La gestion d’un bien immobilier locatif suppose d’y consacrer du temps. Si, en plus, le logement concerné est situé loin de votre lieu de résidence, ou si vous avez un style de vie plutôt nomade, cette responsabilité peut rapidement tourner au casse-tête. Or la rentabilité de votre projet locatif dépend en grande partie de votre capacité à administrer le bien avec efficacité. Alors, est-il possible de gérer un bien immobilier à distance ? Quelles mesures devez-vous prendre ? Quelles précautions ? On vous dit tout !
Gérer un bien immobilier à distance : les différents cas de figure
Vous pouvez être amené à gérer un bien immobilier à distance pour plusieurs raisons :
- Vous vivez loin du logement, par exemple dans une autre région française.
- Vous êtes souvent en déplacement, que ce soit pour le travail ou pour des raisons personnelles.
- Vous êtes expatrié et ne rentrez en France que de temps en temps.
Quelle que soit la situation qui vous correspond, votre éloignement du logement en location peut poser un certain nombre de problèmes. En effet, la gestion locative est chronophage par définition, et suppose d’accomplir un certain nombre de tâches.
Bien sûr, ce n’est pas le cas tous les jours ! En louant pour une longue durée, et une fois l’occupant dans les lieux, vous n’avez plus besoin d’être à proximité tout le temps. Mais quid d’une urgence ? Et que se passe-t-il si le locataire donne congé et que vous ne pouvez pas retourner sur place dans les délais ?
Gestion locative : les tâches incontournables
Pour bien comprendre pourquoi il est si difficile de gérer un bien immobilier à distance, il est nécessaire de faire le point sur les différentes tâches qui incombent à un propriétaire bailleur :
- La mise en location. Louer un bien immobilier suppose de trouver un locataire : la diffusion de l’annonce, l’organisation des visites, l’étude des dossiers déposés par les candidats, l’établissement du bail locatif et la réalisation de l’état des lieux sont autant d’incontournables qui nécessitent d’avoir quelqu’un physiquement sur place. (Pour plus de détails à ce sujet, retrouvez notre article sur les étapes de la mise en location.)
- La gestion quotidienne de la location. Une fois le locataire en place et satisfait, il reste encore à collecter les loyers et les charges, et, si l’occupant le demande, lui transmettre des quittances. De plus, en tant que copropriétaire, vous devez remplir des obligations vis-à-vis du syndic, et savoir a minima ce qu’il se passe durant les assemblées générales – histoire que la copropriété ne vote pas des travaux à votre insu. En cas de besoin, vous avez toujours la possibilité de mandater votre locataire pour qu’il vous représente en AG – mais encore faut-il lui faire suffisamment confiance. (Plus d’informations dans notre article dédié au syndic.)
- Les urgences et les litiges. En cas d’incendie, de dégât des eaux ou de sinistre quelconque qui suppose une action rapide, c’est au propriétaire d’agir. Idem en cas de litige avec le locataire : s’il trouble le voisinage ou s’il ne paie plus son loyer, vous devez agir sans attendre (dans le premier cas, parce que c’est votre responsabilité vis-à-vis de la copropriété ; dans le second cas, pour éviter de perdre trop d’argent dans le processus). Pour gérer un bien immobilier à distance, il faut tenir compte de ces impératifs – qui sont rares, mais qui surgissent tout de même, et souvent quand on les attend le moins.
- L’entretien régulier du logement. Un logement en bon état et entretenu avec régularité présente deux avantages majeurs : le risque d’urgence locative est faible, et le bien ne perd pas de sa valeur. Or, comment veiller à l’entretien régulier et réaliser les travaux nécessaires quand on envisage de gérer un bien immobilier à distance ?
Ces tâches, si elles sont prises en charge par vos soins, peuvent nécessiter votre présence ou, du moins, des déplacements réguliers et rapides. C’est toute la difficulté de gérer un bien immobilier à distance : même si tout se déroule à merveille pendant plusieurs années, il arrivera un moment où votre locataire donnera son congé et vous obligera à prendre en charge son remplacement. Même avec trois mois devant vous (durée du préavis pour une location vide hors zones tendues), cela peut occasionner pas mal de stress !
Notez que la problématique est encore différente pour de la location saisonnière. Celle-ci se caractérise par des allées et venues fréquentes (beaucoup de séjours ne durant qu’une ou deux nuitées) et une gestion rigoureuse du logement, notamment pour ce qui est du ménage et de la vérification au moment du check-out. Sans le concours d’une personne à proximité ou d’un service de conciergerie, c’est difficilement imaginable.
Quelles solutions pour gérer une location à distance ?
Si vous envisagez néanmoins de gérer un bien immobilier à distance – ou si vous n’avez tout simplement pas le choix –, deux solutions s’offrent à vous :
- Prendre en charge un maximum de tâches de loin, et confier les urgences à des proches ou à des amis sur place. L’avantage, c’est que ça ne coûte rien. L’inconvénient, c’est qu’il faut vraiment faire confiance à la personne mandatée – il en va de la bonne gestion de votre location ! De plus, vous devez pouvoir la déranger aussi souvent que nécessaire.
- Confier tout ou partie de votre gestion locative à une agence immobilière. L’inconvénient, c’est le coût (un pourcentage du montant annuel des loyers, variable selon les prestataires). L’avantage, c’est la tranquillité : vous n’avez pas à gérer un bien immobilier à distance, puisqu’un professionnel aguerri s’en charge. Vous pouvez déléguer l’ensemble de votre gestion locative, ou seulement certaines tâches spécifiques – par exemple la recherche d’un nouveau locataire – et faire établir un mandat de gestion ad hoc.
Gérer un bien immobilier à distance est une responsabilité lourde, difficile à assumer en raison des impératifs auxquels un propriétaire bailleur doit faire face. La meilleure solution reste de confier les rênes du logement à une agence spécialisée. La bonne nouvelle, c’est que vous n’avez pas forcément besoin de choisir une structure installée à proximité du bien locatif : par le biais de la mise en nourrice, votre agence habituelle peut déléguer ces tâches à des gestionnaires experts.
