6 conseils pour bien choisir son investissement locatif

Investir dans la pierre, c’est tentant. C’est d’ailleurs un projet qui séduit un Français sur deux. Mais attention : pas question de se lancer n’importe comment ! Parce qu’un investissement locatif est avant tout un placement, il doit être préparé exactement de la même manière que le choix d’un livret d’épargne, la souscription d’une assurance-vie ou l’achat d’actions boursières : en ayant toujours en tête votre objectif principal. Quels sont les points de vigilance à ne pas négliger avant d’acheter du locatif ? Quels leviers actionner pour garantir la rentabilité de son placement ? Découvrez 6 conseils pour faire le bon choix dans le cadre de votre investissement locatif.

1. Délimitez les contours de votre projet d’investissement immobilier

Posez les choses à plat : pourquoi souhaitez-vous réaliser un investissement locatif ? Quels sont vos objectifs en plaçant votre argent dans la pierre ? Allez-vous conserver le logement acquis une fois le crédit remboursé ou l’avantage fiscal obtenu ? Comptez-vous en faire plus tard votre résidence principale ou l’utiliser comme pied-à-terre ? Avez-vous l’intention d’en tirer des revenus complémentaires une fois à la retraite ? Destinez-vous ce logement à vos enfants, soit pour qu’ils l’occupent eux-mêmes, soit pour qu’ils en héritent un jour ?

Ces questions ne sont pas futiles : elles vont influer sur la stratégie adoptée pour réaliser votre investissement immobilier locatif. Car on n’achète pas de la même manière pour se constituer un patrimoine, s’assurer une rente, ou réduire ses impôts. Vous devez répondre à ces questions en amont de votre projet d’achat, et penser d’emblée aux aspects patrimoniaux de votre investissement (régime juridique de l’acquisition si vous le réalisez en couple, problématiques liées à la transmission du patrimoine, etc.).

2. Ciblez efficacement votre investissement locatif

La réussite d’un investissement locatif repose sur un paramètre essentiel : la rentabilité. Votre placement doit être rentable. Dans ce but, il faut pouvoir fixer un loyer suffisamment élevé pour amortir le prix d’achat. Ce qui suppose de bien cibler votre investissement, donc de choisir avec soin son emplacement – car tout dépend de cela.

Sélectionner la bonne ville, c’est plus complexe qu’il n’y paraît de prime abord. La « bonne » ville, d’ailleurs, ça n’existe pas : la ville « rentable » serait une meilleure expression. Sur ce point, les néophytes auraient tendance à se diriger aveuglément vers les agglomérations les plus en vue : Paris, Lyon, Marseille et consorts. Or ces grandes communes n’offrent pas que des avantages, loin de là. Au titre des inconvénients majeurs, il y a notamment les prix à l’achat, tellement élevés qu’ils nécessitent de conserver le logement de longues années pour espérer le rentabiliser…

Non, le choix de la bonne ville ne doit pas se faire en considérant uniquement la popularité d’un lieu, mais en analysant les composantes concrètes qui participent de la rentabilité d’un investissement locatif :

• Le dynamisme démographique (le fait que la ville attire de nouveaux habitants en continu, ou qu’elle jouit d’un turnover locatif suffisant).
• Le dynamisme économique (bassin d’emplois à proximité, création d’entreprises et de commerces, taux de chômage bas, revenu médian élevé, etc.).
• La qualité de vie (sécurité, infrastructures et commodités nombreuses, écoles réputées pour les familles, proximité des universités pour les étudiants, etc.).
• La qualité de la desserte (transports en commun, accès routiers, présence de gares et d’aéroports à distance raisonnable).
• La demande locative (demande plus élevée que l’offre, loyers supérieurs à ce qui se pratique dans les villes voisines, taux de logements vacants réduit, etc.).
• La souplesse du marché immobilier (la capacité d’un logement à trouver preneur dans les plus brefs délais : une information essentielle si vous êtes amené à revendre la propriété acquise avant qu’elle ne soit devenue rentable).

La plupart de ces informations peuvent être trouvées sur Internet, par exemple sur le site de l’Insee (en consultant les dossiers dédiés aux communes).

3. Brassez toutes les possibilités d’investissement

Un investissement locatif peut concerner différents types de biens immobiliers. Sur ce point aussi, il y a un choix à faire qui peut avoir une influence majeure sur les résultats de votre placement. Découvrons ensemble les diverses possibilités d’investissement qui s’offrent à vous.

• Neuf ou ancien ? Le marché immobilier se partage entre deux grandes familles de biens : les logements anciens et les logements neufs qui viennent de sortir de terre et n’ont pas encore été habités. Le neuf est 20 à 30 % plus cher à caractéristiques équivalentes sans afficher une différence de loyer importante par rapport à l’ancien, mais il est aussi plus demandé et plus durable. Un bien neuf peut aussi vous donner accès aux mécanismes de défiscalisation (voir plus bas).
• Appartement ou maison ? Par habitude, on a tendance à considérer les appartements au moment de réaliser un investissement locatif. Mais les maisons se louent aussi ! Elles se louent même dans d’excellentes conditions : loyers élevés, locataires qui restent longtemps et prennent soin du bien, belle plus-value possible à la revente… En somme, investir dans une maison, ce n’est pas une mauvaise idée !
• Immobilier résidentiel ou fonctionnel ? Il ne faut pas forcément que le bien acquis soit résidentiel : les placements alternatifs constituent des opportunités d’investissement intéressantes, à l’image des locaux professionnels (commerces, bureaux), des places de parking ou des box de rangement. Impossible d’y habiter, mais si votre but est exclusivement financier ou fiscal, c’est une bonne option. Vous pouvez aussi réfléchir à l’idée d’acquérir un logement déjà occupé, avec un bail en cours.
• Ville, campagne, montagne ou mer ? C’est l’éternelle question qui se pose dans l’optique d’un investissement locatif : quel est le meilleur emplacement en termes de dynamisme, de relief et de quantité de soleil ? Est-ce une bonne idée d’investir à la montagne ? Faut-il préférer acheter près de la mer ? Un appartement en ville sera-t-il plus rentable qu’une jolie maison à la campagne ? En réalité, tout dépend de la nature de votre projet. En tout état de cause, vous ne devez avoir qu’un unique paramètre en tête : la rentabilité. Si une maison à la campagne peut offrir un bon rendement (prix d’achat intéressant, loyer qui couvre les mensualités du crédit, fort potentiel locatif…), alors pourquoi pas ?

Un conseil : ne réalisez pas votre investissement locatif à distance. Allez sur place pour évaluer la qualité de l’emplacement et le cadre de vie, mais aussi pour interroger la mairie au sujet d’éventuels projets d’urbanisme.

4. Laissez de côté l’aspect émotionnel au moment du choix du logement

Gardez toujours à l’esprit qu’un investissement locatif est un placement. De fait, l’affect n’a pas sa place dans cette opération : ne laissez pas les émotions prendre le dessus, qu’il s’agisse du choix du logement, du montage financier ou de tout autre aspect. Un collègue de boulot vous parle d’une super affaire en périphérie d’un village isolé, et vous êtes tenté d’accepter parce que vous lui faites confiance et que vous buvez votre café ensemble tous les matins ? Mauvaise idée ! Tout ce qui compte, c’est la réponse aux questions essentielles : est-ce un bon placement ? Sera-t-il rentable ? Vais-je gagner de l’argent en achetant cet appartement ou cette maison ?

Pour cela, vous devez évaluer le pour et le contre d’un investissement locatif en toute objectivité. Peu importe que le logement vous plaise ou non personnellement : il doit répondre aux attentes des locataires potentiels, point. Le but étant de le louer, d’assurer un bon taux d’occupation, et de fixer un loyer suffisant.

Une bonne façon de faire consiste à vous mettre à la place de vos locataires potentiels, sans oublier que le profil ciblé varie en fonction du type de bien. Vous envisagez d’acheter un petit studio et de le louer à un étudiant ? Les critères qui comptent sont : l’existence d’établissements d’enseignement supérieur dans les parages, la proximité des transports pour y accéder, le dynamisme de la zone. Vous ciblez une maison dans une banlieue résidentielle, destinée à une famille ? Les critères ne sont pas les mêmes : l’accès aux routes et aux transports, la qualité des écoles, la proximité des commerces, l’existence de solutions de garde d’enfant dans les environs, etc.

Pensez également à une éventuelle revente : le logement doit pouvoir trouver preneur très rapidement en cas de besoin. Pour cela, il doit correspondre aux critères de choix des acquéreurs, et gagner en valeur au fil du temps.

5. Tenez compte des leviers de défiscalisation immobilière dès le départ

Un investissement locatif avec défiscalisation peut s’avérer très différent d’un placement immobilier lambda. Cela, parce que les dispositifs fiscaux dédiés à l’immobilier sont soumis à un certain nombre de conditions qu’il faut avoir en tête avant d’acheter quoi que ce soit.

À titre d’exemple, prenons l’investissement Pinel. Investir sous le régime Pinel suppose de…

• Choisir un bien immobilier à acquérir dans l’une des zones éligibles au dispositif (A, A bis et B1 à l’heure actuelle) ;
• Acheter dans l’immobilier neuf ;
• Prévoir un bail vide uniquement (durée de 3 ans) ;
• S’engager pour une durée de location fixe (entre 6 et 12 ans) ;
• Tenir compte des obligations relatives aux locataires (avec un seuil maximum de ressources) et aux loyers (plafonnés en fonction de la zone).

Autant de contraintes qu’il faut intégrer au plus tôt à votre projet d’investissement locatif puisqu’elles auront une influence sur votre budget d’achat (le neuf revient plus cher à l’acquisition que l’ancien), le déroulement de votre projet (vous ne pourrez pas revendre avant que la période d’engagement soit arrivée à son terme, au risque sinon de perdre l’avantage fiscal afférent) et sa rentabilité (dans la zone A bis, la plus tendue, le loyer est plafonné à environ 17 € du m², donc très en-deçà des prix pratiqués sur le marché libre ; en contrepartie, vous bénéficiez d’une importante réduction d’impôt).

En l’occurrence, un investissement défiscalisé peut s’avérer intéressant si votre projet consiste à réduire vos impôts, ou si vous considérez l’idée d’un placement à long terme (en ciblant 12 ans d’engagement pour profiter de la plus importante réduction fiscale : 21 % du prix d’achat du logement, dans la limite de 300 000 €, soit un maximum de 63 000 € économisés). Ce qui veut dire qu’à travers ces mécanismes, ce n’est pas forcément la rentabilité en tant que telle qu’il faut chercher.

6. Faites en sorte de garantir vos rentrées d’argent (en mettant votre investissement locatif en gestion)

Qui dit rentabilité, qui dit aussi sécurité. Seul un investissement locatif sécurisé peut garantir une certaine rentabilité.

Mettons que vous remboursez 8 000 € de crédit par an et que vous touchez, sur la même période, 5 000 € de revenus locatifs, sachant que les 3 000 € de différences sont compensés à la fois par la réduction d’impôt Pinel et par la déduction des charges qui s’applique au régime réel. Au final, vous ne dépensez rien, et vous parvenez même à en tirer 3 ou 4 % de rendement. Mais que se passe-t-il si votre locataire commence à ne plus payer son loyer ? Ou s’il quitte le logement et que vous peinez à trouver un autre occupant, occasionnant une vacance de plusieurs mois ? Pendant ce temps-là, vous devez payer de votre poche pour couvrir vos frais.

L’idée, c’est de ne pas en arriver là, et d’élever les garde-fous nécessaires pour assurer vos rentrées d’argent mensuelles. Une bonne manière de garantir vos revenus locatifs, c’est de confier la gestion de votre logement à une agence immobilière, soit directement, soit par le biais de la « mise en nourrice ». L’avantage ? Un professionnel vous accompagne à toutes les étapes de la location, en fonction des missions que vous avez choisi de lui attribuer : chercher des locataires en cas de départ pour limiter les périodes de vacance, identifier les bons profils pour éviter les impayés et les dégradations, couvrir votre placement avec des assurances adaptées (contre les impayés, contre la vacance locative), etc.

Certes, en contrepartie, vous aurez à verser des frais d’agence. Mais, d’une part, c’est le prix à payer pour garantir la rentabilité de votre investissement locatif ; d’autre part, ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers au moment de la déclaration d’impôt (à condition d’être soumis au régime réel).

Bien choisir son investissement locatif, cela n’a rien de facile. Il faut prendre en compte de nombreux paramètres, laisser les sentiments de côté, penser à la place des locataires, et surtout veiller à la sécurité de sa location afin d’en assurer la rentabilité. Et si vous preniez conseil auprès d’un professionnel aguerri ?