6 points importants à avoir en tête pour bien gérer une location

Vous envisagez de prendre en charge la gestion d’un bien en location dont vous êtes propriétaire ? Vous vous dites qu’a priori, gérer son bien locatif seul n’a rien de sorcier ? Il suffit de publier une annonce, d’organiser des visites et de choisir le candidat le plus sécurisant. En cours de bail, il faut collecter loyers et charges, fournir des quittances quand le locataire en demande, déclarer ses revenus – et profiter ! Or, ce n’est que la partie émergée de l’iceberg. Vous ne devez surtout pas sous-estimer les contraintes et les risques d’un projet locatif ! On vous indique les 6 points essentiels à avoir en tête pour que tout se passe bien.

1. Assurez-vous que votre logement est « louable »

N’importe quel logement ne peut pas être proposé à la location. Dans un premier temps, vous devez vous assurer que votre logement est « louable » au sens de la loi. Et plus précisément, du décret du 30 janvier 2002 qui dresse la liste des exigences à respecter : surface habitable au moins égale à 9 m², hauteur sous plafond de 2,20 m au minimum, confort garanti, et pas de « risques manifestes » pour la santé et la sécurité des occupants (plus de détails dans notre article dédié).

Dans un second temps, il vous faut évaluer le degré d’adéquation entre votre logement et les besoins/attentes des locataires potentiels. Par exemple, si vous souhaitez louer à des étudiants en priorité, votre appartement est-il situé à distance raisonnable des universités ou des transports en commun qui y mènent ? Ces questions préalables sont cruciales dans le cadre d’un projet de gestion d’un bien en location.

2. Informez-vous au sujet des aspects administratifs et juridiques de la gestion d’un bien en location

Non, la gestion d’un bien en location ne se limite pas aux aspects relationnels et humains. Il y a également quantité de problématiques administratives et juridiques à prendre en compte, raison pour laquelle il n’est pas simple de gérer son bien locatif seul. Vous devez notamment faire attention :

• Au type de location que vous souhaitez gérer : nue, meublée, étudiante… (voir notre article « location : les étapes à suivre»).
• À la réalisation des diagnostics techniques obligatoires : DPE, ERP, Crep, amiante, loi Carrez, électricité et gaz (avec obligation de travaux si une anomalie est détectée).
• Aux pièces à annexer au bail locatif: document listant les conditions d’accès aux technologies de l’information et de la communication (Internet, TNT, etc.), pièces relatives à la copropriété (extrait du règlement, destination de l’immeuble, jouissance et usage des parties privatives et communes, etc.), liste du mobilier si vous louez en meublé.

3. Fixez le montant du loyer et des charges

La gestion d’un bien en location passe forcément par la collecte des loyers et des charges. Mais, là aussi, il y a des règles à respecter. Et, concernant le loyer, autant dire qu’elles n’ont rien d’aisé. Techniquement, vous êtes libre de fixer le montant du loyer dès lors que vous louez pour la première fois dans une zone qui n’est pas considérée comme tendue. Mais, même alors, vous devez tenir compte du marché et des prix pratiqués. Si, en plus, votre logement est situé dans une zone où l’offre est très inférieure à la demande, d’autres obligations s’imposent (encadrement ou plafonnement des loyers, selon les cas). Plus de détails sur cette page.

En ce qui concerne les provisions de charges, il faut évaluer leur montant annuel pour indiquer une somme mensuelle aux locataires, puis régulariser en fin d’année. Appuyez-vous sur les années antérieures, et si votre logement est intégré à une copropriété, gardez un œil sur le budget prévisionnel.

4. Respectez les règles de rédaction pour votre annonce locative

Il ne suffit pas de griffonner deux lignes et d’ajouter une photo floue pour faire une bonne annonce locative. Dans le cadre d’un projet de gestion d’un bien en location, vous avez des obligations à la fois tacites et légales à respecter quant au contenu de votre annonce :

• L’annonce doit intégrer un descriptif complet et précis qui réponde d’avance aux questions essentielles que se posent les candidats à la location : emplacement, caractéristiques, prestations, distance aux commodités, montant du loyer et des charges, date de disponibilité.
• Elle doit être illustrée de photos de qualité qui montrent les pièces essentielles et le bâtiment.
• Elle doit contenir l’étiquette énergie issue du DPE (que vous devez donc avoir réalisé en amont).

5. Respectez vos obligations en tant que propriétaire bailleur

La gestion d’un bien en location ne se résume pas à la collecte des loyers et à des coups de fil réguliers au locataire pour s’assurer que tout se passe bien. Plusieurs obligations vous incombent en tant que propriétaire bailleur :

• Établir un bail de location en bonne et due forme, respectueux du modèle imposé (afin qu’il ne puisse pas devenir un motif de contestation par le locataire).
• Réaliser un état des lieux d’entrée.
• Respecter la jouissance paisible du bien par le locataire (pas de visites impromptues, pas de violation de domicile, pas de gros travaux sauf cas particuliers, pas le droit de lui refuser d’aménager le bien à son goût…).
• Effectuer les réparations et les travaux qui incombent au propriétaire (le détail ici).
• Donner congé dans les règles (au moins 6 mois avant l’échéance du contrat locatif, et seulement pour l’un des motifs admissibles).

6. Protégez-vous contre les impayés de loyer

En termes de gestion d’un bien en location, le principal cauchemar des propriétaires n’est autre que l’impayé de loyer. Dans les faits, le taux de sinistralité est faible, mais il est vrai qu’une telle situation, si elle venait à s’installer, pourrait impacter durablement votre projet locatif : il faut savoir qu’une procédure d’expulsion dure en moyenne 18 mois… pendant lesquels vous ne toucherez pas un sou !

La meilleure façon de s’en prémunir, c’est de s’entourer de garanties. Vous pouvez exiger de votre locataire qu’il présente un garant (attention à demander une caution « solidaire » qui vous permet de vous retourner contre la personne concernée dès le premier impayé, sans passer par une procédure complexe). Vous pouvez souscrire une assurance loyers impayés, grâce à laquelle l’assureur prendra le relais en cas de problème.

Mais vous pouvez aussi jouer la carte de la sécurité à 100 % et confier la gestion de votre bien en location à une agence immobilière spécialisée, ou qui pratique la mise en nourrice. Non seulement vous n’aurez pas à craindre les impayés de loyer, mais le professionnel en charge vous soulagera de toutes les tâches liées à la gestion locative qui vous incomberaient autrement.

Il est tentant de gérer son bien locatif seul. Mais attention de ne pas prendre une mauvaise décision par méconnaissance des réalités de la location ! Les nombreux paramètres à prendre en compte, et les multiples obligations qui s’imposent aux propriétaires bailleurs, font qu’il n’est pas aisé de s’occuper de la gestion d’un bien en location. Le recours à une agence devient alors un précieux atout !