Aujourd’hui, je vous propose d’aborder un sujet qui, je le sais, n’a rien de très sexy : la fiscalité des revenus locatifs.
En général, dès que quelqu’un prononce le mot « fiscalité », la pièce se vide de ses occupants. Et pourtant, c’est une question essentielle, dans la mesure où l’imposition des revenus locatifs joue un rôle essentiel dans la rentabilité d’un projet d’investissement immobilier.
Il est donc important d’y réfléchir avant même de placer vos économies dans un bien, d’anticiper l’impact qu’auront vos recettes locatives sur votre imposition… et d’opter pour le régime fiscal adapté : micro-foncier ou réel.
Vous sentez vos cheveux se dresser sur la tête ? Pas de panique, je vous explique dans le détail comment fonctionne la fiscalité des revenus locatifs.
Et je vous promets que tout va bien se passer !
L’imposition des revenus issus d’une location nue : quelques fondamentaux
Avant toute chose, je tiens à rappeler quelques points basiques :
- Les revenus fonciers correspondent aux recettes issues d’un bien immobilier en location nue (c’est-à-dire sans mobilier). Dans le cadre d’un bien meublé, on parle de bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Tout cela est expliqué dans cet article dédié à la différence entre location vide et location meublée.
- Ces recettes doivent être déclarées aux impôts, dans la catégorie des revenus fonciers (formulaire 2042). Elles sont intégrés à votre revenu global pour calculer le montant imposable, lui-même soumis au barème progressif, qui dépend de votre tranche marginale d’imposition.
- Cela veut dire que vous payez des impôts sur les recettes tirées de votre bien en location. Mais le montant que vous allez débourser dépend du régime fiscal que vous choisissez.
La fiscalité des revenus locatifs : choix entre micro-foncier et réel
Ce point étant fait, passons aux choses sérieuses : la question du régime d’imposition. En substance, il existe deux régimes fiscaux distincts, le micro-foncier et le réel, la différence se jouant sur le montant des recettes perçues.
Le régime micro-foncier
Le micro-foncier s’applique par défaut jusqu’à 15 000 euros de recettes annuelles. Si vous dépassez ce montant, vous passez automatiquement au régime réel (j’y reviens plus bas).
Ce régime a l’avantage d’être d’une simplicité confondante : vous n’avez rien d’autre à faire que de reporter le cumul des loyers sur 12 mois au niveau d’une case dédiée de votre déclaration de revenus. La somme à indiquer est le montant brut, sans les charges.
À partir de là, l’administration fiscale applique d’elle-même un abattement forfaitaire de 30 %. Celui-ci a pour but de couvrir vos charges d’exploitation : les dépenses supportées dans le cadre de la détention et de la gestion du logement.
Concrètement, cela veut dire que vous êtes imposé·e sur 70 % de vos revenus locatifs. Si vous avez perçu 10 000 euros de loyers sur l’année (hors charges), votre revenu imposable s’élève à 7 000 euros.
Vous voyez ? C’est bougrement simple !
Le régime réel
Le régime réel d’imposition, lui, est un peu moins intuitif. Mais vous allez voir que c’est une excellente option.
Qu’est-ce qui change au régime réel ? En pratique, vous avez la possibilité de déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant réel. Au lieu de bénéficier d’un abattement, vous indiquez vous-même, dans votre déclaration, les dépenses supportées pour l’exploitation du logement tout au long de l’année.
Cela concerne :
- Les intérêts d’emprunt.
- Les primes d’assurance.
- Les frais de gestion locative.
- La taxe foncière.
- Les charges réelles ou les provisions pour charges.
- Les frais d’entretien, de réparation et d’amélioration (mais pas de construction). Je vous parle plus en détail des travaux déductibles sur cette page.
Vous aurez sans doute compris l’idée : si vos charges annuelles excèdent 30 % de vos revenus locatifs, vous avez plutôt intérêt à opter pour le régime réel. Par exemple, si vos charges correspondent à 50 % de 10 000 euros, vous ne serez imposé·e que sur 5 000 euros. Ce qui fait une belle différence !
Voilà pourquoi il peut être intéressant de choisir le régime réel. Car, oui, vous avez le choix : vous pouvez demander à passer au réel à n’importe quel moment, même si vos recettes n’atteignent pas le seuil de 15 000 euros.
Le mécanisme du déficit foncier
Attendez, ce n’est pas tout : la fiscalité des revenus locatifs offre encore d’autres avantages au régime réel.
Connaissez-vous le principe du déficit foncier ? Ce mécanisme est merveilleux : il vous permet de disposer d’une somme en réserve, qui viendra se soustraire à vos futurs revenus.
Dans les faits, dès lors que vos charges excèdent vos revenus locatifs sur l’année, vous dégagez un déficit foncier : un résultat négatif. Par exemple : – 2 000 euros.
Avec deux bénéfices :
- Vous ne payez pas d’impôt sur vos recettes locatives.
- Vous pouvez reporter ce déficit sur les années suivantes et l’imputer soit sur votre revenu global (pendant 6 ans), soit sur vos revenus fonciers (pendant 10 ans), dans la limite de 10 700 euros.
Attention, il y a une petite subtilité : dans ce déficit, il faut soustraire la part des dépenses qui résulte des intérêts d’emprunt. En gros, cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser vos intérêts de prêt immobilier pour dégager un déficit reportable. Mais toutes les autres charges sont éligibles.
Autre spécificité : si vous effectuez des travaux de rénovation énergétique qui font gagner plusieurs classes au logement (mettons, pour passer d’une note mauvaise, E, F ou G, à une note bonne, voire excellente, A, B, C ou D), le plafond de déduction sur le revenu global monte à 21 400 euros. Ce qui fait que vous pouvez déduire encore plus !
Comment choisir votre régime fiscal ?
Le choix du bon régime d’imposition ne doit pas être laissé au hasard. Il suppose de faire quelques calculs en amont et d’estimer le montant de vos futures charges.
Pour faire simple :
- Si vous ne comptez pas faire grand-chose dans le logement, le micro-foncier suffit amplement. En effet, dans la plupart des cas, l’abattement de 30 % couvre le montant des charges d’exploitation – sauf accident.
- Si vous avez l’intention de réaliser de gros travaux, le régime réel est idéal : non seulement vous pourrez déduire les frais de rénovation et d’amélioration, mais en outre, vous aurez l’opportunité de dégager un déficit foncier. Et de faire des économies pendant plusieurs années.
Vous comprenez pourquoi la fiscalité des revenus locatifs est essentielle ? En ne prêtant pas attention à ces mécanismes, vous pourriez passer à côté d’une grosse économie…
La bonne nouvelle, c’est qu’il est possible de passer du régime micro au régime réel sur demande. L’inverse est plus compliqué, car l’engagement pour le régime réel court sur une période de 3 ans : il faut donc patienter avant de pouvoir revenir au micro-foncier.
C’est donc un choix sérieux, qui suppose, de votre part, une connaissance approfondie du sujet.
Et pour cela, vous pouvez compter sur nous : chez Ma Nourrice Immobilière, nous maîtrisons toutes les questions relatives à la fiscalité des revenus locatifs.
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