Un projet d’investissement locatif revêt de nombreux avantages : revenus réguliers, constitution d’un patrimoine, placement sécurisé… Mais ce qu’on sait moins, c’est qu’il s’agit également d’un moyen de réduire ses impôts, grâce à la multitude de dispositifs de défiscalisation et de leviers d’optimisation fiscale mis à disposition des particuliers. On vous explique comment diminuer votre imposition en choisissant d’investir dans l’immobilier locatif – et comment tirer parti au mieux de ces différents leviers.
Les dispositifs de défiscalisation : investir dans l’immobilier locatif pour bénéficier d’une réduction d’impôt
La défiscalisation n’est pas une façon de tromper le fisc : c’est une manière parfaitement légale de réduire le montant de son imposition en investissant dans des domaines prioritaires. C’est notamment le cas du logement, et c’est pourquoi il est intéressant fiscalement d’investir dans l’immobilier locatif. La preuve avec quatre dispositifs.
La loi Pinel
Le dispositif Pinel permet aux contribuables d’acheter un logement neuf à mettre en location, et de bénéficier en contrepartie d’une réduction d’impôt dont le montant varie en fonction de la durée de mise en location. La réduction équivaut à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’acquisition pour 6, 9 ou 12 ans de location, dans la limite de 300 000 €. Le Pinel représente donc une excellente opportunité pour investir dans l’immobilier locatif. Mais attention : la réduction d’impôt est assortie à des conditions (détaillées dans cet article).
La loi Denormandie
Le Denormandie est un équivalent du Pinel permettant d’investir dans l’immobilier locatif ancien. Les logements éligibles doivent nécessiter des travaux pour un montant égal ou supérieur à 25 % du coût global de l’opération. Le montant de la réduction d’impôt est le même (jusqu’à 21 % pour 12 ans) et s’applique dans les mêmes conditions, avec un plafond d’investissement similaire. À cela, il faut ajouter une liste de travaux éligibles. Des détails dans notre contenu dédié.
La loi Censi-Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard se distingue sensiblement en ce qu’il s’applique exclusivement à des logements neufs intégrés à des résidences de services (pour étudiants, pour seniors, Ehpad…). Il est donc plus difficile d’investir dans l’immobilier locatif par ce biais, mais l’avantage est double : une réduction d’impôt égale à 11 % du prix de revient du logement hors taxes, et la possibilité de récupérer la TVA versée lors de l’acquisition. En contrepartie, le bien doit être loué pendant 9 ans et sa gestion déléguée à un exploitant. Toutes les réponses aux questions que vous vous posez se trouvent sur ce lien.
La loi Malraux
Le Malraux propose aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif ancien avec travaux et de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à 22 % ou 30 % du montant des dépenses engagées, dans la limite de 100 00 € par an pendant une durée de quatre ans. Mais les conditions d’éligibilité sont drastiques : les logements concernés doivent être situés dans des zones spécifiques (site patrimonial remarquable couvert/non couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé, quartier ancien dégradé, ou quartier conventionné « Nouveau programme national de renouvellement urbain »). Et les travaux doivent être pris en charge par un architecte des Bâtiments de France.
Comment tirer parti des dispositifs de défiscalisation ?
Grâce aux dispositifs de défiscalisation, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif et de réduire son imposition par la même occasion. Il est néanmoins indispensable d’en connaître les tenants et aboutissants pour en tirer parti (et ne pas risquer de mettre en danger son projet d’acquisition). Quelques exemples :
- Les lois Pinel et Denormandie ont l’avantage de la souplesse, puisqu’il est possible de choisir entre trois durées de location. Mais les conditions relatives à la mise en location, notamment le plafonnement des loyers, supposent de bien calculer en amont la rentabilité du projet en tenant compte de ces limites de revenus. Aussi, il est indispensable de prévoir une solution de gestion locative cohérente, idéalement prise en charge par une agence immobilière, afin de garantir des revenus réguliers permettant de couvrir les mensualités du crédit.
- Le Censi-Bouvard s’accompagne d’une obligation de délégation de la gestion locative du logement, celle-ci devant être confiée à un exploitant. C’est donc un souci en moins. Mais les possibilités pour investir dans l’immobilier locatif par ce biais sont très limitées : non seulement il faut trouver un logement dans une résidence de services, mais celle-ci doit être neuve ou en cours de construction.
- La loi Malraux permet de bénéficier d’une belle réduction d’impôt, jusqu’à 30 % du montant des dépenses engagées. Mais compte tenu des investissements nécessaires au départ, ce mécanisme s’adresse exclusivement aux particuliers lourdement imposés.
Les mécanismes d’optimisation fiscale
Ces mécanismes se distinguent des dispositifs de défiscalisation en ce qu’ils s’appliquent après l’acquisition et la mise en location, et sans limite de temps. Ils concernent en particulier les revenus et le patrimoine. On vous explique de quoi il s’agit et pourquoi ils sont intéressants pour investir dans l’immobilier locatif.
Le déficit foncier
Ce mécanisme permet au propriétaire d’un logement en location de baisser son revenu imposable en jouant sur la différence entre ses revenus locatifs et le montant des charges engagées. Si les charges relatives à l’investissement et à la gestion de la propriété sont plus élevées que le montant des loyers perçus, le déficit créé peut être imputé sur le revenu imposable global dans la limite de 10 700 € par an. Parce qu’il s’applique tout de suite, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif et de tirer parti du déficit foncier dès la première année de mise en location.
Le statut LMNP
Le statut de loueur meublé non professionnel s’applique automatiquement au propriétaire qui loue un bien meublé. Il permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux : déduction d’une partie ou de l’intégralité des charges (selon que les revenus sont déclarés au régime micro-foncier ou réel), amortissement de la valeur d’acquisition du logement et des meubles, déficit imputable sur les revenus BIC et reportable sur 10 ans. Grâce à ce statut, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif et de se constituer des revenus durablement non taxés. Le propriétaire passe au statut LMP (loueur meublé professionnel) s’il dépasse un certain seuil de revenus.
L’usufruit locatif
Une propriété peut être démembrée, c’est-à-dire séparée entre la nue-propriété d’un côté (les murs) et l’usufruit de l’autre (le droit d’usage). Un particulier a la possibilité d’acheter uniquement l’usufruit locatif pour une portion de la valeur du bien immobilier (en moyenne 60 %) et de le concéder à un bailleur personne morale pendant une durée de 15 ans. Passé ce délai, l’acheteur récupère la pleine-propriété du logement et peut en profiter à sa guise. Quel intérêt, au-delà du prix d’achat réduit ? L’exonération totale de taxe foncière (due par le propriétaire des murs) et le fait que le logement n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière.
Comment tirer parti des mécanismes d’optimisation fiscale ?
Là encore, il faut savoir jouer avec les droits du propriétaire bailleur pour bénéficier des avantages fiscaux afférents. En effet, ces mécanismes ne sont pas faciles à comprendre, et il est aisé de passer à côté des possibilités offertes, par exemple, par le déficit foncier ou l’amortissement. Le concours d’un expert en matière de fiscalité immobilière, ou plus simplement d’un professionnel de la gestion locative, est la condition sine qua non pour déclarer ses revenus dans les bonnes conditions tout en profitant de ces leviers fiscaux.
Investir dans l’immobilier locatif permet de réduire ses impôts, c’est vrai. Mais pas dans tous les cas de figure ! Il est important de connaître, en amont du projet d’investissement, les conditions qui s’appliquent aux dispositifs de défiscalisation, puis de maîtriser après coup les règles fiscales relatives à la déclaration des revenus. En ce sens, l’accompagnement par un professionnel est plus que recommandé.
