Vous pensez à investir dans l’immobilier locatif ?
Voilà un excellent projet doublé d’une belle opportunité : celle de vous constituer un patrimoine tout en générant un revenu complémentaire.
Pour autant, un tel projet nécessite de votre part un certain engagement. Car un bien locatif, il faut s’en occuper : c’est ce que l’on appelle la gestion locative.
De quoi parle-t-on exactement ? Pour éclairer votre lanterne, je vous propose un guide complet de la gestion locative.
La gestion locative, c’est quoi ?
Commençons par le commencement :
La gestion locative consiste à mettre en location un logement et à le prendre en charge sur les plans administratif, juridique et financier.
En substance, il y a 3 axes essentiels à considérer en matière de gestion locative :
- La gestion des affaires courantes, à savoir : la recherche des locataires, la réalisation de l’état des lieux, la collecte des loyers, la régularisation annuelle des charges, l’édition des quittances (si l’occupant les demande) et la participation aux assemblées générales des copropriétaires.
- La gestion ponctuelle, notamment en cas de problème dans le logement ou d’incident nécessitant une intervention. Exemples : dégât des eaux, incendies, perte des clés par le locataire, remplacement d’un équipement ou d’un appareil défectueux ou cassé, etc.
- La gestion juridique renvoie à toute la partie associée à la législation, comme la rédaction du bail locatif, la souscription des assurances adaptées, ou encore le suivi juridique en cas de litige.
Notez que cette gestion locative peut être prise en charge par vos soins ou déléguée à un prestataire extérieur : agence immobilière ou administrateur de biens.
Gérer votre bien locatif par vous-même : que faut-il faire ?
Si vous décidez de vous occuper seul(e) de la gestion locative de votre bien, il est important de maîtriser l’ensemble des éléments de gestion courante, ponctuelle et juridique.
Autrement dit : cela suppose de disposer des compétences indispensables, mais aussi du temps nécessaire.
Je vous résume les points essentiels à prendre en compte :
- L’achat du bien immobilier. Vous devez choisir avec soin le logement dans lequel vous investissez, en tenant compte d’un maximum d’éléments : état du marché locatif, travaux à prévoir, et surtout rentabilité de votre investissement.
- La recherche des locataires, ce qui en revient à publier une annonce conforme à la législation (en intégrant le résultat du DPE de location), à organiser des visites, à choisir les meilleurs candidats et à fixer le montant du loyer.
- La rédaction du bail. C’est une étape essentielle de la gestion locative : le contrat de bail doit contenir toutes les mentions obligatoires et fixer les conditions de location avec le plus grand soin. Sans oublier d’inscrire noir sur blanc le droit de réviser le loyer chaque année !
- La souscription d’une assurance appropriée, par exemple une assurance propriétaire non occupant.
- La gestion courante du bien, et notamment la prise en charge des réparations importantes, la collecte des loyers, la déclaration des revenus locatifs, la régularisation des charges, etc.
- La gestion des éventuels litiges avec vos locataires, par exemple en cas de retard dans le paiement du loyer ou de dégradations constatées dans le logement.
Quelles sont vos obligations légales en tant que bailleur ?
Un autre point qu’il me semble important d’aborder concerne vos obligations en tant que bailleur, dans le cadre de votre gestion locative. Car, si vous avez des droits, vous avez aussi des devoirs.
Quels sont-ils ?
- Vous devez respecter la réglementation en vigueur. Cela suppose de fournir un logement décent au locataire, de suivre la procédure de révision du loyer, de gérer correctement le dépôt de garantie, et de remettre à votre occupant des quittances lorsqu’il les demande.
- Vous devez transmettre à votre locataire un certain nombre de documents, notamment les diagnostics techniques obligatoires, le bail et ses annexes, ainsi que des justificatifs de charges.
- Vous devez prendre en charge les réparations importantes et le remplacement des équipements défectueux (ainsi que du mobilier si vous louez un logement meublé). La question de la répartition des réparations locatives est traitée dans cet article.
- Vous devez respecter la jouissance du bien de votre locataire, ce qui implique de ne jamais vous présenter sur place sans son accord préalable (y compris si vous avez conservé un jeu de clés). Par ailleurs, vous devez aussi veiller à la tranquillité des autres habitants de l’immeuble, en intervenant si votre locataire est une source de nuisances.
La gestion locative est donc l’art de bien gérer un logement en location, en prenant en charge l’ensemble des tâches qui incombent au propriétaire bailleur. La bonne nouvelle, c’est que vous n’êtes pas contraint(e) de tout faire par vous-même : vous avez la possibilité de confier cette mission à une agence spécialisée dans la gestion locative, ou de recourir aux services d’une nourrice immobilière en passant par votre enseigne préférée.
