La rentabilité d’un investissement locatif repose en premier lieu sur les loyers perçus, ceux-ci devant compenser (en grande partie) les frais consentis. Mais il suffit que votre locataire ne paie plus pour que la viabilité financière de votre projet soit remise en cause. Alors, comment s’assurer que ces loyers seront versés avec régularité, sur le long terme, et sans fausse note ? Il existe différents moyens de garantir ses revenus locatifs. Nous vous présentons les plus efficaces !
Garantir ses revenus locatifs : le garant en soutien du locataire
La solution la mieux connue pour garantir ses revenus locatifs n’est autre que le garant, cette personne (physique ou morale) qui s’engage à relayer le locataire si celui-ci n’est plus en mesure de verser son loyer. Il s’agit d’une forme d’assurance, généralement gratuite pour les deux parties, en vertu de laquelle une entité tierce se substitue au locataire mauvais payeur, avant, éventuellement, de se retourner contre lui.
On distingue plusieurs types de garanties :
- La caution solidaire. Un tiers (un proche du locataire, le plus souvent) s’engage à prendre en charge les éventuels impayés de loyer dû par l’occupant du logement, et ce, pour toute la durée du bail – sauf à indiquer dans l’engagement une période spécifique, ou en cas de changement de propriétaire. L’avantage de la caution solidaire, par rapport à la caution classique, réside dans le fait que le bailleur peut se retourner contre le garant dès le premier impayé constaté. Libre à ce dernier, ensuite, de demander réparation au locataire. C’est donc un excellent moyen de garantir ses revenus locatifs.
- Les organismes de garantie. Ces entités, qui fonctionnent comme des garants personnes physiques, se focalisent sur certains profils de locataires : les jeunes jusqu’à 30 ans ou les personnes en situation de mobilité professionnelle pour la garantie Visale (apportée par Action Logement) ; les intérimaires pour le Fonds d’action sociale du travail temporaire (FASTT). Dans les deux cas, la garantie porte au minimum sur les loyers impayés pendant une période donnée (36 mois) et sur les dégradations constatées à la sortie du locataire. Le FASTT propose en sus l’assistance juridique.
- Les assurances du locataire. Les assureurs proposent des contrats allant au-delà de la simple couverture des risques locatifs (obligatoire) pour prendre en charge les impayés et les dégradations. Réservées à des profils spécifiques, déterminés par chaque assureur, ces assurances doivent être souscrites par les locataires eux-mêmes – ce qui est plutôt rare.
La solution du garant, quelle que soit la forme qu’elle prend, reste une excellente protection, et un bon moyen de garantir ses revenus locatifs sans frais supplémentaires. Mais ce n’est pas une solution universelle : les organismes de garantie se concentrent sur des profils très particuliers, les assurances sont au bon vouloir des locataires, et les garants eux-mêmes ne sont pas à l’abri d’une défaillance. L’autre option, ce sont les assurances dédiées aux propriétaires bailleurs.
Garantir ses revenus locatifs : les assurances loyers impayés
La question des assurances qu’un propriétaire bailleur peut souscrire est pour le moins complexe – nous l’avons traitée dans un précédent article. Pour autant, il en est une qui se distingue par sa limpidité, et c’est celle qui couvre les impayés de loyer.
On parle aussi, plus couramment, de « garantie des loyers impayés » (GLI) qu’il est possible d’intégrer à un contrat d’habitation existant. Ce type de garantie couvre les défaillances du locataire au regard du loyer, mais aussi les éventuelles dégradations commises dans le logement (et constatées au moment de son départ), ainsi que les frais à verser en cas de procédure judiciaire (protection juridique).
Un tel contrat peut être souscrit auprès d’un assureur ou d’un administrateur de biens. Les cotisations sont prises en charge par le propriétaire bailleur – mais c’est le prix de la sérénité, une assurance permettant de garantir ses revenus locatifs aussi longtemps que dure le contrat, car l’assureur se substitue rapidement à l’occupant qui ne verse plus son loyer.
Il y a toutefois un inconvénient : ces assurances s’accompagnent de conditions d’éligibilité assez contraignantes pour les candidats à la location (CDI quasi-obligatoire, revenus presque trois fois supérieurs au montant du loyer…). Pour se protéger au maximum, les assureurs exigent de valider les candidatures, pièces justificatives à l’appui – et autant dire qu’ils ne sont pas tendres. Ce qui peut compliquer grandement votre choix de locataire.
Une alternative consiste à passer par une agence de gestion locative. Les professionnels de la gestion proposent généralement une assurance loyers impayés. Et puisqu’ils peuvent s’occuper eux-mêmes du choix du locataire, vous n’avez à vous soucier de rien… seulement à collecter vos loyers en temps et en heure !
Pour un propriétaire bailleur qui souhaite assurer la réussite de son projet, il est indispensable de garantir ses revenus locatifs. Il en va de la rentabilité de son investissement. Heureusement, des solutions – garant ou assurance – permettent aux bailleurs de dormir sur leurs deux oreilles en toutes circonstances !
