Chaque propriétaire bailleur est confronté à un choix : gérer son bien locatif par ses propres moyens ou confier cette tâche à une agence immobilière spécialisée dans cette activité (titulaire de la carte « G »). Ce choix a des conséquences directes sur le bon déroulement d’un projet locatif, ainsi que sur sa rentabilité à long terme, car gérer une location n’est pas de tout repos – et confère au propriétaire un certain nombre de responsabilités. Voici ce qu’il faut savoir pour prendre la bonne décision.
Gérer une location : des tâches qui vont au-delà de la seule collecte des loyers
Pour un propriétaire qui démarre, l’univers de la location peut véhiculer une image faussement simpliste : trouver un locataire et collecter des loyers. Or gérer une location ne se limite pas à ces deux aspects. La gestion locative recouvre un grand nombre de tâches auquel on ne pense pas forcément :
- Avant de louer: fixer le bon montant pour le loyer (en fonction du marché), organiser des visites du logement, compulser les dossiers des candidats à la location puis choisir celui qui convient le mieux (en substance, celui qui paiera ses loyers en temps et en heure, et qui conservera le bien dans un état correct).
- Pendant la location: collecter les loyers et les charges courantes, réviser le loyer annuellement, régulariser les charges, transmettre au locataire des quittances (à sa demande), prendre en charge les réparations et les travaux qui incombent au propriétaire, gérer les sinistres qui ne sont pas couverts par l’assurance habitation du locataire, gérer les éventuels impayés, etc.
- En fin de location: veiller à ce que le logement soit en bon état et, au besoin, puiser dans le dépôt de garantie pour réparer ce qui doit l’être aux frais du locataire.
Gérer une location : une grande responsabilité
Surtout, la gestion d’un bien en location confère à son propriétaire une grande responsabilité. Il ne s’agit pas seulement de gérer le risque, qu’il soit ou non financier (impayés, dégradations, vacance locative qui équivaut à une suspension des loyers…). Il faut aussi gérer une location conformément à la loi. Quelques exemples :
- Le propriétaire doit louer un logement « décent », défini comme tel par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
- Il doit réagir en temps voulu en cas de problème dans le logement nécessitant son intervention (sinistre à déclarer à l’assurance, réparation urgente à effectuer, etc.).
- Il est responsable des actes de son locataire au regard du voisinage. En cas de troubles (typiquement : des nuisances sonores), c’est au propriétaire de régler la situation.
- Il doit respecter les formalités de début et de fin de location : rédiger un bail, réaliser un état des lieux, donner congé au locataire dans les délais prévus (plus de 6 mois avant l’échéance), organiser un état des lieux de sortie, restituer le dépôt de garantie, etc.
- Il doit déclarer ses revenus locatifs en tenant compte de la réglementation fiscale (selon qu’il perçoit des revenus fonciers – location nue – ou des bénéfices industriels et commerciaux – location meublée) et, dans certains cas de figure, établir une comptabilité (statut de loueur meublé professionnel, régime déclaratif réel).
Ces tâches et ces responsabilités sont autant de croix à porter pour le propriétaire bailleur qui n’a ni l’expérience, ni les connaissances, ni le temps nécessaires. Voilà pourquoi faire gérer une location par un professionnel n’est pas une mauvaise idée.
Déléguer sa gestion locative à un professionnel : une question de sérénité
La délégation locative consiste à confier à une agence immobilière la gestion d’un (ou de plusieurs) bien(s) immobilier(s) déjà occupé(s) ou à louer. Dans certains cas, l’agence en question externalise cette activité (on parle alors de « mise en nourrice »), mais cela ne change rien au principe : le propriétaire est libéré de toutes les obligations qui lui incombent dès lors qu’il les a déléguées à un tiers par le biais d’un mandat de gestion validé par le versement d’honoraires.
Ce mandat liste consciencieusement l’ensemble des missions que le professionnel doit prendre en charge pour le compte de son client (plus de détails au sujet de ces missions dans cet article).
Faire gérer une location est donc une question de sérénité. Pour un propriétaire qui ne dispose pas des ressources indispensables (en termes de temps et de savoir-faire), c’est clairement l’option à considérer : elle lui permet de toucher le fruit de son bien locatif sans avoir à tout gérer lui-même. À ce propos, on se reportera à notre liste des avantages de la gestion locative professionnelle.
