Dans le cadre d’une mise en location, le propriétaire bailleur doit indiquer la surface habitable exacte du logement dans l’annonce et dans le bail locatif. On parle aussi de « surface loi Boutin ». Mais attention aux erreurs ! Comment calculer la surface habitable ? Quelles sont les pièces à prendre en compte ?
Comment calculer la surface habitable d’un logement ?
Pour calculer la surface habitable d’un logement à mettre en location, il faut se reporter aux critères inscrits dans la loi Boutin du 25 mars 2009. La surface habitable correspond à la surface de plancher construite, dont on déduit les espaces occupés et non utilisés, les dépendances, les pièces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m, ainsi que les surfaces extérieures.
Les surfaces à prendre en compte
Entrons dans le détail. La surface habitable désigne l’espace qui, dans un logement, est réellement disponible et peut être utilisé par les occupants. Pour calculer la surface habitable, il faut donc tenir compte de la surface de plancher et déduire…
- Les surfaces occupées: murs, cloisons, embrasures de portes et de fenêtres, cages d’escalier, marches, gaines, tuyaux…
- Les pièces sont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m.
- Les dépendances: combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, locaux communs.
- Les surfaces extérieures: balcons, loggias, terrasses, vérandas, séchoirs extérieurs.
En revanche, les débarras, buanderies, séchoirs intérieurs et celliers sont pris en compte pour calculer la surface habitable dès lors qu’ils ont une hauteur sous plafond suffisante et qu’ils sont intégrés au logement (il ne doit pas être nécessaire de passer par l’extérieur pour y accéder).
Le calcul de la surface habitable
Dès lors que l’on sait quelles pièces doivent être prises en compte, il devient possible de calculer la surface habitable du logement. Il suffit de…
- Multiplier la longueur par la largeur pour chaque pièce ;
- Additionner les surfaces obtenues pour obtenir la surface totale habitable.
Ce calcul peut être réalisé par le propriétaire lui-même, dans l’idéal en utilisant un télémètre (appareil de mesure des distances par télémétrie). Mais attention aux erreurs ! Car la surface habitable indiquée dans les documents de location doit être exacte, et non pas seulement approximative. Une erreur de plus de 5 % par rapport à la surface réelle du logement pourrait conduire le locataire à demander réparation sous la forme d’une réduction proportionnelle du loyer.
Mieux vaut demander à un diagnostiqueur de calculer la surface habitable dans le cadre du diagnostic de surface loi Boutin.
Loi Boutin VS loi Carrez
Il est commun de confondre les mesures loi Boutin et loi Carrez. Or, elles diffèrent de façon subtile : si la loi Boutin permet de calculer la surface habitable d’un logement, la loi Carrez, elle, se focalise sur la surface privative. Cette dernière tient compte de certains espaces exclus par la première : combles non aménagés, sous-sols, garages, caves, parkings, greniers, vérandas, remises et autres. Il faut également avoir en tête que la loi Carrez concerne uniquement la mise en vente d’un bien immobilier faisant partie d’une copropriété, alors que la loi Boutin est obligatoire uniquement en cas de location.
La surface habitable doit obligatoirement être indiquée dans l’annonce de location et dans le bail. Il est conseillé de faire réaliser ce calcul par un professionnel afin d’éviter tout risque d’erreur pouvant impacter le montant du loyer.
