Réussir son investissement locatif en 2023 : les nouveautés à prendre en compte

Malgré un contexte économique compliqué en 2023, l’investissement locatif reste une valeur sûre pour les Français. Ce n’est pas un paradoxe : dans une période d’incertitude, la pierre s’impose par sa solidité et par ses niveaux de rentabilité, très au-dessus de la majorité des produits d’épargne. Il est donc toujours aussi intéressant d’investir dans le locatif. Néanmoins, parce que de nombreux paramètres ont évolué (conditions d’emprunt, prix des biens, mécanismes fiscaux…), il est crucial de vous informer correctement avant de vous lancer dans un tel projet. C’est pourquoi nous vous proposons ce guide pratique de l’investissement locatif en 2023.

L’investissement locatif en 2023 reste un engagement à long terme

Un petit rappel pour commencer : quand on investit dans l’immobilier locatif, c’est pour longtemps – et cela nécessite de bien construire son projet. Car vous allez certainement contracter un emprunt sur une durée de 15, 20 ou 25 ans.

Par conséquent, de nombreuses questions se posent : pourrez-vous assumer l’effort d’épargne (car il est peu probable que les loyers perçus couvrent en totalité vos mensualités et vos charges) ? Ce projet ne vous empêchera-t-il pas d’acquérir votre résidence principale (si ce n’est pas déjà fait) ou de donner vie à d’autres envies ? Avez-vous suffisamment d’années d’activité professionnelle devant vous, avant la retraite, pour soutenir le poids financier de cet investissement ?

Bien sûr, un bien immobilier peut toujours être revendu s’il devient pesant ou si vos moyens financiers viennent à baisser radicalement. Pour autant, il faut garder en tête que le seuil de rentabilité pour revendre une propriété est en moyenne de 6 ans (et autour de 20 ans à Paris !) compte tenu des frais engagés qui, idéalement, doivent être compensés par la hausse de la valeur.

Enfin, la question de savoir « qui achète » est essentielle. Allez-vous réaliser votre investissement locatif seul(e) ? en couple ? à plusieurs via l’indivision ? Comptez-vous créer une SCI pour investir plus facilement, quitte à abdiquer une part de votre contrôle ? Ces interrogations doivent absolument trouver des réponses avant le démarrage de votre projet.

Les taux de crédit pour investir dans l’immobilier en 2023

Les taux d’intérêt ont bien changé depuis 2022. En moyenne, le taux applicable est de 3 % sur 20 ans et de 3,5 % sur 25 ans (chiffres du printemps 2023), soit une hausse de plus de deux points en 18 mois !

Cette augmentation équivaut à une baisse de la capacité d’emprunt de 10 % environ pour une mensualité de 1 000 €. Traduction : un acquéreur qui pouvait s’offrir un bien à 200 000 € en 2022 doit chercher autour de 180 000 € en 2023. Sans compter que l’accès au crédit est de plus en plus difficile, notamment en raison des exigences du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) appliquées drastiquement par les banques, tant sur le taux d’endettement que sur le montant de l’apport personnel – qui frôle désormais les 20 %.

Vous l’aurez compris : l’état du crédit immobilier risque fort de compliquer votre projet d’investissement locatif en 2023. Néanmoins, on peut trouver au moins deux raisons d’être confiants :

1. Le taux d’intérêt ne change pas foncièrement le principe de l’effet de levier, qui permet à un acquéreur de couvrir l’essentiel de sa mensualité d’emprunt avec le loyer. Mais la durée d’emprunt, elle, risque d’augmenter en conséquence.
2. La hausse des taux ayant toutes les chances de se poursuivre, il est préférable d’investir en 2023 plutôt que l’année prochaine.

Les prix de l’immobilier et les grandes tendances pour 2023

Depuis fin 2022, le secteur anticipe une baisse des prix de l’immobilier pour l’année 2023, jusqu’à 10 % en moyenne (pour la tranche haute des estimations) sur l’ensemble du territoire. Ces prévisions peinent à se matérialiser dans les faits, mais il faut tenir compte de l’importante inertie du marché : dans la mesure où 6 mois s’écoulent en moyenne entre l’accord sur un prix de vente et la concrétisation de la transaction, cela veut dire que les prix constatés à l’instant T reflètent le marché d’il y a 6 mois, et non pas le marché actuel.

L’idée d’une baisse doit toutefois être relativisée, en raison de disparités majeures en fonction des régions. Comme toujours, ce sont les marchés les moins tendus qui risquent de connaître des baisses, tandis que les secteurs très recherchés, où l’offre manque cruellement, mettront plus de temps à enregistrer des reculs tarifaires.

La bonne nouvelle, cependant, c’est que les prix immobiliers tendent à se tasser dans les grandes agglomérations – petite couronne parisienne, Bordeaux, Lyon. La mauvaise nouvelle, c’est que ce tassement ressemble plus à une correction (compte tenu de l’explosion des prix ces dernières années) qu’à une baisse à proprement parler.

En somme, pour votre investissement locatif en 2023, vous avez tout intérêt à privilégier les agglomérations périphériques et les villes moyennes, dont les prix vont effectivement baisser et dont l’attractivité devrait continuer à grandir. À titre d’exemple, en région parisienne, on délaissera les départements de la petite couronne (trop onéreux) pour se concentrer sur la Seine-et-Marne, les Yvelines, voire l’Oise qui fait de plus en plus partie de la zone d’influence francilienne.

Pour autant, indépendamment des prix, ce sont des problématiques comme le dynamisme du secteur et la demande locative qui doivent nourrir votre réflexion. Ainsi que le type de logement – maison ou appartement – et la nature de votre projet – location nue ou meublée, de longue durée ou saisonnière. Si un bien immobilier vous semble cher mais qu’il jouit d’un énorme potentiel locatif avec la possibilité de grossir le montant du loyer, cela pourrait constituer une belle opportunité malgré l’effort financier.

Les mécanismes fiscaux : réduire le montant de son imposition avec l’immobilier locatif en 2023

Il reste possible de réaliser un investissement locatif en 2023 tout en réduisant le montant de son imposition, en vertu des mécanismes fiscaux toujours disponibles. Mais attention, car l’État change ses priorités et certains dispositifs ne sont plus aussi généreux cette année qu’ils l’étaient auparavant.

La meilleure (ou la pire) illustration de cette réalité n’est autre que le dispositif Pinel. Depuis le 1^er janvier 2023, les taux de réduction d’impôt ont été revus à la baisse :

• 10,5 % du prix d’achat pour une durée de location de 6 ans (au lieu de 12 %) ;
• 15 % pour 9 ans (au lieu de 18 %) ;
• 17,5 % pour 12 ans (au lieu de 21 %).

Pire encore : ces taux seront de nouveau réduits en 2024. Il reste néanmoins possible de bénéficier des taux initiaux dans le cadre du Pinel +, à condition de réaliser votre investissement locatif en 2023 dans des quartiers prioritaires des villes éligibles ou en respectant un niveau de qualité élevé en matière de performance énergétique, d’usage et de confort. Une autre façon de dire que le logement acquis sera soit plus difficile à louer, soit plus coûteux à l’achat…

Heureusement, les autres mécanismes fiscaux ne changent pas. C’est le cas…

• Du dispositif Denormandie, que l’on peut qualifier de « Pinel appliqué à l’immobilier ancien » et qui conserve les taux initiaux.
• Du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) permettant de profiter soit d’un abattement de 50 % sur les revenus locatifs en micro-BIC, soit de la déduction des charges au réel avec le régime d’imposition classique. À noter que le seuil de revenus BIC a été relevé à 77 700 € par an.
• De la possibilité de déduire les charges des revenus locatifs dans le cadre d’une location nue, lorsque l’imposition se fait au régime réel – et celle de créer un déficit foncier qui s’impute aux autres revenus imposables (par exemple, en lançant de gros travaux de rénovation, qu’il sera possible de compenser durant les premières années de location).

Tenez compte de ces mécanismes attractifs pour booster fiscalement votre investissement locatif en 2023.

Haro sur les logements énergivores (et l’importance grandissante du DPE)

S’il y a bien un paramètre à prendre en compte pour investir dans l’immobilier en 2023, c’est le DPE, ou diagnostic de performance énergétique. Ce document vous est remis au plus tard lors de la signature du compromis de vente, mais vous pouvez demander à le consulter à tout moment, y compris lors de votre première visite du logement. Depuis sa révision en 2021, le DPE vierge n’existe quasiment plus : si un propriétaire est dans l’incapacité de vous le remettre, c’est sans doute qu’il y a anguille sous roche.

Ce point est fondamental, car la loi climat et résilience a intégré la performance énergétique dans les critères de décence locative. Autrement dit, pour pouvoir louer un bien immobilier, il faut désormais s’assurer que sa consommation d’énergie ne dépasse pas certains seuils (voir à ce propos notre article sur le DPE erroné). Depuis 1^er janvier 2023, il est ainsi interdit de proposer à la location une habitation classée G au DPE et dont la consommation annuelle excède 450 kWh/m². Ce n’est d’ailleurs que le début de cette politique d’exclusion des passoires énergétiques, puisque les logements classés G « classique », F, puis E, suivront dans les prochaines années.

Votre projet d’investissement locatif en 2023 doit intégrer cette évolution : il vous incombe de lire avec soin le DPE des logements ciblés et de tenir compte des éventuels travaux d’amélioration énergétique qu’il vous faudra effectuer dans certains cas avant de pouvoir prendre des locataires.

L’immobilier locatif en 2023 reste une valeur sûre, malgré un contexte économique délicat et de nombreuses incertitudes politiques. N’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre projet par des professionnels de l’immobilier, et pensez à confier votre gestion locative à une agence de confiance – et si elle ne pratique pas l’administration de biens, vous pourrez toujours lui parler de l’option de la « mise en nourrice » !