Investir dans la pierre, c’est plus qu’une bonne idée : c’est l’assurance de bénéficier d’un placement sûr et rentable (parmi de nombreux autres avantages propres à la pierre). À condition, bien sûr, de créer les conditions dans lesquelles ce projet pourra s’édifier en toute sécurité. Pour cela, il faut penser au plus tôt à la question du financement : comment allez-vous financer votre investissement locatif à Charenton ? Comment allez-vous garantir la rentabilité de votre placement au regard de la somme empruntée à la banque pour pouvoir le réaliser ?
L’emprunt pour financer son investissement locatif à Charenton
À moins de pouvoir compter sur des fonds importants, vous permettant de payer comptant un bien immobilier, vous devrez forcément en passer par l’option du crédit. C’est la plus courante. C’est aussi la solution la plus intéressante pour financer son investissement locatif à Charenton, en vertu de ce qu’on nomme « l’effet de levier » : la possibilité de couvrir tout ou partie des mensualités du prêt avec les revenus locatifs générés par le logement acquis.
Les banques, si frileuses quand il s’agit de prêter de l’argent pour l’acquisition d’une résidence principale (parce que l’intégralité de l’effort de remboursement repose sur les seuls revenus du ménage, raison pour laquelle il est préférable de justifier d’une situation stable pour emprunter), sont plus volontiers à l’écoute des projets d’investissement locatif. À condition de présenter un projet solide, comme c’est le cas à Charenton-le-Pont : il faut compter sur une rentabilité suffisante pour convaincre un établissement de crédit de vous faire confiance.
La rentabilité locative : un indicateur déterminant pour financer son investissement immobilier à crédit
De fait, les banques vont surtout s’intéresser à la rentabilité de votre projet locatif, c’est-à-dire au montant que vous pourrez tirer, chaque année, du bien immobilier acquis, afin de rembourser votre emprunt sans devoir faire un effort d’épargne trop important. La rentabilité, c’est donc la clé pour financer votre investissement locatif à Charenton à crédit.
Ce qui suppose de tenir compte, dans votre calcul, non seulement du prix d’achat du logement envisagé et de son potentiel locatif (montant du loyer, capacité à le louer sans interruption, etc. : des paramètres qui dépendent grandement de son emplacement), mais aussi des sommes que vous devrez verser relativement à la détention et à la gestion dudit logement. En particulier : les charges de copropriété dues par le propriétaire, les coûts des réparations, travaux et aménagements divers, les intérêts d’emprunt, les taxes locales, etc.
Dans un ordre d’idée différent, vous devez aussi intégrer à votre calcul de rentabilité la dimension fiscale de votre investissement. Les impôts dus sur vos revenus locatifs, bien entendu ; mais également les abattements et/ou réductions dont vous pourriez bénéficier en vertu des différents mécanismes accessibles.
Quelques exemples : la possibilité de déduire de vos revenus diverses dépenses liées à la gestion et au financement du logement, comme les intérêts d’emprunt et les frais relatifs aux travaux. Le fait de louer le logement meublé qui vous permet de jouir du statut de LMNP (loueur en meublé non professionnel) et d’un abattement afférent sur vos revenus (50 % en micro-foncier). Dans le cadre d’un investissement Pinel, vous pouvez aussi bénéficier d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de la durée de l’engagement locatif – on vous donne tous les détails dans cet article. Ce calcul, c’est celui de la rentabilité nette-nette.
D’autres critères majeurs pris en compte par les banques pour octroyer un crédit immobilier
La rentabilité ne fait pas tout. Pour convaincre une banque de vous prêter la somme d’argent nécessaire, et ainsi financer votre investissement locatif à Charenton, vous devez aussi montrer que votre projet est consistant et que vous l’avez convenablement préparé. Mieux : il faut montrer que vous avez consciencieusement étudié vos possibilités de financement et que vous mettez toutes les chances de votre côté pour assurer la réussite de votre placement.
Commencez par analyser vos options de financement avec soin. Car, contrairement à ce qu’on croit souvent, le crédit amortissable classique n’est pas la seule solution. Pour financer votre investissement locatif à Charenton, vous pouvez envisager d’en passer par un crédit in fine, dont le capital est remboursé en fin de prêt – seuls les intérêts et les frais d’assurance sont versés chaque mois. Pendant la durée d’emprunt, vous pouvez ainsi mettre vos revenus locatifs de côté, sur un placement d’assurance-vie par exemple, et rembourser le tout à échéance, tout en bénéficiant dans l’intervalle de réductions d’impôt. Une option que l’on réserve aux emprunteurs les plus imposés, dans la mesure où son intérêt est essentiellement fiscal.
Étudiez ensuite le sujet de la gestion locative à proprement parler. Il s’agit de répondre à ces questions : comment allez-vous gérer votre bien locatif, vous-même ou en confiant cette tâche à un professionnel ? Si vous choisissez de vous en occuper seul, disposez-vous du temps et des compétences nécessaires ? Si vous travaillez avec une agence, quelles sont les garanties sur lesquelles vous pouvez compter ? Ce sont des problématiques essentielles, car la réussite de votre projet d’investissement immobilier repose sur votre capacité à louer le logement un maximum de temps, et à toucher des revenus locatifs de façon ininterrompue.
Or la prise en charge de la location par une agence spécialisée est un « plus » au moment de financer votre investissement locatif à Charenton, notamment en raison des garanties que cela confère à votre projet. En effet, avec le concours de professionnels, vous réduisez drastiquement les risques d’impayés de loyer et de vacance locative. De plus, en cas de problèmes, vous pouvez compter sur des assurances ad hoc qui vous assurent de continuer à toucher vos revenus comme si de rien n’était.
Il est donc essentiel, aux yeux de votre banque, d’anticiper d’ores et déjà sur la gestion du bien immobilier que vous envisagez d’acheter. Soit que vous travailliez avec une agence qui va s’occuper directement du logement, soit que vous optiez pour la solution de la « mise en nourrice » afin d’avoir pour interlocuteur votre conseiller habituel, dont l’enseigne n’a pas elle-même les compétences nécessaires.
Pour financer votre investissement locatif à Charenton, vous devez certainement souscrire un emprunt. Il s’agit de bien préparer votre dossier de demande de crédit, en mettant en valeur la solidité de votre projet : qualité de l’emplacement, taux de rentabilité espéré, mais aussi solution de gestion professionnelle envisagée.
