Colocation : ce qui vous attend en tant que propriétaire bailleur

Vie en communauté, barrière contre la solitude, loyers plus accessibles… La colocation jouit d’une image positive. Elle gagne aussi en importance au fil du temps, surtout au cœur des grandes villes où les logements sont rares et les loyers élevés, et attise l’intérêt de profils variés (salariés, retraités…), loin de l’image traditionnelle de « nid pour étudiants ». Mais qu’en est-il du point de vue du propriétaire bailleur ? Est-ce une bonne option ? Comment se déroule, concrètement, une gestion locative en colocation ? Telles sont les questions auxquelles nous nous proposons de répondre dans cet article.

Gestion locative et colocation : la question du logement

Forcément, la gestion locative en colocation diffère d’une location « classique » (une ou deux personnes). À ce titre, la mise en place d’une colocation suppose de tenir compte de deux grands principes au regard du logement proposé :

• Le bien immobilier loué doit être suffisamment grand pour que chaque colocataire puisse occuper une chambre individuelle. Seules les autres pièces sont partagées : cuisine, salon, salle de bains, prolongement extérieur, etc.
• Le bien immobilier devient la résidence principale de chacun des colocataires. Chacun d’entre eux peut donc user du logement à sa guise, aller et venir comme il le souhaite (ce qui suppose de fournir un jeu de clés par personne), et quitter la location à tout moment. En bref, chaque colocataire mentionné sur le bail est indépendant des autres.

Ces principes ont nécessairement un impact sur les différents aspects de la gestion locative en colocation, y compris le choix du bail et le paiement du loyer.

Gestion locative et colocation : bail, état des lieux, paiement du loyer

Cette liberté offerte à chaque colocataire de quitter la location quand il le souhaite a une influence directe sur le bail, celui-ci devant tenir compte de l’indépendance attribuée à chaque signataire. À ce titre, il existe deux solutions pour le contrat locatif :

1. Le bail individuel, locataire par locataire. Chaque occupant du logement signe son propre contrat avec le propriétaire, et n’est responsable que de sa part du loyer et des charges.
2. Le bail collectif, pour tous les locataires à la fois. Un contrat unique liste l’ensemble des colocataires, qui sont solidaires du versement du loyer et des charges (en substance : peu importe qui paie, du moment que le propriétaire touche la somme indiquée). C’est le bail le plus avantageux à signer dans le cadre de la gestion locative d’une colocation.

L’état des lieux (entrée ou sortie) fait lui aussi l’objet d’une particularité. En cas de bail individuel, il doit être réalisé chaque fois qu’un nouveau colocataire entre dans le logement ou le quitte. Dans le cadre d’un bail collectif, c’est plus simple : il suffit d’ajouter un avenant signé par tous les colocataires en place, par le nouvel arrivant et par le propriétaire.

Enfin, les obligations relatives au paiement du loyer et des charges varient aussi en fonction du type de bail. Seul un bail collectif rend les colocataires solidaires entre eux : chacun est alors responsable du versement du montant du loyer et des charges, de façon indivisible, de sorte qu’une défaillance individuelle devra être couverte par les autres colocataires. Dans le cas d’un bail individuel, chacun est responsable de sa quote-part seulement : si l’un des colocataires est en retard, c’est au propriétaire d’aller réclamer son dû.

Colocation : avantages et inconvénients pour le bailleur

La gestion locative d’une colocation revêt donc un certain nombre de particularités, qu’il faut bien connaître avant de se lancer dans l’aventure. Ces particularités sont parfois des avantages, et parfois des inconvénients.

• Au titre des avantages, il y a la réduction du risque d’impayés (notamment dans le cadre d’un bail collectif), l’absence de vacance locative (quand on a plusieurs locataires, la probabilité qu’ils partent tous à la fois est très faible), et conséquemment, la hausse de la rentabilité locative (moins d’impayés et pas de vacance locative garantissent un bon rendement).
• Du côté des inconvénients, il faut tenir compte des nuisances sonores générées par un plus grand nombre de locataires, d’une usure du logement forcément plus rapide, de difficultés plus grandes à définir les responsabilités de chacun en cas de dégradations, et d’une gestion administrative plus chronophage (sauf à confier la gestion locative de colocation à une agence immobilière spécialisée).

Du point de vue du propriétaire bailleur, la colocation présente des avantages autant que des inconvénients. C’est donc un choix à faire avec discernement, dans l’idéal en prenant conseil auprès d’un professionnel de la gestion locative.