Vous pensez qu’investir dans l’immobilier locatif, c’est forcément réservé aux riches ? Voilà une idée fausse qu’il est important de combattre. Car tout le monde peut réaliser un placement dans la pierre – oui, même si vous n’êtes pas encore propriétaire de votre résidence principale, même si vos revenus ne sont pas mirobolants, etc. Pour cela, il faut néanmoins choisir avec soin votre investissement et actionner les bons leviers. Nous en avons réuni trois, les plus importants : le crédit, le type de bien et l’emplacement. Suivez le guide… et commencez sérieusement à réfléchir à votre futur investissement locatif !
Levier n°1 : Le crédit immobilier souscrit pour investir dans l’immobilier locatif
Le crédit joue un rôle essentiel pour investir dans l’immobilier locatif, car c’est lui qui détermine votre budget de départ et votre capacité à tenir cet investissement sur le long terme.
Concrètement, dans le contexte d’un investissement locatif, le crédit constitue votre seul mode de financement accessible (Sauf si vous détenez une fortune en économies, mais alors vous ne seriez pas en train de lire un article de conseils pour investir sans se ruiner !) Vous avez besoin d’emprunter la somme nécessaire à l’acquisition du logement que vous comptez mettre en location. Le bien immobilier que vous pourrez acheter dépend donc entièrement du montant que vous serez en mesure d’emprunter, et donc de la somme qu’il vous sera possible de rembourser chaque mois.
Jouer avec la durée de remboursement pour réduire sa mensualité
C’est ce qu’on appelle le « ticket d’entrée » : le montant dont vous avez besoin pour investir dans l’immobilier. En l’occurrence, puisqu’on parle de crédit : votre capacité d’endettement, calculée en fonction d’un taux maximal accordé par les banques (33 % de vos revenus mensuels et de vos charges fixes). Or ce montant doit être mis en relation avec le loyer que vous allez obtenir en louant le bien concerné, de façon à réduire au maximum votre effort financier mensuel. C’est « l’effet de levier ».
Prenons un exemple : si vous remboursez chaque mois 500 € de crédit et que vous touchez un loyer de 450 €, votre effort mensuel équivaut à 50 €, soit 600 € par an. Ce n’est pas énorme. Si vous remboursez 1 000 € de crédit et que le loyer est fixé à 700 €, votre effort mensuel équivaut à 300 €, soit 3 600 € par an. Ce qui devient lourd !
Avec le levier du crédit, le but est de limiter votre effort financier mensuel en modulant vos conditions de remboursement, et en particulier en allongeant la durée d’emprunt.
Reprenons notre second exemple : au lieu de rembourser 1 000 € de crédit sur 15 ans, vous versez 800 € sur 20 ans (en tenant compte d’un taux d’intérêt et de frais d’assurance plus élevés). Le loyer est toujours de 700 €. Votre effort financier mensuel tombe à 100 €, soit 1 200 € par. Ce qui est bien plus supportable. Poussez votre durée de remboursement jusqu’à 25 ans, et vous rembourserez environ 650 € par mois : à ce moment-là, le loyer couvrira votre mensualité et, sur l’année, les bénéfices couvriront aussi vos charges (taxes, frais de rénovation, etc.). Vous ne dépenserez rien, ou presque rien.
Dans les faits, les choses sont un peu plus complexes, car les banques tiennent compte des risques locatifs (impayés, vacance…) et, pour cette raison, ne considèrent qu’une fraction du loyer (entre 50 et 80 %) pour calculer le prêt immobilier. Mais vous avez l’idée principale : en modulant votre durée de remboursement, vous pouvez faire en sorte de réduire l’écart entre la somme due à la banque et la somme reçue en guise de loyer. Bien sûr, tout dépend de la rentabilité locative, à mesurer en amont.
Souscrire un emprunt sans apport
En lisant ce qui précède, vous vous dites peut-être que tout cela n’est possible qu’à condition d’avoir des économies à injecter dans le fameux apport personnel demandé par les banques. Ce qui en revient à la même idée : pour investir dans l’immobilier, il faut déjà détenir des deniers.
Or il est tout à fait possible d’emprunter sans apport dans le cadre d’un investissement locatif. À condition de monter un projet en béton armé : qualité du bien immobilier ciblé, pertinence de l’emplacement, et rentabilité locative assurée (validée par un calcul réalisé par un professionnel). À condition, aussi, d’être un gestionnaire financier rigoureux : pas de découverts bancaires, pas de grosses dépenses impulsives, pas de crédits personnels dans tous les sens, etc.
Si vous présentez un projet dans lequel vos loyers couvrent suffisamment vos mensualités de crédit, et si votre profil emprunteur est bon, vous pouvez convaincre une banque de vous prêter sans apport. Et ainsi investir dans l’immobilier locatif en déboursant le moins possible.
Levier n°2 : Le type de bien immobilier visé
Le type de bien immobilier visé a également son importance quand il s’agit d’investir dans l’immobilier locatif sans se ruiner. Forcément, si vous ambitionnez d’acquérir un appartement neuf dans un programme immobilier haut de gamme en centre-ville d’une grande agglomération pour profiter du Pinel, vous serez loin du compte. Mais, précisément, il faut savoir que le dispositif Pinel est plutôt réservé aux contribuables lourdement imposés (on estime que le bénéfice de ce genre d’investissement se fait sentir au-delà de 2 000 ou 2 500 € d’impôt). Ce n’est donc pas une solution qui vous concerne si vous cherchez à réduire votre effort financier.
Non, pour investir dans le locatif en limitant ses frais, mieux vaut considérer d’autres options. Voici quelques idées.
- Viser une petite surface. Par définition, un logement de petite taille est plus abordable à l’achat qu’une grande surface. Dans les grandes agglomérations (zones tendues), on peut trouver des studios pour moins de 100 000 €, soit un ticket d’entrée autour de 550-600 € par mois pour un emprunt sur 15 ans. En outre, ce type de bien offre une meilleure rentabilité et s’avère plus facile à revendre.
- Cibler un appartement en rez-de-chaussée. Les biens en RDC sont moins onéreux que les biens équivalents situés dans les étages du même immeuble, pour une différence de loyer proportionnellement moindre (comprendre : vous paierez bien moins cher à l’achat et pourrez demander un loyer pas beaucoup plus bas que pour un appartement en hauteur).
- Acheter un logement à rénover. Les biens avec travaux jouissent d’une importante décote ; en contrepartie, le financement du chantier de rénovation doit être intégré à votre budget d’acquisition – sachant que ces dépenses sont déductibles des revenus locatifs au régime réel, et qu’il est possible de créer un déficit foncier. Au final, c’est un projet plutôt intéressant sur les plans financier et fiscal.
- Transformer un local commercial en habitation. Là encore, vous pouvez bénéficier d’une belle décote, mais il faut tenir compte du montant important des travaux de transformation.
Ce ne sont là que des exemples : ils démontrent que vous pouvez investir dans l’immobilier locatif sans vous ruiner en ciblant des biens moins chers à l’achat. Dès lors que votre seul objectif est financier (c’est-à-dire que vous ne comptez pas vivre dans le logement), vous pouvez vous focaliser sur les habitations les plus attractives en termes de prix, afin de baisser le montant de votre ticket d’entrée.
Levier n°3 : L’emplacement ciblé pour réaliser votre investissement locatif
Si le type de bien immobilier visé est déterminant, il en est de même pour son emplacement. En effet, en sélectionnant avec soin la situation géographique du logement, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans y consacrer des ressources trop importantes… à condition de bien calculer la rentabilité !
À ce titre, vous pouvez, par exemple, réfléchir à investir dans un quartier en rénovation, ou privilégier l’immobilier locatif de niche.
- Dans les quartiers moins cotés, les prix de l’immobilier sont forcément plus bas. De sorte qu’il est moins coûteux d’investir dans un appartement en périphérie résidentielle d’une grande ville qu’en plein centre de celle-ci. En contrepartie, la demande locative risque d’être moindre, et le loyer limité. L’idéal est donc de miser sur un quartier promis à être rénové : réfection des immeubles, construction de nouvelles routes, prolongement des lignes de transport, etc. Par exemple, les villes prévues pour accueillir l’une des nouvelles stations de métro ou de train dans le cadre du Grand Paris ont d’ores et déjà vu la valeur de leur parc immobilier augmenter. N’hésitez pas à consulter les projets d’urbanisme des zones qui vous intéressent pour tâcher d’anticiper, et ainsi investir dans un cadre qui, demain, brillera par son attractivité – même si ce n’est pas le cas aujourd’hui.
- L’immobilier locatif de niche désigne des biens dont l’attractivité est extrêmement ciblée, soit parce qu’ils s’adressent à des profils bien spécifiques, soit parce qu’ils ne peuvent être loués qu’une partie de l’année. Deux exemples : investir dans l’immobilier locatif en achetant un studio dans une résidence étudiante (qui sera exploité par un opérateur privé ou public) ; devenir propriétaire d’un logement dans une station de ski ou dans une station balnéaire (que vous ne pourrez louer qu’en saisonnier, à certains moments de l’année).
En conclusion, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif sans nécessairement détenir une grosse épargne, et sans devoir réaliser un effort financier important tous les mois (synonyme de sacrifices), en actionnant les bons leviers. Néanmoins, il est essentiel de sécuriser votre projet locatif et d’en confier la gestion à des professionnels : c’est la condition sine qua non pour contourner les risques locatifs et vous assurer un revenu mensuel ininterrompu tout au long de votre durée de remboursement.
