Pour un propriétaire, le choix de l’agence qui va s’occuper de son bien immobilier relève du dilemme cornélien. Considérant le nombre de professionnels qui proposent des services d’administrations de biens, la variété des missions, et la complexité des offres à décrypter, faire le bon choix suppose de se poser les questions pertinentes. C’est que les avantages procurés par les gestionnaires professionnels ne doivent pas occulter une réalité : un propriétaire qui envisage de confier son précieux patrimoine à un tiers n’a surtout pas envie de se tromper. Faisons le point sur les critères valorisés par les bailleurs au moment de choisir une agence de gestion locative.
1. Les compétences de l’agence de gestion locative
Compétences et professionnalisme ne vont (malheureusement) pas de soi. C’est pourquoi le métier de gestion est strictement encadré par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, elle-même renforcée par la loi Alur de 2014. Cet encadrement légal stipule que toute agence de gestion locative doit être administrée par un titulaire de la carte professionnelle de type « G », pour « gestion immobilière » (pour en savoir plus sur cette carte, c’est ici que ça se passe). À ce titre, le numéro de la carte, ainsi que les garanties souscrites (assurance responsabilité civile et garantie financière) doivent clairement apparaître sur les documents remis par l’agence, notamment sur le mandat de gestion.
Pour ce qui est de jauger le professionnalisme de l’agence de gestion immobilière, les propriétaires vont se référer à deux choses :
- La renommée de l’agence (avis clients sur Internet, notoriété locale) ;
- La façon dont ils sont reçus (prise en charge en agence, réactivité, clarté des explications, etc.).
2. Les moyens mis en œuvre pour administrer les biens
Tout le monde ne peut pas s’improviser administrateur de biens du jour au lendemain. L’obtention de la carte « G » ne suffit pas : il faut aussi pouvoir déployer les ressources nécessaires à l’exercice de cette profession exigeante en termes de temps, de personnel et d’outils. En ce sens, le fait d’avoir des locaux physiques où recevoir les propriétaires bailleurs, d’utiliser des logiciels de gestion innovants, et surtout d’avoir des collaborateurs spécifiquement dédiés à cette tâche, est un gros « plus ».
Bien sûr, toutes les agences ne font pas de la gestion immobilière leur cœur de métier. Dans ce cas, l’administration de biens n’est pas une priorité, et les ressources indispensables peuvent manquer. La « mise en nourrice » (solution qui consiste à externaliser le travail d’agence de gestion locative à un tiers spécialisé) est une façon de pallier ce manque tout en garantissant une prise en charge 100 % professionnelle.
3. La proximité de l’agence de gestion immobilière
La localisation d’une agence de gestion locative est un critère de choix essentiel. Les propriétaires veulent pouvoir compter sur un professionnel de proximité, qui connaît parfaitement le marché locatif local, qui peut prodiguer des conseils pertinents au regard de la rentabilité du logement, et qui peut se rendre sur place en quelques minutes si le besoin s’en fait sentir. En somme, l’agence doit être idéalement située dans un rayon de 10 km autour du bien immobilier. C’est précisément ce qui fait qu’un propriétaire confie sa location à une agence : pour ne pas avoir à s’en occuper, même (et surtout) s’il habite loin de là.
Proximité rime avec accessibilité. Il est déterminant que l’agent en charge du bien soit joignable facilement. Et qu’il puisse réagir à une urgence, même en dehors des horaires de bureau : un dégât des eaux n’advient pas forcément entre 9h et 18h !
4. L’étendue et la qualité des services proposés
Quand on évoque les missions d’une agence de gestion, on distingue généralement trois grandes phases : les tâches préliminaires à la location (recherche d’un locataire, organisation des visites, rédaction des actes…), les tâches de gestion courante (de l’encaissement des loyers à la prise en charge d’éventuels problèmes avec le locataire, en passant par la réalisation de travaux de maintenance), l’accompagnement juridique et fiscal (déclaration des revenus locatifs, obligations légales, assurances…). Évidemment, toutes ces missions ne sont pas forcément prises en charge par chaque agence de gestion locative. Il est donc crucial d’être explicite quant aux services qui sont inclus dans le mandat de gestion et ceux qui sont considérés comme facultatifs (et qui occasionnent des frais supplémentaires). C’est la condition sine qua non pour qu’un propriétaire puisse faire son choix en connaissance de cause.
5. Le coût du service de gestion locative
Terminons avec un sujet délicat, celui des honoraires que le propriétaire doit verser à l’agence de gestion locative en charge de son bien immobilier. Si le coût de ce service peut grandement varier en fonction des enseignes, de leur notoriété et de la zone géographique concernée, on constate qu’il s’élève globalement à un mois de loyer charges comprises. Or, les choses se gâtent quand on commence à faire le tri parmi les prestations qui sont incluses dans le mandat et celles qui ne le sont pas. Autant il est logique de reverser 7 à 8 % des loyers annuels pour bénéficier d’une grande étendue de services et d’une protection en cas de loyers impayés, autant cette même fourchette devient questionnable quand il s’agit seulement de gérer le bien au quotidien, sans les tâches préliminaires ni les assurances qui vont bien. Un propriétaire prêtera donc une attention toute particulière à la clarté du barème et à la transparence des tarifs.
Le choix d’une agence de gestion locative n’a rien de simple pour un propriétaire bailleur qui se lance dans l’aventure. À charge aux professionnels de rassurer leurs futurs clients et de forger un socle de confiance en tenant compte des critères valorisés par les propriétaires. En n’oubliant jamais que le travail de conviction ne se joue pas au moment de signer un mandat de gestion, mais bien en amont, dès la phase de découverte.
