Investir dans l’immobilier locatif ? Oui, c’est une très bonne idée : vous pourrez en tirer des bénéfices à court et à long terme – beaucoup plus, en tout cas, qu’en vous contentant d’un placement d’épargne. Mais au moment de faire un choix de bien immobilier à acquérir, de nombreuses questions se posent : où ? pour quels locataires ? avec quelle rentabilité ? L’une de ces interrogations mérite que l’on s’y arrête plus particulièrement : faut-il réaliser un investissement locatif dans une maison ou dans un appartement ? Dans cet article, nous vous donnons les clés pour faire le bon choix.
Investir dans un appartement à mettre en location
Pour quiconque souhaite réaliser un investissement immobilier, faire le choix d’un appartement peut sembler une évidence tant il est naturel de se diriger vers ce type de bien. C’est particulièrement vrai pour les primo-investisseurs, qui vont s’orienter volontiers vers un petit studio ou un charmant deux pièces. Avec des avantages très nets : un ticket d’entrée plus faible que pour une maison, un rendement a priori plus important en raison d’un loyer plus élevé au mètre carré, et de nombreuses possibilités en ce qui concerne les profils de locataires (du célibataire au senior, en passant par les jeunes ménages, les étudiants, etc.).
Par ailleurs, rien ne vous empêche de viser plus haut, et d’investir dans un grand appartement. C’est une excellente façon de vous prémunir contre l’un des plus gros inconvénients de l’appartement comparé à la maison : le turnover élevé. En effet, plus la surface du bien est faible, et plus le taux de rotation est important. La raison est facile à imaginer : les petits appartements sont, le plus souvent, des résidences transitoires, dans lesquelles on reste le moins de temps possible avant de pouvoir s’offrir plus grand. Seuls les appartements de grande taille (trois pièces et plus) se rapprochent des maisons en matière de stabilité des locataires.
Et qui dit turnover, dit aussi entretien plus fréquent. Certes, une partie des réparations locatives incombe aux occupants, mais les travaux plus importants vous reviennent. Et compte tenu du fait que les locataires changent plus souvent, votre portefeuille est plus régulièrement sollicité, par exemple pour refaire les peintures. Ce sont de petites choses, oui, mais à force de s’accumuler, elles finissent par revenir cher.
Autre inconvénient : avec un appartement, l’emplacement est essentiel, proche des commodités qui correspondent aux attentes des locataires. Par exemple, la proximité des universités pour les étudiants. On verra que c’est un peu différent pour les maisons.
Terminons cette liste avec un avantage notable : les mécanismes de défiscalisation se focalisent sur les appartements (neufs pour le Pinel, anciens avec travaux pour le Denormandie). Il y a donc un levier fiscal à prendre en compte au moment de choisir, pour son investissement locatif, entre une maison et un appartement.
Investir dans une maison à mettre en location
Pour nombre de particuliers, investir dans une maison n’est pas le projet qui vient à l’esprit en premier. Pour un premier investissement locatif, le choix entre une maison et un appartement est donc vite fait. Et pourtant, c’est une option à considérer de près, en raison de ses multiples avantages.
Le plus important de ces avantages, c’est la stabilité locative. Avec une maison, le turnover est (généralement) bien plus faible qu’avec un appartement. La raison ? Les locataires sont des familles avec enfants qui, une fois installées, et à condition que le bail se passe bien, ont tendance à moins bouger. Les contraintes sont en effet plus grandes : aux besoins des parents répondent ceux des enfants, qu’il s’agisse de l’école ou de la proximité des copains. La différence est notable : un bail locatif pour une maison dure en moyenne 80 mois, contre 30 mois pour un studio.
Cette stabilité a une conséquence (positive) : une maison nécessite moins d’entretien qu’un appartement. Parce qu’ils restent plus longtemps, les locataires tendent à prendre plus soin de leur espace de vie, alors qu’un petit appartement, de par son côté temporaire, inspire moins la délicatesse. Et puisque les baux durent plus longtemps, les réparations entre deux locataires sont forcément moins fréquentes. En contrepartie, les travaux dans une maison, quand ils sont nécessaires, reviennent plus cher (et vous n’avez pas de copropriétaires avec lesquels les partager).
De plus, la demande locative pour les maisons est soutenue, et ne faiblit pas. S’ils ont le choix, les Français préfèrent vivre dans une maison – profiter de l’espace, jouir d’un terrain, n’avoir pas de voisins directs (donc moins de nuisances), etc.
Enfin, l’emplacement d’une maison est moins déterminant. Les maisons de ville et les pavillons sont très souvent situés dans les quartiers périphériques, ou dans de plus petites communes. Les locataires le savent pertinemment et s’organisent en conséquence, par exemple en prenant la voiture. Ce faisant, on choisit une maison plus pour la qualité du quartier et des écoles environnantes, que pour la proximité des lieux d’intérêt comme les musées, les commerces ou les stations de métro.
Au rang des inconvénients, il faut noter que le ticket d’entrée pour acheter une maison est plus élevé que pour un appartement (même si le prix rapporté au mètre carré est, lui, plus bas). Et que les dispositifs de défiscalisation excluent généralement ce type de bien. Le choix de votre investissement locatif (maison ou appartement) doit en tenir compte.
Investissement locatif : faire le choix entre une maison et un appartement
Alors, comment faire le bon choix ? Maison ou appartement, quel investissement locatif est le plus intéressant ?
En réalité, la question ne devrait pas être posée de cette manière. Sauf si vous avez d’ores et déjà une préférence marquée, le type de bien ne doit pas forcément entrer en considération lors de votre recherche. Ce qu’il faut faire, par contre, c’est regarder de près les critères qui font un bon investissement locatif. À savoir :
- La rentabilité locative du bien.
- Son attractivité (ainsi que celle du secteur géographique).
- Le potentiel locatif de la zone (ce qui suppose de bien étudier le marché).
- Le profil de locataires souhaité (selon que vous privilégiez un étudiant ou une famille, le choix du type de logement ne sera pas le même).
- Le type de location souhaité (si vous partez plutôt sur de la longue durée ou du saisonnier).
- Le montant que vous êtes en mesure d’investir.
- Le prix à payer pour pouvoir fixer un loyer adapté au marché et parvenir à rembourser votre emprunt.
- Votre capacité à gérer cette location pour qu’elle soit rentable (notamment en passant par un service de gestion professionnelle).
Tels sont les paramètres qui ont réellement de l’importance. Pour le reste, que votre investissement locatif concerne une maison ou un appartement, ce sera surtout… une question de préférence !
En matière d’investissement locatif, le choix entre maison et appartement importe peu : seuls comptent les critères qui font du bien immobilier ciblé une bonne opportunité ou non. N’hésitez pas à discuter de votre projet avec des professionnels aguerris afin de faire le choix le plus pertinent au regard de votre projet locatif.
