Vous le savez : louer sans risques est quasiment mission impossible. Toutefois, il existe des moyens de sécuriser au maximum son projet locatif, notamment en choisissant avec soin le locataire sur la base d’un dossier dûment constitué. Or parce qu’il est très facile de falsifier des pièces justificatives, voire de monter de toutes pièces un dossier de location séduisant, il est indispensable de vérifier l’authenticité des documents présentés. On vous explique tout de suite comment éviter les faux dossiers de location !
Comment éviter les faux dossiers de location ?
Pour se prémunir contre un faux dossier de location, il est indispensable de vérifier avec soin chaque pièce qui le constitue : carte d’identité, bulletins de salaire, contrat de travail, fiche d’imposition, justificatif de domicile. N’hésitez pas à interroger le site des impôts et à contrôler l’existence de l’entreprise indiquée dans le contrat et les fiches de paie. Enfin, assurez-vous de la cohérence entre les informations données et les dires du candidat locataire.
Pourquoi autant de faux dossiers de location ?
Selon BFM, 67 % des candidats falsifient leur dossier de location, à commencer par les fiches de paie. Le but est d’embellir le contenu du dossier afin de séduire plus facilement les propriétaires et les agences immobilières en démontrant leur solvabilité. Et cette tendance est à la hausse. Deux explications à cela :
- les fortes tensions sur le marché locatif (qui s’aggravent compte tenu de la pénurie de logements) ;
- les exigences toujours plus strictes des bailleurs (qui bloquent l’accès aux locations à ceux qui ne remplissent pas précisément les conditions demandées).
De plus, avec les outils digitaux, il n’a jamais été aussi facile de modifier un document sans laisser de traces, par exemple en corrigeant une « petite » information (CDI plutôt que CDD dans le contrat de travail, salaire gonflé sur la fiche de paie…).
Or peu de bailleurs pensent à vérifier l’authenticité des pièces justificatives remises par les candidats à la location, et ceux qui en ont la volonté peinent à identifier les moyens pour distinguer le vrai du faux.
Comment vérifier le contenu d’un dossier de location ?
Avant toute chose, il est indispensable de rappeler qu’un propriétaire bailleur ne peut pas demander n’importe quelle pièce justificative à ses candidats locataires. Les documents admis sont fixés par décret :
- justificatif d’identité,
- justificatif de domicile,
- justificatif de situation professionnelle,
- justificatif de ressources,
- avis d’imposition.
Pour plus de détails, nous vous renvoyons à notre article consacré au dossier de location.
Maintenant que ce rappel est fait, voyons comment vérifier ces différents documents.
- La carte d’identité ou le passeport. Ce sont des pièces difficiles à falsifier, mais une fraude n’est pas impossible. Les vérifications les plus simples consistent à comparer la photographie avec la personne qui présente le justificatif (c’est sans doute évident, mais cela reste essentiel) et à contrôler la date d’expiration. Pour aller plus loin, sachez qu’il existe d’excellents contenus sur Internet vous expliquant comment détecter une fausse carte d’identité ou un faux passeport.
- Le justificatif de domicile. Vérifiez la concordance des indications portées sur le document avec les informations fournies par le candidat : adresse, nom de la personne à qui la facture est adressée, etc. Si le candidat présente une quittance de loyer, profitez-en pour contacter le propriétaire ou l’agence afin de vérifier son authenticité.
- Le justificatif de situation professionnelle. Assurez-vous que toutes les informations sont présentes dans le contrat de travail : nom et adresse de l’employeur, durée de travail, rémunération, qualification, lieu d’exercice, etc. Utilisez le numéro de SIRET de l’entreprise pour vérifier son existence sur societe.com, et au besoin contactez-la directement (en cherchant un numéro sur le web plutôt que d’appeler celui qui est indiqué sur le document). Si votre candidat est un étudiant boursier ou un travailleur indépendant, procédez de la même façon en fonction des informations accessibles. Par exemple, un freelance doit disposer d’un numéro de SIRET et, dans certains cas, d’un numéro d’enregistrement au Registre du Commerce et des Sociétés.
- Les bulletins de salaire. Ils sont relativement faciles à fabriquer ou à falsifier. Il faut donc y regarder de près : numéro de SIRET de l’entreprise, numéro de Sécurité sociale du candidat qui doit correspondre à ses informations personnelles (les sept premiers chiffres renvoient au sexe, puis au mois, à l’année et au département de naissance), date d’entrée dans l’entreprise qui doit correspondre à celle qu’indique le contrat de travail, net fiscal du mois cohérent avec le cumul annuel divisé par le nombre de mois, etc. Enfin, faites preuve de bon sens : évaluez le montant du salaire indiqué avec le poste occupé et avec la taille de l’entreprise.
- L’avis d’imposition. Un excellent outil est fourni par l’administration fiscale : il permet de comparer les données fournies avec celles des impôts, à partir du numéro fiscal du candidat. Et donc de s’assurer de l’authenticité de ce document.
Enfin, pensez également à vérifier ces mêmes documents pour le garant, s’il y en a un.
En conclusion, il est essentiel de vérifier le contenu d’un dossier de location et de s’assurer que les pièces qui le composent sont authentiques et/ou n’ont pas été modifiées. Ces documents ne doivent toutefois pas être les seuls facteurs de décision : vos échanges avec le candidat, son honnêteté et sa transparence, mais aussi votre feeling, sont des paramètres à ne pas négliger pour choisir le « bon » locataire.
