Chaque année, c’est la même histoire : en tant que propriétaire bailleur, il faut remplir ses obligations fiscales. Déclaration des revenus locatifs, bien sûr, mais aussi paiement des différentes taxes qui s’appliquent aux propriétés bâties et, plus spécifiquement, aux logements mis en location. Quels sont les impôts et taxes sur l’immobilier à connaître ? Pourquoi est-ce important de les avoir en tête en amont de son projet locatif ?
Impôts et taxes sur l’immobilier : des informations à avoir en tête avant d’investir dans le locatif
Un projet d’investissement locatif revêt de multiples avantages. Mais un logement en location est aussi une lourde responsabilité, qui nécessite une connaissance approfondie des règles fiscales. Au premier chef, il ne faut pas oublier qu’un investissement doit absolument être rentable – donc qu’il doit rapporter de l’argent ou, au minimum, ne pas en faire perdre. La question de la rentabilité locative doit donc être prise en considération dès les premières étapes du projet.
Or impossible de calculer le rendement théorique de son investissement sans avoir une idée précise de la fiscalité locative. À ce titre, il faut avoir en tête les impôts et taxes sur l’immobilier qui s’appliqueront une fois le logement mis en location, et qui peuvent varier grandement en fonction de l’emplacement.
L’imposition des revenus locatifs
Pour rappel, les revenus issus d’une location doivent faire l’objet d’une déclaration annuelle à l’administration fiscale, aux côtés des autres rentrées d’argent du foyer. En substance :
- Les revenus fonciers, issues d’une location vide, donnent droit à un abattement de 30 % au régime micro et à la déduction complète des charges et frais divers au régime réel.
- Les bénéfices industriels et commerciaux, issus d’une location meublée, donnent droit à un abattement de 50 % au régime micro et à la déduction complète des charges et frais au régime réel. De plus, un loueur en meublé bénéficie d’emblée du statut de LMNP.
- Les deux types de revenus peuvent donner lieu à un déficit foncier (imputable sur le revenu global ou sur les revenus issus de la location, en fonction des cas) et à un amortissement du bâtiment et du mobilier.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous référer à notre article dédié.
Les taxes qui incombent au propriétaire bailleur
Parmi les impôts et taxes sur l’immobilier, il est indispensable de prêter une attention particulière aux secondes. Car, si les règles relatives à la déclaration des revenus s’appliquent de la même façon à tous, ce n’est pas le cas des différentes taxes qui peuvent varier du tout au tout en fonction de la commune.
La taxe foncière
La taxe foncière sur les propriétés bâties fait partie des impôts et taxes sur l’immobilier les plus connus. Elle est calculée sur la base de la valeur locative cadastrale du logement, celle-ci étant ensuite multipliée par un taux d’imposition fixé par chaque commune. De façon générale, plus la ville est riche, moins la taxe foncière est lourde – et inversement.
Dans certains cas de figure, il est possible d’être exonéré partiellement ou totalement de taxe foncière. C’est le cas par exemple si vous achetez un bien immobilier neuf (exonération totale pour une durée de deux ans à compter de l’acquisition), si le logement est peu énergivore, etc.
La taxe d’habitation
Calculée à partir de la valeur cadastrale comme la taxe foncière, la taxe d’habitation incombe au locataire du logement : il en est directement redevable, et elle accompagne la redevance télévisuelle. Elle ne concerne plus aujourd’hui que 20 % des ménages, suite à sa suspension progressive pour les foyers aux revenus situés sous certains plafonds.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères
Cette taxe, elle aussi, est calculée en fonction de la valeur cadastrale du logement qu’on multiplie par un taux fixé par la commune. Elle fait partie des impôts et taxes sur l’immobilier qui incombent au propriétaire, mais celui-ci est en droit de la reporter sur son locataire au titre des charges récupérables.
La contribution économique territoriale
La CET a remplacé la taxe professionnelle. Elle concerne tous les propriétaires qui louent un logement meublé, qu’ils soient considérés ou non comme des professionnels. Cette taxe mêle cotisation foncière des entreprises et cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises.
La taxe sur les logements vacants
Elle fait partie des impôts et taxes sur l’immobilier qui s’appliquent en fonction des zones géographiques. En l’occurrence, les communes de plus de 50 000 habitants qui affichent un fort déséquilibre entre l’offre et la demande. La liste des communes, fixée par décret, est à retrouver ici.
Vous êtes redevable de cette taxe si vous êtes propriétaire d’un logement vide d’occupation depuis au moins un an au 1er janvier de l’année d’imposition. Sauf s’il s’agit d’une vacance involontaire (travaux importants à réaliser, recherche d’un locataire ou d’un acheteur…). Calculée à partir de la valeur locative du logement, son taux varie en fonction de la durée de la période de vacance : 12,5 % la première année d’imposition, 25 % ensuite. À quoi il faut ajouter 9 % du montant de la taxe à verser au titre des frais de gestion.
La taxe de séjour sur les hébergements touristiques
La location saisonnière draine son lot d’impôts et de taxes sur l’immobilier. La taxe de séjour s’applique (entre autres) aux meublés de tourisme et aux chambres chez l’habitant, dans les communes qui ont fait le choix de la mettre en place. Le département peut y ajouter une taxe additionnelle. Elle est due par le locataire et s’applique par personne et par nuit. Certaines plateformes de location, comme Airbnb, l’intègrent à leur calcul en fonction de la ville dans laquelle se trouve le bien en location.
Dans le cadre de votre projet locatif, vous devez tenir compte des impôts et taxes sur l’immobilier qui s’appliqueront une fois le logement acheté et mis en location. Il en va de la rentabilité de votre projet !
