Le saviez-vous ? Il est possible d’obtenir un crédit pour investir dans l’immobilier locatif. C’est même l’option de financement la plus courante dans le cadre d’un investissement, car les banques prêtent volontiers à ceux qui souhaitent se lancer… à condition que leur projet soit rigoureusement préparé ! Voici les éléments à avoir en tête pour constituer votre dossier de demande de prêt avec soin, et ainsi consolider vos chances d’obtenir un prêt pour financer votre investissement locatif.
Le choix du type de crédit pour investir dans l’immobilier locatif
Dans la grande majorité des cas, la banque propose un crédit classique, c’est-à-dire : amortissable. Il s’agit de rembourser en simultané le capital et les intérêts d’emprunt, sachant que la balance entre les deux évolue vers moins d’intérêts et plus de capital. L’autre option consiste à passer par un prêt in fine : le capital n’est remboursé qu’à l’échéance du contrat, tandis que les mensualités sont constituées des seuls intérêts. Ceux-ci étant déductibles des revenus fonciers tout au long de la durée de remboursement, c’est la meilleure solution pour investir dans l’immobilier locatif. Mais ce type de crédit n’est pas accessible à tous : il faut généralement justifier d’autres revenus locatifs ou être fortement imposé.
La capacité d’endettement
Pour obtenir un crédit, la capacité d’endettement est le nerf de la guerre. Elle détermine le montant que vous pourrez consacrer chaque mois au remboursement de vos mensualités. À ce titre, vos futurs revenus locatifs sont intégrés au calcul. Mais seuls 70 % de ces revenus potentiels sont pris en compte par les banques : les 30 % qui restent sont prévus pour couvrir les charges relatives au bien (taxe foncière, charges de copropriété, frais d’exploitation) et les risques liés à l’investissement, comme une vacance locative ou des impayés de loyer. De fait, le loyer seul ne couvre pas la totalité d’une mensualité d’emprunt et doit être compensé par vos soins : c’est l’effort d’épargne ou de trésorerie.
La durée du crédit
La durée choisie pour le crédit immobilier participe de la rentabilité de votre investissement. Elle détermine le montant des mensualités à partir de la somme totale empruntée. Plus cette durée est courte, et plus les mensualités sont élevées. Plus cette durée est longue, et plus les mensualités sont basses – mais avec un taux d’intérêt plus haut et un coût global plus important. Pour investir dans l’immobilier locatif sans se mettre financièrement en danger, il est donc essentiel de choisir la durée d’emprunt adaptée : celle qui vous permet de maintenir une trésorerie suffisante pour vivre convenablement et faire face aux imprévus (loyers impayés, travaux à réaliser), sans vous coûter trop cher.
L’apport personnel
L’un des avantages à emprunter pour investir dans l’immobilier locatif, c’est que les banques autorisent parfois à contracter un prêt sans apport personnel. On parle alors d’un achat financé à 110 %, parce qu’il comprend, en plus du prix du bien immobilier, tous les frais annexes (dossier, assurance, garantie, notaire).
La qualité du projet d’investissement
Avant de décider de vous octroyer un crédit, la banque va étudier de près la qualité de votre projet d’investissement locatif. Et, en particulier, sa rentabilité. Les paramètres pris en compte se focalisent sur l’emplacement du bien ciblé, l’état de la construction (neuf ou ancien, qualité des matériaux, éventuels travaux de rénovation à effectuer), la demande locative dans la zone concernée, la cohérence du prix d’achat au regard du marché et du loyer moyen, etc. Obtenir un prêt pour investir dans l’immobilier locatif suppose donc de bien préparer son projet, et de présenter un dossier solide qui prouve que vous avez soigneusement étudié la question – notamment en opérant un calcul de rentabilité.
Le profil emprunteur
Il n’y a pas de secret : pour emprunter, il faut montrer patte blanche. Un bon projet est toujours présenté par un bon profil d’emprunteur. En substance : pas de crédit à la consommation en cours, pas de découverts réguliers, pas d’achats compulsifs, une gestion des finances « en bon père de famille », etc. Vous devez montrer que votre profil est tout aussi sérieux que votre projet d’investir dans l’immobilier locatif. C’est aussi plus facile si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, car c’est la preuve que vous avez réussi un premier achat immobilier.
Les cas particuliers quand on veut investir dans l’immobilier locatif
Tous les projets d’investissement immobilier ne sont pas logés à la même enseigne. Nos recommandations précédentes portent essentiellement sur un projet d’achat résidentiel (appartement ou maison), mais il existe de nombreux cas particuliers. Vous pouvez, par exemple, choisir d’investir dans un local commercial ou dans des bureaux, acheter un garage ou un parking à louer, opter pour un logement occupé (avec un bail en cours et un locataire déjà sur place), acquérir un bien à Paris (un projet vraiment à part en raison des prix de l’immobilier dans la capitale et d’une rentabilité moindre), etc. Enfin, s’il est possible d’investir dans l’immobilier depuis l’étranger (si vous ne résidez plus en France), sachez que les banques prêtent beaucoup plus difficilement.
Emprunter pour investir dans l’immobilier locatif ? Voilà une opération plus courante qu’on l’imagine. Pour autant, obtenir un prêt dans le but d’acheter un bien à louer n’est pas chose aisée. Le calcul de la capacité d’emprunt, notamment, est plus complexe que dans le cadre d’une acquisition de résidence principale : il dépend des revenus locatifs, eux-mêmes conditionnés par la zone géographique, à la nature du bien, et à son prix. Il est donc indispensable de réaliser une simulation en amont de votre demande de prêt.
