Lorsqu’on pense « investissement locatif », on a généralement en tête le projet d’acheter seul(e) un bien immobilier et de le proposer à la location. Mais savez-vous qu’il est possible de réaliser un investissement dans la pierre à plusieurs, dans le cadre d’une société ? C’est tout le principe de la société civile immobilière (SCI), une forme sociale qui permet à un groupement de personnes de s’unir pour acheter un logement à mettre en location. Si vous ne connaissez pas encore ce système, voici ce qu’il faut savoir pour investir en SCI, et les avantages qu’il est possible d’en tirer.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile immobilière : une structure juridique prévue pour que plusieurs personnes puissent acheter, ensemble, un (ou des) bien(s) immobilier(s) dans le but d’en tirer profit sous la forme de revenus locatifs.
Cette forme de société est plébiscitée par les familles, dont les membres choisissent d’investir en SCI pour réaliser un investissement locatif pérenne : on parle alors de SCI familiale. Ces membres deviennent copropriétaires d’un bien immobilier, dans des proportions égales ou non. Cela peut concerner des membres d’une même famille jusqu’au quatrième degré : enfant, parent, grand-parent, petit-enfant, frère ou sœur, oncle ou tante, neuve ou nièce, etc. Notez qu’une SCI perd son caractère familial lorsqu’il y entre un associé n’ayant pas de lien avec les autres.
Comment fonctionne une société civile immobilière ?
Il faut au moins deux personnes pour créer une SCI : deux particuliers ou deux sociétés. Il est intéressant de savoir qu’il n’existe pas de condition spécifique liée à la nationalité ou à la résidence fiscale, ce qui signifie qu’il est possible d’investir en SCI à l’étranger (depuis la France) dès lors que le pays ciblé l’autorise, et inversement, d’investir en France depuis l’étranger.
En outre, la création d’une société civile immobilière nécessite de rédiger et de déposer des statuts. Ceux-ci déterminent le nom de la SCI, les apports de chaque associé, l’adresse du siège sociale, le capital social (d’un montant librement fixé), les modalités de fonctionnement, et la durée de vie de la société (avec un maximum de 99 ans). Les associés peuvent choisir de nommer des gérants extérieurs qui prendront les décisions quotidiennes.
En substance, chaque personne qui « participe » à la SCI apporte sa quote-part du bien immobilier acheté et récupère, en échange, des parts sociales dont le montant correspond à l’apport. Celui-ci peut aussi se faire en numéraire.
Une chose importante à avoir en tête pour investir en SCI, c’est que cette forme de société ne peut pas avoir de but commercial : elle est constituée pour générer des revenus locatifs, et non pour acheter et revendre des biens. L’avantage étant qu’en SCI, le bailleur est considéré comme un particulier, ce qui conduit à signer des baux classiques de 3 ans (location vide) ou d’1 an (location meublée), au lieu de baux commerciaux plus longs.
Est-ce avantageux d’investir en SCI ?
Le fait d’investir en SCI offre plusieurs avantages notables aux particuliers. D’abord, le recours à une société civile immobilière facilite grandement la réalisation et la gestion d’un projet locatif. En achetant un bien immobilier à plusieurs, en effet, vous réduisez le montant du ticket d’entrée nécessaire pour acquérir un logement, vous mutualisez les frais et les charges, et vous partagez les risques inhérents à la gestion d’une location. De plus, les associés sont libres d’administrer eux-mêmes leur bien ou d’en confier la gestion à une agence spécialisée.
Ensuite, investir en SCI contribue à pérenniser le patrimoine de plusieurs manières :
- Les statuts propres à une société civile immobilière excluent toute vente forcée d’un bien. Si un associé désire quitter la SCI, il n’a qu’une possibilité : vendre ses parts sociales. Il faut toutefois obtenir l’accord de l’ensemble des associés pour les vendre à des personnes extérieures à la SCI.
- La SCI permet d’acheter à plusieurs sans recourir à l’indivision (lorsqu’au moins deux personnes se retrouvent propriétaires d’un même bien sans l’avoir choisi (suite à un décès, un divorce, une séparation de corps, etc.). Une situation complexe, susceptible de générer des conflits au sein des familles, est ainsi évitée.
- La propriété peut être démembrée, et les parts sociales peuvent se voir affecter des droits différents. Par exemple, il est possible de séparer la nue-propriété de l’usufruit.
Enfin, il est plus simple (et plus intéressant) de transmettre un patrimoine s’il est géré par une SCI. Les conditions fiscales en cas de donation ou de succession sont plus avantageuses que dans le cadre d’une détention classique. Ainsi, les associés pouvant être aussi des personnes mineurs, il est possible d’intégrer ses enfants à la SCI, ce qui simplifiera beaucoup la transmission des parts en cas de décès. Autre possibilité : transmettre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, ou inversement.
Investir en SCI est donc une option intéressante pour tout un tas de raisons, et un levier efficace à actionner pour plusieurs personnes souhaitant acheter ensemble un bien immobilier à mettre en location. Cependant, pour veiller à la validité de l’opération, mieux vaut prendre conseil en amont auprès d’un professionnel du droit, et le laisser rédiger les incontournables statuts de la société civile immobilière.
