Dans le cadre d’une mise en location, le sujet du loyer n’est pas anodin – loin de là. Il s’agit de trouver le bon équilibre entre une somme suffisamment haute pour assurer la rentabilité de votre projet locatif, et pas trop élevée pour ne pas devenir un repoussoir à locataires. Dans certains cas de figure, la fixation du loyer peut même être encadrée par la loi, comme c’est le cas pour sa révision annuelle. Que vous ayez choisi de louer un appartement ou de louer une maison, on vous explique dans le détail les règles à connaître pour fixer et réviser le montant du loyer.
Fixer le montant du loyer : la règle (implicite) du marché
Pour un propriétaire qui envisage de mettre son logement en location, la fixation du montant du loyer est une étape aussi incontournable qu’essentielle. Il doit pouvoir garantir la rentabilité de son investissement locatif (surtout s’il a contracté un crédit pour acquérir le bien) tout en assurant un taux d’occupation aussi élevé que possible (en ne demandant pas des sommes absurdes).
Pour atteindre l’équilibre entre les deux plateaux de la balance, il faut s’appuyer sur une règle implicite : celle du marché locatif de la commune concernée. En effet, si rien n’interdit à un propriétaire de fixer le montant du loyer comme il l’entend (exception faite des zones qui pratiquent l’encadrement – voir plus bas), il doit néanmoins tenir compte de…
- L’état de l’offre et de la demande (s’il y a plus de logements à louer que de locataires potentiels, la concurrence entre les bailleurs tire les loyers à la baisse – et inversement).
- La nature et l’état du bien immobilier proposé (selon que vous souhaitez louer un appartement ou louer une maison, en fonction de la qualité des prestations et des équipements, etc.).
- Le type de bail locatif choisi (un bien meublé se loue plus cher qu’un bien vide).
Un loyer trop élevé au regard des prix pratiqués sur le marché a toutes les chances de faire fuir les locataires, qui iront trouver mieux à moindre coût. Cela peut aussi avoir des conséquences sur le long terme : locataires confrontés à des difficultés de paiement (risque augmenté de loyers impayés), turnover important qui baisse mécaniquement le taux d’occupation, etc.
Fixer le montant du loyer : la question de l’encadrement
La règle du marché n’est pas la seule à prendre en compte pour fixer le montant du loyer d’une location. Dans les zones tendues (où le déséquilibre entre l’offre et de la demande génère une « tension locative » : trop de demandeurs pour trop peu de biens à louer) qui englobent plus de 1 100 communes dans 28 agglomérations, la fixation du loyer au moment d’une relocation est encadrée. Ce qui signifie qu’entre deux locataires, vous ne pouvez pas augmenter le montant du loyer comme vous l’entendez. (Pour savoir si votre logement est situé en zone tendue, utilisez cet outil.)
Attention : l’encadrement des loyers ne s’applique qu’à la relocation, c’est-à-dire à la situation dans laquelle un propriétaire remet son logement en location après le départ du précédent occupant. Cette règle ne concerne donc pas les logements (neufs ou anciens) mis en location pour la première fois, les logements inoccupés depuis plus de 18 mois, ni ceux qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration d’une durée au moins égale à 6 mois et pour un montant correspondant au minimum à la dernière année de loyers perçus.
Ce dispositif ne doit pas être confondu avec celui du plafonnement des loyers, qui n’a concerné à ce jour que deux villes (Paris et Lille), et qui fait l’objet d’une expérimentation d’une durée de cinq ans.
Réviser le montant du loyer : les obligations légales
Au-delà de la fixation du montant du loyer, se pose la question de sa révision annuelle. Une fois le locataire en place, le loyer peut être augmenté tous les ans, à trois conditions :
- Avoir intégré une clause de révision du loyer dans le bail ;
- Avoir prévu une date fixe pour la révision du loyer, en accord avec le locataire, et s’y tenir ;
- Respecter la limite imposée par la variation annuelle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
Utilisez ce simulateur mis en place par l’Anil pour calculer chaque année la révision de votre loyer.
La fixation et la révision du montant du loyer sont soumis à un certain nombre de règles, qu’elles soient implicites ou explicites. En tout état de cause, la fixation d’un premier loyer n’est jamais chose facile, pas plus que le calcul de son montant en cas de relocation en zone tendue ou de simple révision annuelle. L’idéal reste de demander conseil à un professionnel de la location immobilière.
