Le bail fait partie des incontournables de toute mise en location. Ce document, qui énumère les droits et les devoirs de chacun (propriétaire bailleur et locataire), doit obligatoirement être signé avant l’entrée dans le logement de l’occupant, et contenir un certain nombre d’informations et d’annexes. Le point en 7 questions sur le bail de location.
1. Qu’est-ce qu’un bail de location ?
Le « bail » (ou bail de location, bail d’habitation, contrat de location, etc.) désigne un contrat passé entre le propriétaire d’un logement et son(ses) locataire(s). Ce document dresse la liste des droits et des obligations qui incombent aux deux parties. Le non-respect de ces obligations par le locataire autorise le propriétaire à demander la résiliation anticipée du contrat. À l’inverse, les manquements de la part du propriétaire peuvent être suivis d’une plainte du locataire et d’une remise en cause du montant du loyer.
2. Quelle est la durée du bail d’habitation ?
La durée du bail de location est variable. Elle est de…
- 3 ans dans le cadre d’une location nue
- 1 an dans le cadre d’une location meublée
- 9 mois pour une location étudiante
- Librement fixée (entre 1 et 10 mois) pour un bail mobilité
Dans le cas d’une location nue ou meublée, le bail est reconductible tacitement, c’est-à-dire qu’il est renouvelé sans intervention des parties – sauf avis contraire du propriétaire ou du locataire.
3. Que doit contenir le contrat de location ?
Pour être valide, le bail de location doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Depuis le 1er août 2015, il doit être conforme au modèle type prévu par décret. Ceci est valable pour les locations nues ou meublées, et pour les colocations.
Il doit mentionner :
- L’identité du locataire
- L’identité et l’adresse du propriétaire
- La durée du bail de location
- La date de prise d’effet
- La nature du logement et sa destination (usage d’habitation ou commercial)
- La description du logement et de ses équipements (privatifs et communs)
- La nature des travaux effectués depuis le dernier contrat locatif/renouvellement de contrat
- La surface habitable
- Le montant du loyer (et celui du dernier loyer appliqué si le logement est libre depuis moins de 18 mois)
- Le montant des charges et les modalités de récupération (charges réelles ou forfaitaires)
- Le montant du dépôt de garantie (le cas échéant)
Plus de détails dans le décret.
4. Quelles clauses peuvent être ajoutées au bail ?
Le propriétaire et le locataire sont libres d’ajouter au bail de location les clauses de leur choix. Toutefois, la loi prévoit des limites à ce qu’il est permis de faire. Il est notamment interdit d’imposer des règles de vie (relatives à la cigarette, à la présence d’animaux de compagnie…), de refuser l’hébergement de personnes tierces par le locataire (à condition qu’il ne s’agisse pas de sous-location), ou encore de contraindre le locataire à accepter le prélèvement automatique pour le paiement du loyer. Si ces clauses sont néanmoins inscrites dans le contrat, elles sont réputées « non écrites », ce qui veut dire qu’elles ne sont pas applicables.
5. Quelles sont les informations à porter au bail d’habitation en cas de mandat de gestion locative ?
Si le mandat de gestion prévoit la prise en charge de l’étape de mise en location (avec recherche du locataire et établissement des documents), le montant des honoraires du professionnel de l’immobilier doit être mentionné dans le bail de location, ainsi que les règles de partage des frais entre le propriétaire et le locataire, et les plafonds de facturation applicables au locataire.
6. Quels documents doivent être annexés au bail de location ?
Le bail de location ne doit pas seulement mentionner certaines informations textuellement. Il doit aussi comporter un certain nombre de documents en guise d’annexes, en particulier les diagnostics techniques obligatoires, un état des lieux d’entrée, une notice informative, un extrait du règlement de copropriété s’il s’agit d’un appartement intégré à une copropriété, et une liste énumérant les équipements permettant d’accéder au réseau internet et aux chaînes de télévision (TNT, câble, satellite…).
7. Comment résilier un bail locatif ?
Le processus de résiliation du bail dépend du cas de figure :
- Si le locataire souhaite quitter le logement, il doit donner son préavis et attendre entre 1 et 3 mois (en fonction des cas).
- Si le propriétaire souhaite récupérer son logement, il doit donner congé au locataire en respectant un préavis de 6 mois, uniquement lorsque le bail arrive à échéance, et seulement pour un motif particulier (récupération du bien pour son usage personnel ou pour celui d’un de ses enfants, projet de vente, etc.).
- Le bail de location peut être résilié de force et avant l’heure en cas de manquement du locataire à ses obligations, notamment concernant le versement du loyer ou le défaut d’assurance.
Le bail de location ne doit pas être pris à la légère : c’est un contrat qui protège aussi bien le propriétaire que le locataire en cas de litige. Il doit être rédigé dans les règles de l’art et signé par les deux parties. L’intervention d’un professionnel de l’immobilier, pour la rédaction comme pour la signature, est recommandée afin d’éviter toute erreur pouvant avoir des conséquences sérieuses.
