobilier à Charenton
Pour bien comprendre le marché locatif à Charenton, il est nécessaire d’en délimiter le parc immobilier. Dans cette ville tranquille au paysage urbain mais à l’ambiance « village », les biens immobiliers sont essentiellement représentés par des appartements situés dans des immeubles et de petites résidences (97,7 % du parc), tandis que de rares maisons, quelques lofts et une poignée de biens atypiques composent le reste.
Peu de logements neufs sont construits, ce qui s’explique aisément par la forte densité immobilière et l’extrême rareté du foncier disponible. Seulement 452 logements ont été bâtis entre 2006 et 2015 (contre 2 800 entre 1991 et 2005). Au moment où nous rédigeons cet article, il existe un unique programme neuf en cours d’édification, avenue de Gravelle, prévu pour être livré fin 2024. Pour cette raison, les opportunités locatives à Charenton liées à un investissement en Pinel sont très limitées.
Pour ce qui est des logements existants, sur 15 707 unités (en 2018), on compte :
- 89,6 % de résidences principales
- 4,2 % de résidences secondaires et de logements occasionnels
- 6,2 % de logements vacants
Pour ce qui est du statut d’occupation, on trouve :
- 38,5 % de propriétaires (environ 5 400 personnes)
- 59,2 % de locataires (environ 8 300 personnes), dont 25,8 % dans un immeuble de type HLM (environ 3 600 personnes)
- 2,3 % d’occupants logés à titre gratuit (environ 325 personnes)
Le marché immobilier et son attractivité
Le marché immobilier charentonnais est ce qu’on appelle un « micro marché ». Les biens se vendent facilement, malgré des prix relativement élevés. L’évolution des prix, en hausse de 3,6 % sur un an et de 11,2 % sur 10 ans, témoigne de la bonne santé du marché. Il faut compter 9 300 € du mètre carré pour acquérir un appartement, et près de 11 000 € du mètre carré pour une maison.
De nombreux facteurs concourent à faire de Charenton un marché dynamique : son emplacement géographique (limitrophe de Paris et du bois de Vincennes), sa desserte (métros et bus), son cadre de vie (ambiance « village », sécurité), la présence de toutes les commodités (écoles, commerces, activités sportives et culturelles), et l’accessibilité relative des prix de l’immobilier (quand on les compare à ceux de Paris). De sorte que, pour des locataires, Charenton-le-Pont constitue une alternative intéressante offrant tous les avantages de la capitale sans ses inconvénients.
En termes d’attractivité sur le marché immobilier, on constate une différence notable entre les deux parties de la ville : le nord est plus recherché que le sud (en prenant les voies de chemin de fer comme séparation). Sans surprise, le centre-ville, les abords du bois et la commune limitrophe de Saint-Maurice sont les plus zones les plus recherchées : elles constituent les meilleurs emplacements pour louer.
Sauf que, bien entendu, il s’agit de tenir compte du rendement. Ce qui nous amène à la question du marché locatif à Charenton.
Le marché locatif à Charenton
À quoi ressemble le marché immobilier locatif dans la commune ? Le loyer moyen s’élève à 26 € du mètre carré, ce qui est plus haut que la moyenne du département (21 €). À Saint-Maurice, il s’élève à 24 €. Par comparaison, le loyer tourne autour de 29 € du mètre carré à Vincennes, 28 € à Saint-Mandé, 25 € à Gentilly, 22 € à Saint-Maur-des-Fossés et 21 € à Villejuif.
Voici ce que donne le loyer moyen par quartier :
- Gabrielle Leclerc : 29 €
- Franges du bois de Vincennes : 28 €
- Plateau, Conflans et Bordeaux Victor Hugo : 27 €
- Archevêché et centre-ville : 26 €
- Valmy : 24 €
- Carrières : 23 €
- Bercy : 22 €
Les attentes des locataires sont plutôt conformes au parc immobilier charentonnais : les candidats recherchent des appartements dans 97 % des cas. Ils sont :
- 30 % à chercher un 3 pièces
- 26 % à chercher un 2 pièces
- 20 % à chercher un 4 pièces
- 14 % à chercher un studio
Pour ce qui est de la surface, ils cherchent :
- Entre 40 et 99 m2 pour 69 % d’entre eux
- Moins de 40 m2 pour 23 % d’entre eux
- 100 m2 et plus pour 8 % d’entre eux
Le rendement locatif à Charenton
La clé de la réussite d’un investissement locatif, c’est le rendement. Si le marché locatif à Charenton s’avère dynamique, est-il pour autant rentable d’investir dans un logement à mettre en location dans cette ville ?
En raison des prix élevés à l’achat, la rentabilité est nécessairement réduite. Le meilleur rendement locatif à Charenton concerne l’achat et la mise en location d’un studio : autour de 4,8 % de rentabilité brute. Ce que l’on peut considérer comme une rentabilité moyenne. Les 3 pièces offrent une rentabilité proche, estimée à 4,6% ; puis les 2 pièces, avec 4 %.
Ce calcul de rentabilité doit tenir compte également des frais divers (notamment de gestion locative) et des taxes et impôts propres à Charenton. On parle alors de rentabilité nette, ou nette-nette avec prise en compte des impôts. Un exemple avec la taxe foncière, dont on peut suivre l’évolution dans le graphique ci-dessous.
Pour autant, afin de savoir s’il est intéressant ou non d’investir, d’autres paramètres entrent en ligne de compte qui ne sont pas liés au marché locatif à Charenton. Par exemple, la souplesse du marché de l’achat et de la vente, qui fait qu’un investissement dans la commune ne présente aucun risque dans la mesure où il est facile de revendre un bien. Ou encore l’évolution continuelle des prix depuis vingt ans, garantie d’une plus-value certaine à la revente.
Le marché locatif à Charenton se distingue par son dynamisme et sa souplesse. Le fait d’investir dans un bien immobilier locatif dans la commune offre des garanties à de multiples égards : un taux d’occupation élevé, une population aisée qui réduit le risque d’impayés de loyer, un marché de l’achat-revente dynamique, et une hausse constante des prix comme promesse d’une revente avec plus-value. Des points forts qui compensent une rentabilité brute plutôt moyenne.
* Les chiffres concernant le parc immobilier charentonnais et la population locale sont extraits du dossier Insee consacré à Charenton-le-Pont (chiffres 2018)
