La rentabilité, c’est le socle d’un investissement locatif réussi. C’est ce qui détermine la pertinence de votre plan de financement et les gains que vous pourrez générer à travers votre bien en location. C’est aussi ce qui permet de savoir à l’avance si vous pourrez tirer profit de ce placement et jouir pleinement de ses avantages. Oui, sauf que le calcul de rentabilité ne se limite pas au ratio prix d’achat/montant du loyer, ni à la prise en compte des charges et dépenses relatives au logement. Il y a un autre paramètre à intégrer à vos calculs : les taxes et impôts du(e)s dans le cadre de votre location. Ce qui suppose de connaître, au moins dans les grandes lignes, ce qui concerne la fiscalité immobilière à Charenton. Explications.
Les taxes et impôts : des données essentielles à connaître pour calculer la rentabilité nette-nette de son investissement locatif
Lorsqu’on parle de « rendement locatif », on oublie un peu trop souvent qu’il existe différents « niveaux » de rentabilité : la brute, la nette, et la nette-nette.
- Brute, elle découle du simple ratio prix d’achat/montant des revenus locatifs perçus sur une année.
- Nette, elle tient compte des dépenses diverses consenties dans le cadre de la détention du bien et de sa gestion, comme les travaux, les charges de copropriété et les frais d’agence (en cas de gestion locative professionnelle).
- Nette-nette, elle intègre aussi les taxes et les impôts du(e)s par le propriétaire, à savoir : les taxes locales appliquées par la commune ou le département, les impôts calculés sur le montant des revenus locatifs, mais aussi les déductions et réductions fiscales, ou encore les abattements.
Vous l’aurez compris : la rentabilité nette-nette est la plus précise, puisqu’elle vous permet de calculer avec exactitude ce qu’il vous restera de vos gains annuels une fois que vous aurez payé l’intégralité de ce que vous devez à la collectivité et à l’État, et récupéré les sommes auxquelles vous avez droit. Or, parce que l’essentiel de ces taxes est d’ordre local, et que vous avez investi à Charenton-le-Pont, il vous faut donc connaître la fiscalité immobilière à Charenton.
C’est ce que nous vous proposons de découvrir tout de suite.
Fiscalité immobilière à Charenton : les impôts fonciers
Les impôts fonciers regroupent la taxe foncière et la taxe d’habitation.
La taxe foncière à Charenton
La « taxe foncière sur les propriétés bâties » (TFPB) est due par tout propriétaire ou usufruitier d’une propriété bâtie, c’est-à-dire d’un appartement, d’une maison ou d’un immeuble, y compris si le bien en question est mis en location (le locataire n’est pas concerné).
Cette taxe vous incombe dès lors que vous êtes propriétaire du bien au 1er janvier de l’année d’imposition. De sorte que si vous achetez un appartement à n’importe quel moment de l’année, vous ne serez redevable de la taxe foncière qu’à partir de l’année suivante. Néanmoins, il est courant, lors d’une vente, de s’accorder sur un partage du montant de la taxe pour l’année du transfert de propriété.
La taxe foncière est un élément important de votre fiscalité immobilière à Charenton, en raison de son poids annuel assez élevé. Son calcul s’appuie sur le revenu cadastral du logement, c’est-à-dire sur la moitié du montant du loyer annuel théorique qu’il est en mesure de produire en étant loué dans des conditions normales. Il faut ensuite appliquer un abattement de 50 % à cette valeur, puis la multiplier par le taux d’imposition fixé par la commune. À Charenton-le-Pont, ce taux était de 15,44 % en 2020, mais il est susceptible de changer d’une année sur l’autre (en particulier avec la disparition progressive de la taxe d’habitation, qui peut encourager les communes à reporter l’effort fiscal sur le foncier).
Prenons un exemple. Vous mettez en location un appartement de 50 m2. À Charenton-le-Pont, le loyer moyen au mètre carré est d’environ 24 €. Ce qui fait donc : 50 x 24 = 1 200 € par mois, soit 14 400 € par an. On retient la moitié de cette valeur pour obtenir le revenu cadastral, soit 7 200 €. On divise par deux pour tenir compte de l’abattement de 50 %, ce qui donne 3 600 €. Il reste à multiplier par 15,44 %, ce qui établit la taxe foncière pour ce logement à 555 € par an.
Dans certains cas de figure, un propriétaire peut être exonéré de la taxe foncière, notamment s’il acquiert un bien immobilier neuf respectueux des normes environnementales en vigueur – l’exonération court alors sur deux ans. C’est toutefois le seul cas qui s’applique à l’investissement locatif, les autres situations concernant des résidences principales dont les propriétaires justifient de revenus modestes.
Le meilleur moyen de connaître plus précisément le montant de la taxe foncière, cœur de la fiscalité immobilière à Charenton, c’est encore d’en demander le dernier avis au propriétaire de l’appartement que vous avez l’intention, ou que vous êtes en train, d’acheter.
La taxe d’habitation à Charenton
La taxe d’habitation est presque un mauvais souvenir, mais elle reste encore valable pour environ 20 % des ménages jusqu’en 2023. Il est possible que vos locataires soient concernés, sachant que le paiement de cette taxe leur revient directement, dès lors que le logement est loué.
Le calcul de la taxe d’habitation est également indexé à la valeur locative cadastrale, mais intégrale cette fois, moins les abattements accordés notamment pour les résidences principales. Le résultat est multiplié par le taux fixé par la collectivité territoriale. Pour rappel, cette taxe n’est plus perçue par les communes. En 2020, 80 % des ménages autrefois assujettis ne le sont plus, en particulier les plus modestes. Cette exonération va s’étendre progressivement à l’ensemble des ménages jusqu’en 2023.
Néanmoins, puisqu’elle est due par le locataire, la taxe d’habitation ne doit pas être prise en compte dans votre fiscalité immobilière à Charenton.
Fiscalité immobilière à Charenton : les taxes diverses (locales ou non)
Au-delà des impôts fonciers, la fiscalité immobilière à Charenton intègre les taxes diverses et variées, pas forcément locales, qui vous intéressent directement ou indirectement en tant que propriétaire bailleur.
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères à Charenton
Comme son nom l’indique clairement, cette taxe couvre le ramassage des déchets au sein de la commune. Elle est calculée sur la base de la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété (comme la taxe foncière), base ensuite multipliée par le taux fixé par la collectivité. En 2020, le taux fixé par Charenton-le-Pont est de 4,70 %. Au résultat, il faut parfois ajouter des frais de gestion appliqués localement.
Chaque commune est libre de fixer son taux, mais aussi de proposer des exonérations partielles afin d’inciter les habitants au tri et à la rationalisation des déchets. Par exemple, la ville peut adosser le calcul de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères au respect, par le propriétaire du logement, d’un certain plafond de déchets (exprimé en poids, en volume, ou en nombre de passages des éboueurs par semaine).
Cette taxe est due par le propriétaire, mais celui-ci peut la reporter sur son locataire, qui est concerné au premier chef par ce service.
La taxe sur les logements vacants à Charenton
Certaines communes choisissent d’appliquer une taxe « sur les logements vacants », c’est-à-dire sur les propriétés vides d’occupation depuis au moins 12 mois au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette taxe a donc pour objet d’inciter les propriétaires de logements vides à les louer, voilà pourquoi elle est essentiellement employée dans les zones tendues, où la demande locative est plus forte que l’offre, et où des habitations laissées inoccupées sans raison valable contribuent à aggraver la situation.
Charenton-le-Pont applique cette taxe. Toutefois, elle ne vous concerne que si vous laissez le logement vide trop longtemps (ce qui va à l’encontre du but visé par votre investissement locatif) et si cette vacation est volontaire. Si vous devez réaliser d’importants travaux dans le logement qui justifient l’impossibilité de le louer, si vous avez des difficultés à trouver des locataires ou des acquéreurs, vous n’en serez pas redevable (à condition de pouvoir prouver que cette vacance de longue durée n’est pas de votre fait).
Le taux de la taxe sur les logements vacants, qui fait donc pleinement partie de la fiscalité immobilière à Charenton, est calculée sur la valeur locative du logement, multipliée par un taux qui varie en fonction de la durée de la période de vacance : 12,5 % la première année d’imposition, 25 % les années suivantes. Au résultat, il faut ajouter des frais de gestion.
La contribution économique territoriale à Charenton
La CET n’est pas une taxe locale, mais elle concerne néanmoins la fiscalité locative puisqu’elle s’applique aux logements loués meublés.
Cette « contribution », qui a remplacé la taxe professionnelle, regroupe la cotisation foncière des entreprises (CFE) et la cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises (CVAE). Car, oui, quand on loue en meublé, on est considéré comme une entreprise et non plus comme un propriétaire lambda, raison pour laquelle les revenus locatifs sont catégorisés comme des bénéfices industriels et commerciaux.
- La CFE est due par les personnes qui exercent une activité professionnelle non salariée et les personnes fournissant des prestations d’hébergement au 1er janvier de l’année d’imposition, dans chaque commune concernée par l’activité. Les loueurs en meublé y sont soumis, qu’ils soient professionnels (LMP) ou non (LMNP). Le calcul se base sur la valeur locative du logement à laquelle on applique un taux défini par la collectivité territoriale, avec, en général, une cotisation minimale dont le montant est fixé par la commune. En 2020, ce taux était de 25,8 % à Charenton-le-Pont.
- La CVAE est due par les mêmes personnes dès lors qu’elles réalisent un chiffre d’affaires supérieur à 152 500 €. Elle est calculée sur la valeur ajoutée réalisée. Compte tenu du seuil élevé, elle ne concerne que peu de propriétaires.
La taxe de séjour à Charenton (et autres obligations liées à la location saisonnière)
La location saisonnière est un univers très particulier, avec ses propres règles. On parle de location saisonnière lorsqu’un propriétaire loue sa résidence principale une partie de l’année (moins de quatre mois) ou lorsqu’un bailleur propose son bien immobilier pour de courtes durées, allant d’une nuitée à plusieurs semaines. Il s’agit exclusivement de locations meublées.
Ce type de location s’accompagne d’obligations supplémentaires dans les villes situées dans les zones tendues, où la demande locative est plus forte que l’offre, et où la mise à disposition de logements aux touristes (plutôt qu’aux locataires de longue durée) met en danger cet équilibre précaire. Charenton-le-Pont étant concernée, ces obligations s’appliquent si vous envisagez de proposer votre bien immobilier à des locataires de passage.
En particulier, vous devez tenir compte de la taxe de séjour. Instituée depuis 2016 dans la commune, cette taxe dite « au réel » est versée par tous les établissements hôteliers et par tous les meublés de tourisme non classés (expression qui désigne les logements meublés mis en location par des particuliers, y compris gîtes et chambres d’hôtes). À Charenton, cette taxe de séjour intègre les taxes additionnelles à destination du département du Val-de-Marne (10 %) et de la région Île-de-France (15 %).
La taxe de séjour est due par le locataire et s’applique par personne, et par nuitée passée dans le logement. Néanmoins, c’est au propriétaire de la collecter pour la reverser à la collectivité – un peu sur le même modèle que la TVA pour une entreprise – en utilisant cette plateforme. Mais si vous êtes un loueur meublé non professionnel et que vous passez par un opérateur qui est aussi intermédiaire de paiement (comme Airbnb ou Booking), c’est ce dernier qui est dans l’obligation de collecter, de déclarer et de reverser la taxe de séjour. Son montant est alors intégré au coût de la nuitée.
Notez qu’il est également obligatoire, pour tous les loueurs en meublé de tourisme, de déclarer préalablement le logement sur la plateforme Declaloc, et d’indiquer sur les annonces de location en ligne le numéro d’enregistrement fourni.
Telles sont les taxes que vous devez prendre en compte dans le cadre de votre fiscalité immobilière à Charenton, et intégrer à vos calculs de rentabilité nette-nette. Sans oublier l’imposition de vos revenus locatifs – mais c’est un sujet à part entière, traité dans cet article. Pour être sûr de ne pas vous tromper dans vos calculs, pourquoi ne pas demander l’aide d’un agent immobilier local ?
